广州楼市趋于冷静

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有些楼盘自带光环, 一个动作,就能掀起不少波澜。

  昨天,科学城板块大壮名城开盘,人气火爆,均价4.5-4.7万/㎡,震惊了一批购房群众,连科学城都4.5万/㎡了!

  大壮名城逆操作高开,网红盘不愁卖?

  1.

  10月27日,大壮名城首次开盘,共推出房源180套,最终成交100套左右,去化尴尬。

  主要原因还是价格太高,部分户型单价最高甚至去到5.7万/㎡,对购房者的预期和信心造成打击。

  即使大壮名城占有三地铁+名校+万达+产业聚集等强大资源,价格不合理,购房者也不会买账。

  因为在楼市,也存在明显的房价梯度定律。

  在广州,以天河为核心,各区、各板块房价呈现明显的梯度分布特征。

  对比黄埔区域整体均价29528元/㎡,大壮名城直奔5万/㎡的市区价格,着实让人难以接受。

  在楼市整体偏冷的环境下,大壮名城反向操作,倒是收割了一波热度。

  市场上,更多的楼盘则是明争暗斗已经进入白热化。

  云溪四季,从1.8万/㎡的精装房,已经降至15000元/㎡,一成首付(二成12月底交完)。

  科慧花园均价19000元/㎡,也有传出特惠房源低至16888元/㎡。

  还有其他楼盘清盘91折、一口价特惠、首期分半年、首付分2 年1年1付等等,俨然一副“价格跌跌不休”的促销局面。

  而开发商在资金回笼压力的作用下,不得不持续优惠促销。

  2.

  楼市氛围冷清,土地市场“雪上加霜”。

  10月以来,已经有7宗地块终止、延期出让。

  

  是因为价格这笔账不划算吗?

  对广氮地块来说确实如此,位于广氮板块,3.2万元/㎡的起拍楼面价,未来售价要在6万元/㎡以上,周边新房都卖5万,缺乏价格优势。

  太平镇G105路口西北侧地块,第三次挂牌出让条件降低,起拍楼面价7800元/㎡,周边新房1.6万元/㎡,二手房1.2-1.6万元/㎡,似乎没问题。

  或许是与大环境有关。

  克而瑞地产研究中心监测显示,2019年第三季度,土地市场形势较二季度更加严峻,在融资环境越发收紧的影响下,房企的拿地态度也转向审慎,市场整体呈现出环比量价齐跌的走势。

  此外,还有一些迟迟没入市的地王,如时代中国广州地王、中冶御景公馆,仍面临如何解套的难题。

  3.

  今年三季度,广州土地出让量涨价跌。

  

  

  来源:中指研究院

  中指研究院数据显示,受楼市调控政策从严,房企融资渠道再上“紧箍咒”等政策影响,广州三季度商住商办用地楼面均价为10567.2元/㎡,同比下降25.9%,环比下降15.0%。

  土地市场降温显著,溢价率明显走低,但整体的供应量却巨大,如今地块还在不停地挂牌。

  按照2019年广州供地计划,总供地面积2037万㎡,前三季度供应了870.7万㎡,仅完成43%的年度供地目标。

  第四季度,估计要开启疯狂卖地模式。

  4.

  债负压顶,一些楼盘以跑量为节奏,以价换量也是无奈之选。

  不过从“银十”的楼市成交来看,表现平淡。

  

  来源:广州中原研究发展部

  据广州中原研究监控显示,10月广州网签一手住宅成交量为6123宗,环比下跌6%。年 内仅次于2月,为第二成交低位。

  另外需要指出的是,目前广州整体可售库存面积创近一年新低,从长期来看,库存降低将加剧“供不应求”现 象,从而影响房价。

  因为供需决定房价。

  二手房市场方面,表现可以用“很差”来形容,成交量为近5年最低位。

  

  “房住不炒”的政策持续贯彻中,楼市已经进入稳定期,土地、新房、二手房都呈稳定向下的趋势。对刚需购房者而言,房价稳定了,应该抓住“窗口”期。

  【End】

  

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