金茂这个超级项目,震惊了地产行业! 6大基因首次全面曝光,简直逆天了

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  这个项目的发展速度,超出了大多数人的想像。其背后的秘密,却从未揭开……

  2010年的时候,该项目所在地还是一片葡萄园,本城居民对该区域的印象是“特别荒凉,不过可以买到新鲜葡萄。”目光所及之处,没有任何像样的建筑,如下图所示:

  

  2019年,这片区域已经变成了下面这个样子:

  

  熟悉的人可能已经看出来了,这是长沙梅溪湖,占地7.8平方公里、总建面近千万方。

  其已先后获得首批“全国绿色生态示范城区”、首批“国家智慧城市创建试点城区”和“亚洲首个英国BREEAM最高级奖项——绿色建筑杰出奖”、“全球人居环境规划设计奖”等国家、国际级殊荣。

  也正因为这样奇迹般的变化,让操盘梅溪湖的金茂,声名在外……

  这个项目引发了全国关注,大家都想知道奇迹是如何发生的,相关打法到底是怎样的。可金茂对外的分享一直是点到为止。

  日前,明源君通过特殊渠道,获取了该项目的众多内部资料。明源君研究后发现,在该项目的开发过程中,起关键作用的是6大基因,这也是金茂的秘密武器……

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  第一种武器:规划

  预见区域未来,提升板块价值

  梅溪湖项目,和一般地产项目最大的区别,在于金茂不仅仅参与二级开发,也参与片区一级开发、后期产业导入及城市管理,梅溪湖国际新城也是金茂最具代表性的城市运营项目。

  手握这样的模式,一方面是因为金茂的品牌,另一方面则是因为金茂在很早的时候,就看准了这片区域,决定重兵投入。明源君下面就来说说,金茂根据什么判断这片区域未来会火,后期又如何通过规划方案的优化,提升区域价值……

  一、从城市、自然、产业、客群等维度判断区域未来

  2010年,梅溪湖是一片荒凉的葡萄园。金茂判断这个地方会火,是基于以下几个原因……

  1、长沙当时虽然是房价洼地,但需求旺盛

  长沙的房价曾经长期在4000左右徘徊。

  但是金茂经过研究认为,长沙是一个强二线省会城市,其各项经济指标均位居全国前列,居民收入情况、消费能力都没有问题,房地产每年成交量也排名全国前10,不低于千万方,最高甚至可以达到2000万方。

  长沙早年房价没有起来,主要是因为前期土地供应过大以及单位集资房建设过多。而后期随着城市近郊土地减少等原因,供应势必会得到控制,城市价值将进一步凸显。

  2、梅溪湖拥有城市核心区域稀缺的山水自然资源

  当时,梅溪湖在长沙市民心目中很“偏僻”,但实际上,其在城市核心区域内,没有出规划的三环。

  梅溪湖是个低洼地,在政府规划中,希望利用这个地方建一个3000亩的湖,兼具泄洪蓄水、景观功能。同时,这个区域还背靠岳麓山脉。

  而城市核心区域,兼具山水自然资源的土地,一定是稀缺的。

  3、梅溪湖旁有很好的产业资源、人才资源及政务服务

  紧挨梅溪湖的北侧,是麓谷高新技术开发区,它是全国十大园区之一,湖南最优秀的一些企业的总部都在那里。而项目东南侧,岳麓山脉的另一边,是湖南的岳麓山大学科技城,集中了湖南大学、中南大学、湖南师大等名校,离项目直线距离也就是四、五公里。项目东北侧大概5公里左右就是长沙市政府。总体如下图所示:

  

  园区、大学、政府,对项目而言,不仅仅意味着产业资源、人才资源、政务资源,更是依托梅溪湖为中心,形成了一个产城融合的闭环,为梅溪湖日后的快速发展成熟提供了有力的支撑。

