小夫妻借父母名义购房,房子到底归谁?

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  案情

  2015年,瑞瑞与其妻子笑笑 看中了一套房屋,希望买下作为投资,但两人依相关政策都属于限购对象(两人共有一套、笑笑独有一套),无法再行购房。于是,瑞瑞与笑笑请笑笑的父亲齐某出面买下这套房屋。

  笑笑和瑞瑞向房屋卖家支付定金后,将剩余房款打入齐某银行账户,准备由齐某向卖家付清后续几期房款。然而,齐某在向卖家支付一笔房款并办理购房网签手续的当天,才发现自己也属于限购对象。笑笑和瑞瑞只好临时再请瑞瑞的母亲李某代为签订购房合同,而齐某则将其银行账户下的房款打入李某账户。之后,李某依合同向卖家付清了房款,系争房屋也如约过户到李某名下。

  2017年,笑笑不幸病逝。清点笑笑遗产时,齐某与李某对系争房屋有了不同看法:

  齐某认为,系争房屋实际是由笑笑和瑞瑞借李某的名义购买,购房款均来源于笑笑和瑞瑞,系争房屋应归瑞瑞和笑笑共有;

  李某则认为系争房屋是笑笑和瑞瑞为了孝敬李某而出资购买并赠与给李某,系争房屋实际登记在自己名下,也实际由李某居住、管理,故应归李某一人所有。

  因二人争执不下,齐某遂以李某为被告起诉至法院,要求确认系争房屋属瑞瑞和笑笑的夫妻共同财产而归瑞瑞与笑笑共有。瑞瑞作为第三人参加了诉讼,并默默站到母亲李某一边,支持李某的说法。

  齐某向法院表示,若法院因“限购”政策等原因无法判决系争房屋归瑞瑞和笑笑共有,则要求法院判决系争房屋的房屋折价款归瑞瑞和笑笑所有。

  瑞瑞也表示,若法院认为系争房屋归他和笑笑共有,他将同意接受自己在系争房屋中享有相应份额,而又若最终无法将系争房屋产权确认至他和笑笑名下,瑞瑞也同意以房屋折价款形式解决本案纠纷。

  审判

  证据充分、事实清楚,“借名”买房!

  一审法院认为,虽然瑞瑞、笑笑与李某对系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定,但结合资金走向、房款支付等事实,各方当事人提供的证据以及当事人陈述,法院认为齐某主张的借名买房的可信度远高于李某、瑞瑞主张的赠与行为的可信度。

  李某虽然辩称她和小梁、小黄之间是赠与关系,认为只要其实际居住、管理系争房屋就可证明其受赠了系争房屋,但基于李某与小梁系母子关系,日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未尝不可,李某也未能提供其他证据证明其主张的赠与关系存在。故法院认定小梁、小黄借名买房事实的存在。

  虽然小梁、小黄与李某之间系借名买房关系,但是根据黄某、小梁陈述的名下产权房情况,无论是以黄某名义购房还是以李某名义购房,目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策,该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策,不利于房地产市场秩序的稳定,并且小梁和小黄当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见,故难以支持黄某某主张的直接确认系争房屋产权归小梁和小黄共有的诉讼请求。

  然而,小梁、小黄与李某之间确系借名买房关系,虽然法院无法直接确认系争房屋产权归小梁、小黄所有,但黄某某要求小梁、小黄取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据,该款项应由目前系争房屋登记的产权人李某负责支付,房屋折价款金额应以房屋市场价值为依据。

  因小黄已经去世,其与小梁应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围,本案不予处理,当事人如有争议,可另寻法律途径解决。支付问题可在小黄的继承关系明确后,由各继承人向李某主张其应得继承份额。

  李某不服一审判决,坚持认为系争房屋是笑笑、瑞瑞赠与给她,进而向中院提起上诉。

  中院经审理认为,一审法院综合分析在案证据及当事人陈述对本案事实认定与处理结果均无不当,最终驳回上诉、维持原判。

  评析

  购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房,在司法实践中并不少见。

  常见的案例中,实际购房人与名义购房人会约定,整个实际交易过程都由名义购房人出面,而购房款则全部由实际购房人出资。买下房屋后,也是由实际购房人实际使用房屋,等到一定时候,名义购房人再配合实际购房人将房屋产证上的权利人变更为实际购房人。

  当然,也有实际购房人亲自出面参与交易全过程的情况,而名义购房人除了被叫来在合同上签字、在产证上加名外,几乎没什么存在感……

  不过,在法律上,名义购房人其实很有存在感。

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