建业地产试水“出走河南”

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  作者:李佳

  

  10月28日,建业地产(00832.HK)发布公告称,将重订与建业新生活订立的多项框架协议的年度上限及服务范围。协议的变更透露出建业地产近年来持续发力新生活服务商的转型战略。

  在“由重到轻”的过程中,建业地产实现了“省市县镇村”五级市场开发。

  然而迫于内外形势,建业地产出走河南,但其深耕河南仍是基本盘。

  由重到轻,持续下沉

  在建业地产2015年蓝海战略发布会上,建业地产董事局主席胡葆森宣布,“建业未来将以轻资产为主要模式,用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”建业地产“由重到轻”的转型之路由此开始,其发展模式可总结为:深耕河南、“建业+”生态模式、轻资产模式。

  自建业地产转型已经过去四年多时间,轻资产合同销售额的占比持续提升。在今年前九个月建业地产重资产合同销售额占比69%,轻资产合同销售额则占比31%,但距离整体转型还相差甚远,其转型之战依然艰巨。

  从市场占有率来看,得益于深耕策略,建业地产2019年中期在河南市场的市场占有率从2018年年底9%上升至10.7%,其中重资产业务带来的市占率为7.5%,轻资产业务带来的市占率达到3.2%。从规模上看,2019年上半年,建业地产轻资产业务增速达81.3%,其轻资产业务的发展速度可观。

  建业地产的重资产业务不仅只是住宅,还包括商业物业、酒店、文旅等多元化业务,且从目前来看,对于重资产业务建业地产仍然坚持深耕河南。

  

  由图1可知,今年上半年,建业地产合约销售面积占比较大的城市分别为周口、驻马店、郑州、洛阳及新乡等城市。值得注意的是,2019年上半年,建业在主要的二线城市郑州的合同销售额为49.59亿元,同比下降35%;在期内合同销售额占比为17.9%,同比下滑12.1%,且今年以来三四线城市占比从去年同期30%增加至50%,县级城市占比从去年同期30%上升至32%。可见建业的城市销售方向,正在持续向三四线城市下沉。

  截至2019年6月30日,建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市,开发项目累计交付面积约3252万平方米,拥有在建项目共127个在建总建筑面积约2655万平方米,土地储备建筑面积约4769万平方米,其中权益建筑面积约3719万平方米。

  

  由于建业地产的主战场为三四线城市,其毛利率低于行业平均水平。在盈利方面,建业地产在2015年之前毛利率稳定在30%以上,但在2015年的整体毛利率降至近五年的最低值22.19%,此后两年连续徘徊在24%左右。直到2018年由于建业地产物业销售的平均售价增长高于平均销售成本的增长以及毛利率较高的车位销售占比因销售数量增加而上升等原因,建业地产的毛利率同比上升10.8%至34.4%。

  今年上半年,建业地产的营业收入为90.68亿元,同比增长90.1%,净利润为6.58亿元同比增长19.6%,但毛利率由去年同期的36.05%降至27.29%,降幅高达近9个百分点。对于毛利率的大幅下降,建业地产在半年报中表示,主要是由于高毛利的车位结转较少导致降低毛利率约3.8个百分点,以及2018年上半年结转项目多为高毛利项目,导致本期地产销售毛利率下降约4.5%。

  除盈利能力下降之外,建业地产的负债水平及融资成本均有上升。2019年上半年,建业地产的负债总额为1100.87亿元,较2018年末增长20.06%;有息负债257.98亿元,较2018年末增加29.9%,其中境内债务占45%,境外债务占55%;总资产负债率为91.4%,较2018年末小幅增加1.1个百分点;净负债率为60.5%,较2018年末上升约5.5个百分点。

  伴随着负债率的攀升,其融资成本也在上升。截至2019年6月,建业地产的融资成本为2.3亿元,同比上升40.2%。对于融资成本的增加,半年报中表示,主要是由于借贷利息支出增加,及衍生工具的公允值变动所致。根据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,建业地产的绿色信用指数66.3,绿色信用等级BB,排名行业第20位。

  仅1个项目走出“河南”

  自成立以来,建业地产坚持聚焦和深耕河南的发展战略,其项目布局以河南省为主。得益于河南省“地大人多”,城市化率相对较低、速度高于全国平均水平,建业地产凭借着河南省区域市场连续10年栖身全国百强名单。

  数据显示,今年前8个月,建业地产以同比减少3.1%的合同销售额396.8亿,掉出了中国房企销售额50强名单,排名55位。9月,建业地产取得合同销售额109.25亿元,突破百亿。在克而瑞最新发布的前9月的中国房企销售榜中,以491.8亿销售额位列49位。可见,这家深耕河南27年的房企仍在50强上下浮沉。

  然而,近年来,随着龙头房企纷纷入驻河南市场,本地房企竞争不断,建业地产一直深耕的河南市场业务受到较大冲击,单一省份项目布局的风险也开始凸显。在内外夹击之下,为维持公司销售增长,胡葆森在2018年的业绩发布会上表示:“将有条件地走出河南。”

  2018年末,建业地产和河北省邢台市就合作开发邢台中原文化小镇签订了战略合作协议,标志着建业地产走出河南。在今年的中期业绩会上,胡葆森表示,“走出河南”将采取轻资产输出模式,在某些城市半径500公里的地方,以产品中原文化小镇进行尝试。”据2019年中期报告披露,在签约河北邢台中原文化小镇之后,建业地产陆续接到了10多个全国各地政府及企业的合作意向,完成签订22个轻资产项目合约,其中省外项目1个,预计总建筑面积约319万平方米。在外界看来,建业地产的出走仍在试水阶段。相比出走河南,建业地产的管理层似乎更注重“只有河南”。

  对此,胡葆森在今年中期的业绩发布会上表示,“深耕中原的战略并未改变,希望今年年底建业可以覆盖河南120个县以上城市。”他此前还提到,“如果不出意外的话,建业地产2019年在河南省的市场占有率有可能突破10%,计划再用三年左右的时间,到2022年占有率能够达到或者接近15%。”面对竞争激烈的河南市场,建业地产将如何提高市场占有率,也值得期待。

  

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