10月最新数据出炉!成交连跌,广州楼市能抄底吗

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  【整体概述】

  国庆假期干扰成交疲弱

  节后供应未能及时补给

  根据监控显示,10月广州网签一手住宅成交量为6123宗,环比下跌6%;

  总成交面积为66.2万㎡,环比下跌6%。年内仅次于2月,为第二成交低位。

  

  广州中原研究发展部认为,造成十月成交回调的原因主要有:

  一.国庆假期干扰。

  与2015-2016年不同,近3年市场处于“买方市场”状态,买家不着急入市,国庆选择出游回乡的客户越来越多,国庆逐渐与春节成交相似,进而影响全月成交表现。

  二.节后供应放缓严重。

  本月全市累计供应6015套单位,其中4446套集中在9.26-9.30(假期前)批发,占全月供应量的74%。

  节日期间至统计周期结束(10.1-10.25),广州新增供应仅1569套,占全月26%,“后继乏力”直接影响10月成交。

  三.市场买卖方态度“胶着”。

  买家维持“不着急入市”的心态;对于开发商而言,由于近年拿地成本大幅提高,

  新推楼盘价格基本没有过多回调、让利空间;

  另一方面,对于外围区远郊地带,

  即使开发商愿意降价吸客,由于“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势,亦难以吸引买家入手。

  

  【新批供应】

  超7成单位集中在节前批售

  节后明显“乏力”

  本月一手住宅供应面积为63.37万㎡(6015套),供应面积环比下跌10%,大幅低于近一年供应平均水平(75.89万㎡/月),本月新增供应存在两大特征:

  一. 超7成单位集中在节前批出。

  统计周期内9.26-9.30新批供应面积达46.27万㎡,足以体现各路开发商为十一前夕及假期“备足弹药”。

  由于不少客户选择十一外出旅行、返乡,房企为方便客户安排假期时间,普遍提前推货,其中9.28-9.30为各大一手项目集中推售期。

  

  二.节后补给未能跟上,直接影响后市成交。

  统计周期中后段(10.1-10.25),全市累计新批17.1万㎡,其中节后首周(10.8-10.13)仅2个楼盘获得新批。

  直至10.21-10.25时间段,新批预售情况才有所改善

  ;由此可见,市场无新货可售,直接影响成交表现。

  本月“供应大户”包括增城、黄埔两区。

  其中,增城获批16.15万㎡单位,居本月全市第一,但环比却下跌29%。

  主要原因为增城各板块竞争激烈,为尽早吸纳客户占据市场“头啖汤”,加快完成年底回款任务,

  不少开发商提前至8月底至9月中推货。

  黄埔本月获批14.2万㎡单位,环比增加超8倍,大盘万科幸福誉累计推出411套(3.6万㎡)单位,随着21号线贯通至天河在即,知识城项目推货活跃度明显提高;

  此外,10.26科学城板块项目大壮名城正式开盘,该项目一次性批发366套(3.5万㎡)单位。

  展望未来,包括

  品秀·星樾(香雪)、广州龙湖·揽境(长岭居)、保利拾光年(知识城)、时代印记(知识城)

  等全新项目即将投入市场,黄埔一手供应将持续走高。

  

  【成交情况】

  天河、南沙、增城三区成交仍“可圈可点”

  其中天河本月成交3.91万㎡(415宗),环比增加48%,天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑,成交活跃;

  而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位;

  两大热盘推货刺激消化周期长期低于“红线”6个月,严重缺货的天河区恢复活力,跑赢大市。

  南沙本月成交11.12万㎡(1096宗),环比增加25%,为外围区中成交增幅最大的区域。

  除货量充足外,

  南沙9-10月喜迎“国际金融岛”“南沙科学城”等重磅规划落地

  ,为区域发展增添“筹码”,带动买家入市热情。

  

  增城本月成交17.25万㎡(1665宗),环比增加1%。
东大仓持续两个月保持1500宗以上成交,主要原因为朱村、永和、石滩等竞争较激烈的板块早于9月初便抢跑推货;
朱村部分楼盘更是早早推出促销措施“以价换量”,因此近段时间增城保持相对高位成交。

  【库存状况】

  供应放缓,可售库存创近一年新低

  由于本月成交放缓,促使消化周期提升0.2个月至10.2月水平,高于近一年(10个月)的平均水平。

  但需要指出的是,

  由于新批供应从8月开始放缓

  ,导致广州整体可售库存量

  降至756.17万m,创近一年新低。

  

  广州中原研究发展部认为,可售库存降低从短期来看将导致市场上可选择的房源量减少,影响买家选择“丰富度”;

  但从长期来看,

  库存降低将加剧“供不应求”现象,价格将呈现平稳向积极的态势。

  因此假如买家不抓紧目前“窗口期”购房,待市场回暖,

  或将面临购房成本提升等问题。

  

  【个盘表现】

  成交TOP10榜大部分为假期前夕抢跑项目

  

  从个盘情况来看,“抢跑盘”项目表现不俗,如珠江花城、万科海上明月,早于9月初便开始“备足弹药”多次加推,吸客情况理想。
另一方面,十一假期采取“小幅让利+区位条件较佳”的项目表现同样强势;
如科慧花园假期前(9.28)推出特价楼栋,单价1.8万/ m起,本月该盘成交256宗,成为增城成交量最大的项目。
此外,规划利好热区楼盘亦“自带流量”,得到买家青睐。
如知识城板块万科幸福誉(21号线即将贯通天河)、南沙金洲板块的越秀滨海新城(金洲一手新盘紧缺+楼盘价格低洼+南沙金融岛、科学城利好),客户亦明显加快入市步伐,避免后期购房成本增加。

  【后市研判】
11-12月多区将有全新盘入市成交或可提升10%左右
从供应端情况来看,11-12月广州多个区域全新盘有望入市,将为买家提供更多购置选择。
但由于新入市项目以近年高价地项目为主,因此普遍售价将处于区域均价之上,如南沙灵山岛尖、黄埔科学城、白云三元里-新市等。
全新盘主要吸引中高端购置需求,因此实际接受程度仍有待观察;
即使上述板块项目入市,其成交周期相对缓慢,对大市成交量短期刺激亦相对有限。
从需求端情况来看,市场逐渐摆脱十一“假期综合症”,10月末成交出现起色,买家逐渐回流。
预计11-12月维持7000宗/月成交水平的可能性较高,将比9、10月增加10%左右,但对比去年同期8500-9000宗/月水平,或将存在明显差距。

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