未来5年,无锡房价4万+,你信吗?

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  文/许梦娇

  一眨眼,今年拍下的几块万元地都已经入市,价格一个比一个喊的高,典型如融创壹号院,放风价3.5万+!还有几个楼盘直接报到了4万+!

  就连乡镇板块的价格也在往1.8万甚至2万冲,市场一度很兴奋:无锡终于可以摆脱长三角房价洼地之说了!

  可就在集体嗨歌之余,昨天一场失败的土拍,往这个市场浇了一盆凉水。

  舆论开始往另一个极端走去:无锡楼市是不是要凉了?房价是不是要降了?!

  我不是很理解为什么舆论总是会从一个极端到另一个极端。我只看数据:有35块万元地支撑,无锡的房价降不下去!

  01

  土拍凉,房价会降?11块万元地要入市了!

  数一数,现在大多数万元地项目已经陆续入市开盘,还剩下11块没有开盘。

  

  滨湖区作为地价和房价高价区之一,共有17块万元地,整体拉高了无锡的地价水平。

  

  现在,中锐星公元、绿城凤起和鸣、太湖金茂逸墅、蠡湖金茂府、万科翡翠东方、信义山水嘉庭等高价地已先后开盘,售楼处对外报价在2.7-3.6万/㎡(整体大概在这个区间)。

  还没有开盘的有华侨城和风路地块、融创壹号院、首开太湖如院和江苏金领水产地块,根据这4块地的地价,预计未来售价都超2.5万+

  

  融创壹号院沙盘图

  其中,融创壹号院预计11月初首开,将推出1#、13#、17#楼小高层,户型有4种,建筑面积约89、110、127、和136㎡,带装修房源,售楼处对外的放风价达3.5-3.8万/㎡。

  而另将推出的4#、5#楼叠墅,对外的报价高达4-4.5万/㎡。

  小开发商江苏金领水产地块的地价也不低,卖3万左右可能性很大。

  我们接着来看主城梁溪区共有8块万元地

  中洲崇安府、融侨悦府、华发首府、恒大悦珑湾和富力运河十号已经在售,售楼处对外报价2.1-2.5万/㎡。

  没有开卖的蓝城曹张路地块地价18000元/㎡,而且自持面积450㎡,未来要是卖的话肯定是3万左右,拉高了梁溪区老南长这边的房价。

  而崇安新城包张路地块、融城新苏路地块有城投拿地,未来说不好,但单单从地价来看的话,2万+还是可以有的。

  近年来,迅速崛起的锡山区则有5块万元地

  其中,荟聚的恒大翡翠公园、东亭的红豆天一华府和玺悦珑庭已经在卖,售楼处对外报价1.7-2.6万/㎡。

  前段时间,恒大翡翠公园因为“高层15888元/㎡起,洋房17388元/㎡起!”的价格宣传造了一波势,卖得还不错。

  现在只剩了几套高层在卖,建筑面积约152㎡,对外报价1.7万元/㎡。

  还没有开盘的就是东亭的绿城诚园和锡东的甘肃建总地块了,根据地价,这两块地卖2.5万+妥妥的。

  

  绿城·诚园沙盘图

  据了解,绿城·诚园10月26日已经公开了售楼处,有装修高层和低密洋房产品。

  高层建筑面积约99、108、118、138㎡,对外放风价2.3-2.5万/㎡洋房建筑面积约142、164㎡,对外放风价2.5-2.6万/㎡,预计2019年年底首开。

  就这个价格而言,区域客户对此还是蛮认同的,无疑是绿城粉了。

  而在惠山区的3块万元地中,融创惠山映已经开盘,在售精装高层,价格约20000元/㎡,预计11月还要加推洋房和叠墅产品。

  另,德信云溪名著和长城美的地块还没有入市,根据地价,未来预计卖2万+

  

  德信云溪名著效果图

  现在,德信云溪名著惠山万达和苏宁广场城市展厅已公开,预计会在近期公开售楼处,预计12月首开。

  02不要不相信,已有楼盘要卖4万+!

