潘石屹立下的Flag，SOHO中国的倒退路

斑马消费 杨柘

每隔一段时间，潘石屹总能“幸运”地占据媒体头条，不是因为他的摄影作品和木工活，而是，又要卖楼了。

10月30日，外界风传SOHO中国清仓式出售旗下8宗物业，公司股价盘中涨幅一度达到27.07%。在翌日披露的公告中，公司态度暧昧、模棱两可。

当这家明星企业卖楼渐成常态，这些年潘石屹立下的Flag，也都变成了笑谈。

2012年之后，SOHO中国从“开发-销售”转型为“开发-自持”，潘石屹也完成了从“地产大亨”到“包租公”的转变。

7年过去，SOHO中国手里的物业资产几经甩卖后，最核心资产仅剩9处，公司营业收入从巅峰时期2012年的153.05亿元，缩水至2018年的17.21亿元。

走上这样一条不可能回头的路，潘石屹似乎已不在意公司和个人的业界地位，也不在意外界怎么看他。

2012年：转做“包租公”

2012年，风头正劲的SOHO中国（00410.HK）在中国房地产企业群里，突然发送了一个近乎炸群的“动态”。

当年8月16日，潘石屹在香港宣布公司业务模式将从开发销售型物业，转型为自持型物业租赁。简单点理解，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租。

当时的中国房地产市场，已经开启住房商品化以来最严楼市调控，促进房价合理回归的监管意识逐渐加强。

从上世纪90年代海南房地产泡沫的血雨腥风里爬出来，潘石屹先知先觉异于常人。他选择坐收租金，且很乐意、也很享受外界给自己按上的“包租公”的形象。

彼时，潘石屹对外高调道出企业转型的缘由：“自持物业比持有人民币更好。”

转型带来的直接影响是，随着公司物业产品库存去化殆尽，公司收入较辉煌期缩水严重。

至今，大家还能通过数据看到公司曾经的高光时刻：2012年，公司营业收入实现153.05亿元，归母净利润105.85亿元。一度碾压日后崛起的融创中国（01918.HK）和龙湖集团（00960.HK）。

在这之后，曾经的百强房企SOHO中国，逐渐从每年第三方机构发布的房地产榜单中消失了。

不过，包租公还是“成功”了。

在2013年中期业绩发布会上，潘石屹微笑着通过视频宣布——公司战略转型“成功”了。

当期，公司投资物业租金收入0.86亿元，占比公司营业收入的3.47%；2014年上半年，公司实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。

2015年，公司首席执行官张欣回应外界质疑：当年，公司现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%，因此SOHO中国的转型是成功的。

2014年：要把共享办公盘上市

仅仅持有物业、收租金，这业务太不性感，更没有故事可讲，这显然不是潘石屹的风格。

2014年，潘石屹动作频频，不仅造访近在咫尺雷军的小米公司，还携妻子张欣远赴美国造访Facebook和苹果公司，甚至还现身当年的乌镇世界互联网大会。

在Facebook，潘石屹看到马克·扎克伯格连个单独办公室都没有，在微博上说Facebook办公室像学校。参观苹果公司，在CEO库克介绍的新办公楼前，潘老板称有一技术可以在国内采用，开车到停车场时，苹果手机马上弹出能停车的最近的车位。

一个地产老板，频繁与互联网企业接触，是为了什么？

直到当年11月，潘石屹才对外宣布，公司已开始筹备房地产和互联网结合，通过互联网来改变传统房地产行业。

2015年2月，SOHO 3Q 共享办公业务在北京正式启动，这被潘石屹看作是SOHO中国的第二次转型。

本质上，3Q业务模式和WeWork差不多。潘石屹是要依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，要做国内最大的办公楼综合服务商。