  所以,金茂认为,只要把片区做起来,让它有足够的吸引力,那么周边的产业、政务、商务、人才,都可以为梅溪湖所用。而要让片区有足够的吸引力,就要做好后天的规划……

  二、“6不变”原则下,3次优化区域规划,提升板块价值

  对于梅溪湖这个片区,政府之前请KPF做了城市规划,金茂在满足政府六不变原则的条件下,以区域价值最大化为核心诉求,结合市场需求进行规划优化,实现政府和企业的双赢。其中政府的六不变原则如下:

  1、湖面的面积及形态不能变;2、整个片区的绿化率不能减少;

  3、片区骨架路网是不能变;4、片区开发强度不能增加;

  5、城市空间形态不能有大变化;6、片区功能定位不能改变。

  在这6个前提下,金茂对梅溪湖一期的总体规划,做了2次优化,如下图所示:

  

  上图所示的这2次优化中,比较大的几个改变是:

  1、将学校位置调整至桃花岭山体脚下

  把学校位置从中间调到桃花岭山体脚下,既满足了山体限高的要求,同时,也把最好的山体资源留给了学校。学校环境更加安静适合读书,交通组织更为优化,原学校用地调整为商住用地,设计更加自由,发挥余地更大,也可以让片区天际线更漂亮。

  2、分散商业,让资源分布更均衡

  在片区结构上由“单一CBD”调整为“一主三副”的多中心功能结构,转移部分CBD开发量至地铁站周边区域,基于地铁站点,创造站点周边高强度、混合使用的发展模式,以此最大化交通效率、土地价值、区域便捷性与可识别性,带动片区稳健均衡的发展。

  3、增加桥梁、隧道打通南北交通

  梅溪湖南边是山体公园,这是很好的资源,但同时造成南北向交通压力很大。金茂联合政府,在湖上架桥、从山底穿隧道,把南北向的路网打通。未来,相关路网全面建成后,南北向会有三条主干道。

  三、金茂携手政府以及德国HPP、深规院,完成了“梅溪湖二期控制性详细规划”

  上面说到的2次优化,都是针对梅溪湖一期,而第3次则是在一期西边,增加了梅溪湖二期,联合政府做了整体的城市规划。

  该规划以“森林入城、中轴引领、产城融合”为理念,综合考虑了城市功能分区、环境与建筑协调、交通规划布局、产居比与开发单元导控等核心要素。

  明源君研究相关规划后认为。把现有路网,和西边的二期路网拉通之后,梅溪湖的交通,就从放射式路网变成管状路网,同时引入3条地铁线贯穿梅溪湖东西片区,交通状况会大大改善。

  而且,一期的功能定位相对单一,基本是科研、商业、住宅项目,住宅项目比例还比较大。

  规划二期后,梅溪湖从地理范围来讲有38平方公里,有将近2000万方的总建面。

  一期已经成型的城市形象和配套有利于二期高端产业的引入,二期的高端产业又能够给一期做产业和人口支撑。二期的产业比例将近50%,包括研发及高新转化、智能设备、医疗康养等。

  一二期整体的产业布局分区,如下图所示:

  

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  第二种武器:资本

  先靠自身实力,再分享红利引入伙伴

  像梅溪湖这样的超级项目,需要的资金巨大,压力很大。而金茂通过以下几步,破解了相关难题……

  一、前期:依靠自身实力,引入战略合作伙伴

  中国金茂在梅溪湖累计投入已超过600亿,其中2011、2012年,梅溪湖项目净投入近150亿。在前期开发过程中,金茂还引入了另一个央企做战略合作伙伴。

  梅溪湖的资金来源,总体如下图所示:

  

  二、中期:分享区域发展红利,同时也分散风险,提升发展速度

  若由金茂单独对片区进行滚动开发,片区发展速度将受限,同时也面临较大的风险。

  金茂的策略是:

  金茂负责片区相关配套投入及引领性、标杆性项目建设,包括国际研发中心、学校、五星级酒店、5A写字楼、购物中心、高端住宅等。

  同时通过招商引资吸引全国知名开发商进驻片区共同开发,分享区域发展红利的同时,促进整个片区快速成熟。

  通过土地出让获取的资金,又投入到片区基础设施建设、产业导入、商业项目自持中,形成良性循环。

  三、后期:联合政府自持物业,导入人口和产业,实现片区可持续发展

  金茂在梅溪湖片区内自持了超过60万平米的商业、写字楼、研发中心等物业,金茂联合政府一起为片区后期产业导入、人口导入、商业运营保驾护航,实现片区可持续发展。

  在不影响片区发展的前提下,金茂后期也通过对商业自持项目发行类REITS产品,创新融资模式。

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  第三种武器:产业

  坚持“城、人、产”的独特逻辑

  一个片区内,到底是先有人才,还是先有产业,似乎是一个鸡和蛋的问题。

  对于这个问题,金茂有自己独特的逻辑,那就是“城、人、产”模式。如下图所示:

  

  金茂的城市运营逻辑不同于政府开发的工业园区,也不同于其他企业开发的产业新城,金茂目前开发的城市运营项目,大多位于城市核心范围内,引入的产业以高附加值、高产值的第三产业或2.5产业为主。这些企业和人才对城市形象、城市配套、景观环境等要求非常高,所以,金茂的“城、人、产”模式是分2步走……

  一、引入最好的基础资源,打造最好的片区形象

  金茂认为,高级人才、优秀企业入驻的前提,是基础资源到位。基础资源不到位,人才、企业来了也会走。

  在这种思维指导下,截至目前,梅溪湖片区的各种资源,已经很可观了。

  就教育资源而言。

  已经拥有11所优质中小学,集聚了长郡、师大附中、雅礼、周南、博才等最优质的教育资源,资源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且,这个数字还将继续增加。

  就景观生态资源而言。

  有3000亩梅溪湖、上万亩的桃花岭公园、随处可见的主题公园、广场、岛屿。

  就商业资源而言。

  拥有面积10万、20万方的2家购物中心,近30万方的特色街区商业,以及2家合计7.7万方的国际五星级酒店共同构成的顶级商圈。

  就文化资源而言。

  已经拥有扎哈·哈迪德设计的全省规模最大、功能最全的文化艺术中心,一座城市岛。湖南省图书馆新馆即将落户该地,打造1馆4中心。

  二、基础资源初具规模后,同时引入人才和相关产业

  片区形象、基础资源有了,相关企业也就愿意来了,高端人才也会来这里安居。

  根据梅溪湖天然的优势、交通的条件,以及跟周边城市、区域差异化的原则。梅溪湖规划中的产业包括商业、商务、科技研发、医疗康养等等,其中一期产居比25%,二期产居比达到50%。

  目前,片区已经形成了“一引领、三支柱”的核心产业结构,其中一期以科技研发、创新设计为引领,商务商业、企业总部、文化教育为支柱;二期以研发及高新转化产业为引领,智能设备、专业服务、医疗健康为支柱。

  这里,有中冶长天、景嘉微电子等国内一流企业的研发中心,猪八戒网、淘金时代等头部网企的创新中心,平安普惠、晟通集团等企业总部。亿达、爱尔、人和未来、泰康之家等也在此启幕梅溪湖的大健康产业。

  

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  第四种武器:运营

  以拉升片区价值为终极目标

  梅溪湖作为城市运营项目,“运营”当然是重中之重。

  前面说到的规划、资本、产业等目标,都要通过运营去具体实现。

  “统一规划、整体开发、统筹运营、配套先行、高举高打、一二级联动”,是中国金茂赋予梅溪湖的开发理念。

  在获取梅溪湖项目的初期,中国金茂曾经就滚动开发和整体开发两种不同的策略,进行过深入论证。

  最终,金茂以运营城市的格局,采用了投入更大、风险更大但项目开发速度更快、未来效益更大的整体开发策略,并通过配套先行,在片区倾力打造基础设施、园林景观配套、引入丰富教育和医疗资源等措施,来迅速提升片区整体形象和区域价值。