  现如今,随着各区地价的不断攀升,乡镇板块的地价也逐渐被拉平。

  从栖霞硕放地块(栖霞天樾府,地价7669元/㎡)、碧桂园羊尖地块(碧桂园铂悦铭邸,地价5888元/㎡),到新力胡埭地块(新力翡翠湾、地价6048元/㎡)。

  再到金融街鸿山地块(地价7239元/㎡)、路劲鸿山地块(地价6343元/㎡),乃至金融街梅村地块(地价9646元/㎡)、华广洛社地块(地价8014元/㎡),无锡偏远板块的地价正在一步步被刷新,价格洼地也在不断被填平。

  地价的整体走高,确实提升了无锡各区域的房价格局,但对刚需购房者来说,选择的机会越来越少。

  现在的房价格局如下:

  · 滨湖区:经开区2.1-4万/㎡,蠡湖新城2.2-4万/㎡,雪浪2.1-3万/㎡,河埒口3万/㎡左右,渔港2.5万/㎡左右,胡埭1.2-1.6万/㎡;

  · 梁溪区:南长1.6-2.6万/㎡,崇安1.7-3万/㎡,北塘1.4-2.5万/㎡;

  · 新吴区:太科园1.7-2.3万/㎡,长江路-旺庄1.4-1.6万/㎡,梅村1.6-2.2万/㎡,鸿山1.6万/㎡左右;

  · 锡山区:锡东1.8-2.5万/㎡,荟聚1.5-3万/㎡ ,东亭1.5-3万/㎡,东北塘1.2-2.2万/㎡,锡北镇1.2万/㎡左右,羊尖1.36万/㎡左右,鹅湖1.3-1.85万/㎡;

  · 惠山区:天一新城1.7-2.2万/㎡,惠山新城1.4-2万/㎡,洛社1.25-1.6万/㎡,钱桥1.2-1.5万/㎡,城铁1.35万/㎡。

  在当前的房价格局下,无锡早已有盘卖4万/㎡。

  比如,蠡湖金茂府2017年首开时,有部分房源卖4万/㎡。

  而现在,

  融创壹号院的叠墅放风价达4-4.5万/㎡;

  绿城无锡桃花源传出的放风价高达4.5-5万/㎡。

  这不禁让我想到2017年,苏南龙湖天玺产品发布会上,一张

  

  

  的照片刷屏朋友圈的盛况,当时引起热烈讨论。

  

  2年过去了,4万已来,只是少罢了。

  现在无锡各区域的房价都在逐渐被拉高,之后随着高价万元地入市,房价一定会涨吗?

  
03高价地入市,房价就要涨?还得看市场脸色!

  经历过房价大涨的购房者,普遍会弥漫着一种对房价的焦虑,于是便有了高价地入市,房价一定会涨的肯定。

  这句话乍一听,好像没什么毛病。因为面粉贵了,面包必然会贵。
发商成本的上升,必然会传导到消费终端,也就是购房者身上。

  但站在客观的角度上看,这句话,要基于完全市场化的前提。

  如果之后有调控政策了,限价了,那就不是完全的市场化条件了,这时候,这句话就要打折扣。

  我们也不是没有见过高价地项目遇冷的情况,即使卖的价格相较偏低,也有可能是降标减配,所以购房者要擦亮眼睛,也不要恐慌。

  但是,如果高价地项目个个都卖的特别好,这个时候购房者就可能坐不住了。
现在应该不会再出现像2016年楼市那样的疯魔状态,一有房子推出就被抢空。

  如今的无锡楼市可以说凉,但还是冷热不均的。
低价是王,那些低价盘卖得还是相当好的,比如时代城、美的中骏雍景湾;而高价盘却参差不齐,有的一言难尽。

  你了解的高价格,也许是有折扣、回扣的;你看到的现场开盘抢房氛围,有可能是营造出来的。

  你听到的报名人数,有可能是掺了水的;甚至最终的成交情况,也未必都是真实的。

  这里面有太多的门道,大家心里清楚就行了。自己多去售楼处跑跑,对比产品、价格,有适合的房源就上车。

  其实,有人买,再高的房价也是低的;没人买,再低的房价也是高的。

  只是,目前各区域的房价格局苦了刚需客!

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