潘石屹立下的Flag,SOHO中国的倒退路

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  斑马消费 杨柘

  每隔一段时间,潘石屹总能“幸运”地占据媒体头条,不是因为他的摄影作品和木工活,而是,又要卖楼了。

  

  10月30日,外界风传SOHO中国清仓式出售旗下8宗物业,公司股价盘中涨幅一度达到27.07%。在翌日披露的公告中,公司态度暧昧、模棱两可。

  当这家明星企业卖楼渐成常态,这些年潘石屹立下的Flag,也都变成了笑谈。

  2012年之后,SOHO中国从“开发-销售”转型为“开发-自持”,潘石屹也完成了从“地产大亨”到“包租公”的转变。

  7年过去,SOHO中国手里的物业资产几经甩卖后,最核心资产仅剩9处,公司营业收入从巅峰时期2012年的153.05亿元,缩水至2018年的17.21亿元。

  走上这样一条不可能回头的路,潘石屹似乎已不在意公司和个人的业界地位,也不在意外界怎么看他。

  2012年:转做“包租公”

  2012年,风头正劲的SOHO中国(00410.HK)在中国房地产企业群里,突然发送了一个近乎炸群的“动态”。

  当年8月16日,潘石屹在香港宣布公司业务模式将从开发销售型物业,转型为自持型物业租赁。简单点理解,公司的收入将从建房卖房,变成自持物业收租。

  当时的中国房地产市场,已经开启住房商品化以来最严楼市调控,促进房价合理回归的监管意识逐渐加强。

  从上世纪90年代海南房地产泡沫的血雨腥风里爬出来,潘石屹先知先觉异于常人。他选择坐收租金,且很乐意、也很享受外界给自己按上的“包租公”的形象。

  彼时,潘石屹对外高调道出企业转型的缘由:“自持物业比持有人民币更好。”

  转型带来的直接影响是,随着公司物业产品库存去化殆尽,公司收入较辉煌期缩水严重。

  至今,大家还能通过数据看到公司曾经的高光时刻:2012年,公司营业收入实现153.05亿元,归母净利润105.85亿元。一度碾压日后崛起的融创中国(01918.HK)和龙湖集团(00960.HK)。

  在这之后,曾经的百强房企SOHO中国,逐渐从每年第三方机构发布的房地产榜单中消失了。

  不过,包租公还是“成功”了。

  在2013年中期业绩发布会上,潘石屹微笑着通过视频宣布——公司战略转型“成功”了。

  当期,公司投资物业租金收入0.86亿元,占比公司营业收入的3.47%;2014年上半年,公司实现租金收入1.64亿元,同比增长84%。

  2015年,公司首席执行官张欣回应外界质疑:当年,公司现金及银行存款共计90.12亿元,净负债率约为24%,租金收入同比大幅增长148%,因此SOHO中国的转型是成功的。

  2014年:要把共享办公盘上市

  仅仅持有物业、收租金,这业务太不性感,更没有故事可讲,这显然不是潘石屹的风格。

  2014年,潘石屹动作频频,不仅造访近在咫尺雷军的小米公司,还携妻子张欣远赴美国造访Facebook和苹果公司,甚至还现身当年的乌镇世界互联网大会。

  在Facebook,潘石屹看到马克·扎克伯格连个单独办公室都没有,在微博上说Facebook办公室像学校。参观苹果公司,在CEO库克介绍的新办公楼前,潘老板称有一技术可以在国内采用,开车到停车场时,苹果手机马上弹出能停车的最近的车位。

  一个地产老板,频繁与互联网企业接触,是为了什么?