  在项目的整体开发中,统筹管理、把控节奏也非常重要。

  针对“资金、工程、推地、营销”等核心开发环节,中国金茂进行了全周期的计划、实施、管控。

  正是在先进的开发理念和科学的统筹管理下,梅溪湖才得以高效兑现理想蓝图:一年内完成基础设施建设50%,三年内完成土地出让计划60%,五年完成总开发量的80%,八年完成500多家产业落位。

  中国金茂质量与速度并举,高速高质完成了开发建设任务,“一年成型、三年起势、五年成城、八年产城”。

  金茂很善于抓节点和节奏,比如通过充分研究市场,根据项目特性,确定整体开发思路与推地节奏,形成了项目全周期的推地方案;通过借力政府支持,深化事件推广,与政府联合举办元宵灯会、花卉节和文化艺术周等各项大型活动,深层次提升片区影响力。

  经过梅溪湖多年的运营,金茂团队积累了丰富的经验,也在政策研究、产业导入、城市规划、招商营销等领域培养了大批专业人才。

  下图是梅溪湖一期2011---2018的开发节奏:

  

  

  明源君认为,在这个过程中,金茂做对了以下几件事情:

  一、一二级联动,通过金茂自身的高端产品力,提升片区价值

  2012年开售的金茂住宅项目,在周边均价4000的时候,首开8500全部售謦。这是因为金茂在二级市场,本身就有很强的产品力和影响力。目前整个梅溪湖片区内,金茂做了8个二级项目,几乎每个小区域都会拔一个标杆,最终把整个片区带起来。

  金茂在梅溪湖二级项目开发总规模达342万方,涵盖研发中心, 5A甲级写字楼金茂ICC、金茂大厦,五星级酒店金茂豪华精选酒店,购物中心金茂览秀城,高档住宅金茂府、金茂湾、梅溪湖华府、梅溪湖玺悦等多样业态,通过树立产品标杆,成功拉升了梅溪湖整体高品质地位。

  二、引入优秀开发商,大家一起开发建设紧密合作,促进片区快速发展

  金茂认为,要提升整个片区价值,就必须选择优秀开发商,并给予必要支持。

  截至目前,金茂有针对性地引入了28家优秀开发商,其中包括万科、建发、中海、卓越、中建、旭辉等知名企业。这些开发商本身的影响力就比较大,房子的品质高,操盘能力强,再加上为梅溪湖齐发声,片区整体形象快速提升、影响力持续扩大、发展更是加速成熟。

  三、创新营销方式,提升项目影响力,通过股权合作、融资创新、商住捆绑等方式招商

  金茂还通过创新股权合作、融资创新、商住捆绑等诸多招商模式,在全国范围内与房协、代理机构、金融机构、地产基金等单位合作,全方位拓展营销渠道。

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  第五种武器:协同

  沟通形成合力,努力让1+1>2

  看过上面4种武器后,你会发现,金茂和地方政府、其他企业、大众,通过各种配合协同,实现了共赢。

  在长沙市委市政府决定将梅溪湖打造成担当城市引领的片区时,决策部门对于“合作伙伴”的选择,无疑是苛刻而慎重的。中国金茂最终不负众望,梅溪湖国际新城呈现给社会的,是双方在创建两型社会、打造城市名片的高度共识,也是政企合作所实现的双方共赢。

  各级政府在权责范围内积极支持,加速公共配套设施建设、给予系列优惠政策、高效的行政审批等;金茂也以责任央企和城市运营商的身份,诚信履约,实施项目统一规划、整体开发、高效执行,快速打造城市形象,持续提升城市能级,实现了政府创造长沙新繁荣的城市理想。