SOHO中国手中大量的自持物业，是推进3Q业务的先天优势，用公司首席财务官倪葵阳的话来说，就是“左兜掏右兜，自己租给自己”。

2015年，共享经济元年，共享概念在住宿、交通、物流等方面受到大量资本垂青。触“网”之后，潘石屹对外说，“公司正全面向一个互联网公司转变”。

他曾对新华社记者大谈互联网思维，宣传公司推出这个项目宗旨就是销售、支付环节从线下转向线上，楼盘布局及设施适应互联网化的工作方式。

2017年末，3Q 共享办公业务已在运营19个中心，工位1.7万个，平均出租率87%。

之后，公司不再局限于在自持写字楼里开展共享业务，开始从第三方开发商手里租赁办公楼。

至2018年末，公司的共享办公室业务范围，已走出北京、上海，在中国7个城市拥有31个中心，工位超过3万个。

潘石屹在多个场合提到，要将3Q项目在2019年分拆上市。

不过，这个3Q业务从创立至今没有获得多少利润，在2018年股东大会上，甚至有股东直接怼上来，请求3Q项目别烧太多钱。公司则表示，2019年的计划是让3Q业务做得不亏损。

在2019年中报里，公司已没有对3Q项目的描述了。

如今，公司的共享办公业务，成为传闻中的待售资产，分拆上市已鲜有提及。

2016年：买和卖很正常

担纲SOHO中国二次转型的3Q业务，没有想象的那般美好，潘石屹早已腾出一只手来出售物业资产。

从2014年开始，公司在北京、上海两地拥有的物业资产，被一个接一个从资产包里掏了出来。

2014年2月，公司将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场，以52.32亿元出售给金融街（000402.SZ）。这笔交易在1天之内完成，是SOHO中国做买卖以来速度最快的一次交易。

紧接着在9月，公司将尚未开业的上海凌空SOHO 面积10.02万平方米物业出售给携程网（CTRP）全资附属公司携程上海，对价30.5亿元。凌空SOHO余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。

2015年，潘石屹和郭广昌旷日持久的外滩地王股权争夺战终于谢幕，二人握手言和，SOHO中国将所持50%股权转让给复星，两人在公众面前既保住了颜面又各得所需。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。

出售资产的节奏，在2016年似有进一步加快的趋势。

当年6月26日，公司将虹口SOHO以35.73亿，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.97亿元出售给国华人寿；2017年6月，公司以35.73亿元出售上海虹口SOHO；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。

“出货”越来越多，中小投资者就越多猜疑，潘石屹曾经安抚时称，“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”

“SOHO中国是北京、上海最大写字楼开发商，拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。” 潘石屹如此解释。

据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现近300亿元，公司再未买过一个项目或土地。

2017年：再也不卖了

在2017年连续出售两宗物业资产后，潘石屹渐渐消停下来。

在2018年3月举行的公司2017年业绩发布会上，潘石屹再一次明确表示未来不再出售资产。

彼时，在SOHO中国手里，最核心的物业资产只剩下位于北京、上海两地共处，这些物业均位于城市核心地段。

潘石屹尤其对两个项目表示出爱不释手，且永远不卖。 “外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

而最近风的SOHO中国将出售的 “八大金刚”，这两个项目就出现在其中。

所谓“八大金刚”，即是指位于北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中，丽泽SOHO目前还处于建设中。另外一处核心资产，是位于北京的银河/朝阳门SOHO项目。

今年6月底，潘石屹在大战“神棍局”后，召开非常正式的物业销荐会，公开宣布今年计划将部分在持物业推向大宗交易市场进行销售，共计涉及13个项目，资产总价值约78亿元。

10月29日，公司宣布出售北京9个商业项目配套的2583个地下停车位，买家慧泊停车以对价7.61亿元照单全收。这笔交易给公司带来2.53亿元毛利润，是公司去年年收入的14.7%。

被潘石屹寄予厚望的 SOHO 3Q 共享办公业务，此前也在风传的出售清单之列。

10月30日，外媒曝出SOHO拟以约80亿美元出售旗下“八大金刚”物业资产的消息。当天公司股价大涨，截止当天收盘，公司股价涨幅17.90%，报2.70港元，市值140亿港元。

2019年中报显示，公司非流动资产共计636.6亿元，与此次传言拟出售权益总价80亿美元几乎持平。

翌日，公司公告称，“会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。”模棱两可的态度，给外界留下了想象空间。

10来天之后，潘石屹就年满56岁，对望京SOHO和外滩SOHO一往情深，“这两个项目在，我就还是一个房地产开发商。”

可是，这对于潘石屹、张欣夫妇来说，已经不重要了。