  直到当年11月,潘石屹才对外宣布,公司已开始筹备房地产和互联网结合,通过互联网来改变传统房地产行业。

  2015年2月,SOHO 3Q 共享办公业务在北京正式启动,这被潘石屹看作是SOHO中国的第二次转型。

  本质上,3Q业务模式和WeWork差不多。潘石屹是要依靠一站式O2O共享办公空间,即3Q业务提升公司业绩,要做国内最大的办公楼综合服务商。

  SOHO中国手中大量的自持物业,是推进3Q业务的先天优势,用公司首席财务官倪葵阳的话来说,就是“左兜掏右兜,自己租给自己”。

  2015年,共享经济元年,共享概念在住宿、交通、物流等方面受到大量资本垂青。触“网”之后,潘石屹对外说,“公司正全面向一个互联网公司转变”。

  他曾对新华社记者大谈互联网思维,宣传公司推出这个项目宗旨就是销售、支付环节从线下转向线上,楼盘布局及设施适应互联网化的工作方式。

  2017年末,3Q 共享办公业务已在运营19个中心,工位1.7万个,平均出租率87%。

  之后,公司不再局限于在自持写字楼里开展共享业务,开始从第三方开发商手里租赁办公楼。

  至2018年末,公司的共享办公室业务范围,已走出北京、上海,在中国7个城市拥有31个中心,工位超过3万个。

  潘石屹在多个场合提到,要将3Q项目在2019年分拆上市。

  不过,这个3Q业务从创立至今没有获得多少利润,在2018年股东大会上,甚至有股东直接怼上来,请求3Q项目别烧太多钱。公司则表示,2019年的计划是让3Q业务做得不亏损。

  在2019年中报里,公司已没有对3Q项目的描述了。

  如今,公司的共享办公业务,成为传闻中的待售资产,分拆上市已鲜有提及。

  2016年:买和卖很正常

  担纲SOHO中国二次转型的3Q业务,没有想象的那般美好,潘石屹早已腾出一只手来出售物业资产。

  从2014年开始,公司在北京、上海两地拥有的物业资产,被一个接一个从资产包里掏了出来。

  2014年2月,公司将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场,以52.32亿元出售给金融街(000402.SZ)。这笔交易在1天之内完成,是SOHO中国做买卖以来速度最快的一次交易。

  紧接着在9月,公司将尚未开业的上海凌空SOHO 面积10.02万平方米物业出售给携程网(CTRP)全资附属公司携程上海,对价30.5亿元。凌空SOHO余下的12.82万平方米物业,则由公司自持投资。

  2015年,潘石屹和郭广昌旷日持久的外滩地王股权争夺战终于谢幕,二人握手言和,SOHO中国将所持50%股权转让给复星,两人在公众面前既保住了颜面又各得所需。交易完成后,SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。

  出售资产的节奏,在2016年似有进一步加快的趋势。

  当年6月26日,公司将虹口SOHO以35.73亿,卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者;7月,SOHO世纪广场32.97亿元出售给国华人寿;2017年6月,公司以35.73亿元出售上海虹口SOHO;7月,启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。

  “出货”越来越多,中小投资者就越多猜疑,潘石屹曾经安抚时称,“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候,什么时候是价位高的时候。”

   “SOHO中国是北京、上海最大写字楼开发商,拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。” 潘石屹如此解释。

  据不完全统计,过去几年,SOHO中国通过出售资产套现近300亿元,公司再未买过一个项目或土地。

  2017年:再也不卖了

  在2017年连续出售两宗物业资产后,潘石屹渐渐消停下来。

  在2018年3月举行的公司2017年业绩发布会上,潘石屹再一次明确表示未来不再出售资产。

  彼时,在SOHO中国手里,最核心的物业资产只剩下位于北京、上海两地共处,这些物业均位于城市核心地段。

  潘石屹尤其对两个项目表示出爱不释手,且永远不卖。 “外滩SOHO是一个,位置太重要了;望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢。”

  而最近风的SOHO中国将出售的 “八大金刚”,这两个项目就出现在其中。

  所谓“八大金刚”,即是指位于北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中,丽泽SOHO目前还处于建设中。另外一处核心资产,是位于北京的银河/朝阳门SOHO项目。

  今年6月底,潘石屹在大战“神棍局”后,召开非常正式的物业销荐会,公开宣布今年计划将部分在持物业推向大宗交易市场进行销售,共计涉及13个项目,资产总价值约78亿元。

  10月29日,公司宣布出售北京9个商业项目配套的2583个地下停车位,买家慧泊停车以对价7.61亿元照单全收。这笔交易给公司带来2.53亿元毛利润,是公司去年年收入的14.7%。

  被潘石屹寄予厚望的 SOHO 3Q 共享办公业务,此前也在风传的出售清单之列。

  10月30日,外媒曝出SOHO拟以约80亿美元出售旗下“八大金刚”物业资产的消息。当天公司股价大涨,截止当天收盘,公司股价涨幅17.90%,报2.70港元,市值140亿港元。

  2019年中报显示,公司非流动资产共计636.6亿元,与此次传言拟出售权益总价80亿美元几乎持平。

  翌日,公司公告称,“会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。”模棱两可的态度,给外界留下了想象空间。

  10来天之后,潘石屹就年满56岁,对望京SOHO和外滩SOHO一往情深,“这两个项目在,我就还是一个房地产开发商。”

  可是,这对于潘石屹、张欣夫妇来说,已经不重要了。

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