  通过招商引资,金茂不但为梅溪湖引入了诸多品牌房企,还引入了中冶长天、景嘉微电子、平安普惠等上百家产业客户,实现了入驻企业探索长沙更多发展可能性的投资理想。

  金茂以品质配套建设,满足大众全周期的生活需求,以高端都市型产业,为大众提供有竞争力的职业机会,实现了大众宜居宜业的生活理想。

  而为了达成这样的协同效果,在上面说到的种种模式之外,金茂还有不少微创新。

  比如,为了引入足够好足够多的学校,金茂长沙公司专门成立了一个叫“学校筹建办”的部门,跟长沙市教育局、湖南省各大教育集团沟通。

  而这些名校愿意入驻梅溪湖,看到梅溪湖的良好形象和未来之外,还因为金茂按照最高标准打造了学校的硬件、成立教育基金给予一定的运营补贴……

  

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  第六种武器:品牌

  “绿色+科技”的差异化,与众不同

  城市运营项目往往包含多种业态。

  城市运营的整体实力之外,还有哪些金茂的优势,可以贯穿到所有业态中,形成差异化的品牌效应呢?

  金茂选择的是“绿色健康+智慧科技”。作出这样的选择主要有2个原因:

  1、从上海金茂大厦等商办、酒店项目开始,金茂就一直没有停止过在科技、绿色方面的努力。并创造了一个住宅的新品类------科技住宅。所以,金茂在这方面有充分的优势。

  2、城市运营项目核心在于“运营”,而未来和现在最大的区别,就是绿色、科技概念会越来越受重视。梅溪湖内金茂能影响的项目,不管是商办、产业、还是住宅,都主打“绿色健康+智慧科技”,那么项目运营越久,金茂的品牌也就越闪亮。

  梅溪湖范围内“绿色健康+智慧科技”最标志性的建筑,是金茂绿色建筑展示中心(绿方中心)。

  作为中英两国在低碳领域合作的重要项目,以“有生命力的格子”为设计构思,采用可持续的设计理念、被动式设计策略、可变的建筑体型设计、中庭屋顶及立体绿化、自然通风及自然采光、建筑遮阳一体化、地源热泵、温湿度独立控制、太阳能利用、雨水回收利用、绿色材料、智能化控制、建筑灯光展示、景观湿地等方式,展示“格致”的绿色建筑设计和技术。

  

  绿方中心还是中南地区首栋“零碳建筑”。

  它能做到零排放,是因为它在节地、节能、节水、节材方面都采用了国际国内较为先进绿色技术。

  该项目2013年11月获得精瑞科学技术奖“绿色人居金奖”。2013年12月4日,获得英国绿色建筑标准(BREEAM)的“杰出级”奖项。这些奖项,为梅溪湖乃至金茂带来巨大的品牌效应。

  为了追求“绿色健康+智慧科技”,金茂还专门成立了绿建公司,实行绿色施工、绿色设计、绿色运营,通过绿色建筑、碳中和联盟、智慧社区、智慧能源站等在梅溪湖推广自己的技术和理念。

  梅溪湖片区内交付的学校、绿方中心、金茂广场等多栋建筑均达到了绿色建筑的标准。

  金茂与政府联合投入的梅溪湖区域能源站,采用业内领先的“天然气冷热电三联供+污水源热泵+电制冷+燃气锅炉”复合式智慧能源系统功能,降低中间环节损耗,实现了能源的梯级利用。

  简单来说,把常规能源效能发挥到极致之外,它还充分利用了污水中潜藏的能量。

  据科学估算,能源站每年节约标煤量达2134吨,减少排放CO达5762吨,相当于植树5.3万棵。

  当下,梅溪湖已经越来越接近完全成熟,成为金茂的骄傲。而城市运营这种模式,也日臻成熟。

  虽然城市运营对房企能力要求很高,但也正因为如此,这种模式的护城河很深,也成为金茂未来发展的核心武器。

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