美的置业旗下项目发生坍塌事故 公司业绩增速已呈明显下行趋势

在美的置业不断强调冲击“千亿”目标的情况下，其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势，隐患或早已埋下

《投资时报》研究员 苏慧

致力于成为中国十大房地产开发商之一，覆盖中国50个城市，并成为“房地产开发+产业”的复合型企业集团——这是美的置业（3990.HK）在其上市伊始许下的“豪言”。只不过，刚刚度过上市周年生日的该公司，却在其狂奔的路上摔了大大的一跤。

10月28日，贵州市观山湖区美的置业一施工地下停车场发生垮塌事件。有权威消息来源称，在垮塌事故发生前，该施工工地上岗当班人员共计14人，事故发生时有3人自行逃出，1人被迅速救起，10人被困失联。被困10人中，2人受伤，其余8人不幸未能被挽救回生命。

面对如此重大的安全事故，美的置业29日上午发布通告称，已成立应急工作组，将配合政府开展事故原因调查，并责令项目停工，全面排查安全隐患。同时，该公司表示，全面开展内部自检自查，加强工程与工地管理。

股价亦不可避免受到波及。截至29日收盘，美的置业收于19.86港元/股，下跌1.68%，市值为236.45亿港元。

事实上，发生此次安全事故之前，美的置业刚因高调反腐备受关注。但相比反腐事件的“主动出击”，此次事故的发生却让美的置业陷入极度被动的境地。

此外，《投资时报》研究员注意到，在公司不断强调冲击“千亿”目标的情况下，其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势，隐患或早已埋下。

涉事公司法定代表人频繁变化

此次涉事的美的广场，是美的置业于贵阳观山湖区打造的纯商业高端综合体项目。资料显示，“该项目规划建筑面积约34万平方米，规划有8万平方米Shopping Mall购物中心、SOHO、LOFT公寓、五星级酒店等多元化复合业态，规划车位2000余个，未来将成为观山湖核心集餐饮娱乐、购物、办公、酒店为一体的一站式高端商业综合体。”

在相关房地产项目推介资料上，贵阳美的广场被描述为“地理位置优越、周边路网发达、医疗配套完善”的置业选择。最新信息显示，该项目正在售卖产权为40年的一居室（一室一厅一卫）“轻奢SOHO公寓”，建筑面积由42—59平方米不等，参考均价约10800元/平方米。

事实上，该项目此前名为龙宇国际广场，由永贵能源开发有限责任公司（下称永贵能源）主导开发。2017年8月，美的置业旗下公司与永贵能源签署合作协议，并在当年9月将该项目案名变更为“美的地产美的广场”，成为美的置业在贵阳的新项目。

美的置业接手后，就对该项目的规划进行了大幅调整，其中就包括此次出事的地下停车场。

有消息显示，“该项目的地下停车场由之前的两层被改成了四层，不计容的建筑面积增加了5.3万平方米”。而此次安全事故的发生是否因地下停车场设计变更所导致，还需等待相关部门的调查结果。

《投资时报》研究员查阅相关资料注意到，贵阳国龙置业有限公司为该项目开发商（下称国龙置业）。企查查信息显示，国龙置业由美的西南房地产发展有限公司持股90%，永贵能源持股10%。而美的西南房地产发展有限公司即为美的置业集团全资子公司。

企查查信息风险扫描板块提示，国龙置业自身风险为12条，关联风险达326条。这其中，法定代表人变更及合同纠纷占绝大部分。

自2014年起，国龙置业法定代表人历经5人，平均一年更换一位。而于2018年7月进行的最近一次变动显示，其法定代表人由徐传甫变更为刘隽。

公开资料显示，徐传甫曾任美的地产集团贵州公司总经理，现任美的置业集团副总裁兼沪苏区域公司总经理。在不担任国龙置业法定代表人一周后，其亦退出该公司主要管理人员行列。

不过一年后的2019年7月，徐传甫又出现在国龙置业主要管理人员中。目前，其关联企业高达92家。

据相关人士介绍，徐传甫在贵州区域扎根颇深，是最早一批开拓美的置业贵州市场的管理层。如今，身为美的置业高级副总裁的徐传甫亦在公司2019年半年报发布会现场回答了关于“千亿目标”达成进展等方面的问题，徐传甫称，公司全年1000亿目标没有变，将坚定地往前去推，下半年会加快去化。

他还表示，“公司正在采取各种措施保证，从供货、销售、去化各个环节推动，其他的都是在正常的有序的推进各项工作的进展”。想来贵州乃至西南区域应是美的置业未来重点“关照”的方向。

千亿目标或难达成

“千亿”确实是美的置业近一段时间以来最常提及的目标。

自2016年首次提出千亿计划，如今仅过去三年，美的置业销售额已出现大幅跃进。2017年，该公司销售额已达到507亿元，此前两年的年均复合增长率超过100%。时至2018年，初登资本市场的美的置业实现合约销售金额790亿元，同比上升56%。

此后，美的置业董事会主席郝恒乐公开提出“四年冲千亿”扩张计划，目标是在2019年实现销售600亿元，2020年冲刺1000亿规模。

一个插曲是，2018年美的置业的成功赴港上市，让美的置业管理层将千亿目标提前至2019年。然而，2019年上半年，美的置业仅完成472亿元的销售额，千亿目标完成率不到50%。而截至今年前三季度末，美的置业销售业绩为708亿元，目标完成率达到70.8%。这表明，其第四季度需要完成292亿销售额，才能实现千亿。

如今来看，达成目标的概率不大。

事实上，从美的集团这几年财务数据来看，其业绩增速已有明显下行趋势。

《投资时报》研究员查阅Wind数据注意到，2016至2018年及2019年上半年，美的置业分别实现营业收入120.44亿元、177.98亿元、303.21亿元及142.88亿元，同比增长分别为44.82%、47.77%、69.91%及34.22%，净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元及17.69亿元，增速分别为157.59%、89.84%、67.85%及20.11%，可以看到，其净利润增速已呈现明显下滑趋势。

同期，其经营性现金流亦持续为净流出状态。2016年至2018年及2019年上半年，前述指标分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。”

此外，在股东权益同比增长的情况下，其ROE也由2016年的56.78%下降至2018年的24.37，2019年上半年进一步下降至10.79%。

负债情况亦不容乐观。由于销售规模的快速发展和土地市场激进扩张——仅今年上半年，美的置业就新增地块46个，新增面积近1000万平方米，对应货值1254亿元——美的置业债务压力持续加大。

2019上半年，美的置业负债总额为1861.66亿元，较2018年末的1537.35亿元上升21.10%。上半年资产负债率为87.1%，流动负债与非流动负债之间的比重也达到152%。