重磅!大批“限价”公住房供应,深圳楼市风向变了

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  日前,深圳市政府召开有关公共住房专题会议传出好消息:

  原特区内的公共住房项目最高售价低于5万/平方米;

  原特区外的公共住房项目售价低至2万-3万/平方米左右,均远低于同类地区商品房售价。

  总结本次专题会议的几个重点:

  1.价低:原关内地区罗湖、福田、南山、盐田的人才房、安居房最高售价低于5万元/平方米,原关外地区龙华、龙岗、宝安、坪山、光明的人才房、安居房售价普遍处于2-3万元/平方米,也就是说,人才房和安居房普遍为周边地区市场房价的5-6成;

  2.量多:2020年底全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标,深圳住建部门有关数据显示,截至目前,深圳已建设筹集公共住房31万套,预计到“十三五”期末,深圳建设筹集的公住房将达到42万套,超额完成“十三五”规划目标;

  3.可持续:到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  大力推进公住房建设和房地产长效管理机制,深圳再一次用实际行动证明了落实“房住不炒”战略的决心和勇气。同时,深圳的行动举措对于国内一二线城市的房地产改革,无疑产生了巨大的示范效应。

  读到这里,相信大多数人会产生相同的疑问,深圳土地严重稀缺,能否完成100万套的目标?符合哪些条件可以购买这些“限价”公住房?大量公住房入市,是否会造成深圳楼市的长期横盘甚至下跌?

  深圳土地严重稀缺,能否完成100万套的目标?

  答案是可以完成。

  到2035年,新增建设筹集公租房+安居房+人才房共100万套。这里的100万套并不都是新建设的,除了拿新地建设,做城市更新和棚改外,还有一大部分房源是筹集而来。

  

  例如,城中村拥有超过600万套住房,可选择性地转化为保障房,未来深圳大多数城中村由“拆”变“治”,那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”,未来几年将纳入到了住房保障体系。

  同时,深圳虽然没有太多可以开发的土地,但是临深有大量的可开发土地。

  去年10月,深圳人才安居集团有限公司经过2轮竞价,以楼面价14655.67元/㎡,夺得塘厦3.9万㎡商住地,首进东莞市场。

  

  以这样的趋势,深圳未来很有可能会继续在临深片区凤岗,塘厦,黄江等区域继续拿地,兴建更多的人才安居房。

  符合哪些条件可以购买这些“限价”公住房?

  购买前提:

  安居房:深户+10年社保+无房+符合收入财产线+无享受其他住房优惠政策

  人才房:深户+10年社保+无房+无享受其他住房优惠政策

  1、深圳户口、10年社保、无房证明是硬性指标,同时要没有享受过其他住房优惠政策,如廉租房、经济适用房、公租房、住房补贴等。

  2、购买安居房有收入限制,月薪过高可能买不了。针对安居房,发改委在今年都会画出符合深圳实际情况的收入财产线,确定相应的限额;而民政部门安居房申请、分配以及后续监管中,会反复对申请人的收入财产进行核查。以确保社会公平、确保安居房精准分配。

  3、什么是符合条件的各类人才?

  在《深圳市人才住房建设和管理办法》中,人才是指本科及本科以上学历,或拥有二级及以上国家职业资格证书,或是高层次人才和紧缺人才,而且,以上认定政策可由区政府根据自身需要做出适当的改变。

  这样看来,区政府可以根据自身的情况来评定哪些人是需要的人才,如西丽片区以科教为主,那就多评定教师为人才,坪山区以新能源产业为主,就多评定新能源从业者为人才,这样可以起到促进专项人才聚集,加快产业升级的效果。

  大量公住房入市,是否会造成深圳楼市的长期横盘甚至下跌?

  答案是不会。

  首先,深圳实际居住人口在2200万,住房自有率仅为34%,深圳每年人口净流入50-60万人,而按照保障房的供应规划,每年可以供应人才房+安居房+公租房约5.5万套,在这样大的人口基数和人口净流入下,商品房仍是稀缺品。

  其次,无论是安居房还是人才房,购买的硬性条件都是10年社保,这在短期内有效的分化了购房需求,深圳房产具有投资属性,有条件购房的人会优先购买商品房求升值,不会等到10年后再去买人才房和安居房。

  最后,是人才房和安居房的去投资化。

  人才住房的“封闭流转”大大削弱了它的金融属性。人才住房在一定年限内实行封闭流转,通俗来讲,自购买人才房当日起,要持有至少15年才能获得完全产权,才能上市交易,如果在这15年期间,购房家庭从任何渠道拥有了自用住房,都要将人才房交给另一位符合条件的无房人才。同时,15年后想要获得完全产权,还要向政府缴纳增值收益才可以。

  

  因此,人才住房的金融属性非常弱,无法像商品房一样,可以抵押贷款、买卖变现,在相当长一段时间内只能用来居住,投资属性非常低。

  对于生活质量有要求的人来说,还需要购买商品房,因为购买人才房的面积不能超过90㎡。

  总结

  近些年来,深圳的担忧是高企的房价对部分企业和人才的挤出效应,对于以科创和金融为核心的深圳来说,人才的流失会极大的影响城市的竞争力和吸引力。

  此次深圳大力推进公住房建设,并且持续供应大量的“限价”公住房,为的就是留住那些完全没有能力在深圳买房的城市建设者。

  以后有两个群体会比较受益,一是以本科生为主的基础性人才,应届毕业生和高学历人群最好加入金融、高科技、文化、新兴产业等重点领域的企业,或者是区级机关事业单位,区政府会向这些用人单位配租人才房;二是给深圳提供公共服务的低收入人群,如环卫工人、公交司机等,政府会为这类人群的用人单位定向配租公租房。

  “大量”的公住房入市,对深圳商品房的影响其实不大,一是深圳的住房需求太大,安居房排队轮候家庭已超过13万,供求关系紧张,新建公住房和商品房加在一起都可以轻松消化,二是安居房和人才房的金融属性非常弱,不具备流通性,申请条件又有一定的门槛,所以公住房占领的市场并不是深圳有能力购房的刚需,而是那些本就买不起房的刚需。

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