去年东莞居民买套房=家庭当年收入的15倍,大湾区排名第四!

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  2018年东莞房价收入比(城市居民住房价格与家庭年收入之比)在湾区城市群中排名第四,而房价收入比高将带来不可支付问题;2019年上半年,东莞二手房交易中贷款成交占比达79.4%,未来刚需购房或难上加难;到2025年,东莞交易规模(新房+二手)预测将达到2258亿......

  10月18日,记者从贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称《白皮书》)获悉,随着人口大量涌入,含东莞在内的大湾区城市群住房缺口将日益扩大,对市场、居住品质都提出了更高的要求。而拥有巨大市场潜力的同时,住房结构失衡问题也逐渐成为大湾区的核心住房问题。

  

  去年东莞居民房价收入比排湾区第四

  《白皮书》数据显示,近三年大湾区平均每年增加150万人口,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强。而作为新一线城市的东莞,人口吸引力也在进一步增强。大量人口涌入,使得大湾区住房缺口扩大,整体住房自有率远低于全国平均水平。另一方面,不同于过去的个人流动,举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式,这对市场和居住品质都提出了更高的要求。

  这也意味着,大湾区城市群在拥有巨大市场潜力的同时,也面临着巨大挑战。随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显,住房需求也愈发向大城市集中。从湾区购房者原籍分布来看,近三分之二的购房者非粤籍,其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口住房困难导致的住房结构失衡问题,逐渐成为大湾区的核心住房问题。

  除了人口问题,房价收入比较高所带来的不可支付问题也不容忽视。从房价收入比数据来看,深圳的房价收入比最高,面临严峻的不可支付问题。而东莞2018年房价收入比为15,也就是说,东莞一个家庭买一套房的总价,是该家庭当年年收入的15倍(不吃不喝没其他消费情况下),在湾区城市群中排名第四。房价收入比高将导致居民杠杆率高企。

  此外2019年上半年,东莞二手房交易中贷款成交占比达到了79.4%。而贷款成交比越高,则偿债压力越大。那么,在房价和信贷相互促进和循环的作用下,未来刚需购房或难上加难。事实上,在居住服务市场视角下,居住品质差、住房保障渠道不足仍是大湾区核心城市的主要现状。

  
打破城市边界是破局之道

  针对目前湾区核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚,寻找核心城市的“外部供应”。

  如何重构平衡?《白皮书》指出,随着深圳、广州等核心城市已经走入深度存量市场,首先便是要盘活和利用好存量资源。其次,鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品,降低二手房交易的摩擦成本,提升二手房流通率,给买卖市场“降压”。最后,对外要打破城市边界,寻找大湾区核心城市的“外部供应”。只有内外部多管齐下,打造一个多层次、多产品线、有品质、供求平衡的市场,大湾区的房产市场才能为消费者提供更多的选择与保障。

  据贝壳研究院测算,2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿,占全国总体GMV的15%。其中东莞交易规模(新房+二手)预测将达到2258亿,发展空间较为广阔。对此,许小乐表示,“充分发挥大湾区的市场潜力,需要湾区各城市通力协作,打破城市边界,实现融合发展。”

  采写:南都记者 黄慧萍

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