开盘前，万橡悦府样板间「禁止拍照」

一直以来，严肃君以为非豪宅项目的样板间“禁止拍照”只是个客气话，没想到在「」碰了钉子。

从接近沙盘开始就有专职人员陪同，亲切地介绍项目同时，又温柔的提醒“请您不要拍照”。以至于本篇中所用图片，大多靠置业群的群友众筹

预计20号左右开盘，临界点还这么防备，是讲规则还是心虚？

万橡悦府的不足，已验证

其实早在国庆前，就有参观89㎡实体样板间的群友，列出了五点不足↓↓↓

万橡悦府官方户型图与购房者点评

带着这些被发现的问题，严肃君逐一去验证：

No.1

不存在的阳台

万橡悦府主打户型有四种：73㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、137㎡四室两厅两卫，从户型图曝光伊始这个问题就存在，且项目也没有飘窗。

四大户型图最终版展示，戳图可放大

关于这两项，很多开发商为了控制成本，都会做这样的选择。

之前我们在《》提到过，随着限竞房竞争白热化，为抢夺客源，连一些刚需纯商品房都放下矜持，开始赠飘窗、设阳台。相对之下，没有绝对地段优势的万橡悦府，略显诚意不足。

没有阳台和飘窗，会使得购房者参观样板间时，直观感受到客厅和主卧空间的局促。相反，客厅有阳台的项目（比如中海丽春湖墅），可以把两个空间打通，让人产生百平户型的错觉。

两盘客厅展示实景图，戳图可放大

No.2

洗衣房“单间”

洗衣房位于主卫西侧，是设有一扇门的封闭单间。内部下方摆放了单桶滚动洗衣机，上方插头用来连接热水器。

洗衣房样板间示例/实景图

有生活经验的群友对此很有发言权：

①目测该功能间只能容纳8kg洗衣机，某群友表示家里惯用的10kg洗衣机，从深度来看恐怕摆放不了；

群友讨论

②烘干机没有合适的位置摆放，建议购买洗烘一体机。或者只放洗衣机，再购买晾衣神器，毕竟也没有阳台；

③洗衣房右侧墙壁里面设有管道，因此不存在和主卫灵活调整空间的可能。

No.3

各功能间面积分布不合理

双卫空间占地过大、两个次卧空间不足与主卧面积小，这三项问题其实可以总结为各功能间面积分布不合理。

群内分享了一张89㎡各功能间面积分布图，根据严肃君在售楼处听到的介绍，以及75%的得房率来看，下列展示的数据有可能是“地毯面积”。

*地毯面积小于使用面积，指室内净使用面积，也就是墙体以内的所有面积。

戳图可放大

其实卫生间的占用面积并不大，尤其是次卫销售称它为“0.5卫”，里面只能容纳一个人，当下很多90㎡内户型的次卫都有这种情况。

卫生间实景图

不过比起主卫+洗衣房的总面积(6.63㎡)，书房(6.16㎡)显得更小，展示的样板间索性把书房和次卧打通。

书房+次卧实景图

*为效果展示，严肃君对书房+次卧的图片进行了拼接。

这种问题的产生，最根本的原因还是得房率不尽如意。据悉，73㎡两居得房率73%，实际套内面积53.29㎡；89㎡三居得房率75%，实际套内面积66.75㎡；125㎡三居得房率80%，实际套内面积100㎡；137㎡四居得房率暂未公布。

项目售楼处还展示了125㎡样板间，虽然经过各方努力还未拿到图片，但可以告诉大家的是同样是三居，基于大面积与高得房率，各功能间舒适多了。

因此，在正式开盘前一定要仔细查看预售证意向房源的房屋资料，或许你会重新选择。

某盘房屋资料，数据差异较大

No.4

样板间里的“心机”

除了以上几点，样板间其他地方也暗藏心机，比如“以小博大”。

即在有限的空间内放下足够多的室内陈设，但有可能是定制家具，与实际生活中的用品尺寸还是存在一定差异，通过对比尽凸显空间大小。

比如，万橡悦府主卧甚至没有摆放衣柜：

主卧实景图

厨房北侧台面极窄，冰箱就不要指望双门的了：

厨房实景图

玄关旁边的鞋柜，窄到只能放小孩子的鞋：

鞋柜实景图

除此之外，在参观样板间时需要注意标“非交付标准”字样，这或许意味着最终呈现效果还不如样板间；另外有的样板间还会利用灯具制造的光影效果，美化空间比例。

综上可以看出，万橡悦府的样板间并不是加分项，当然这也基于不是不怎么出彩的户型图。事实上，从当前华润参与且入市的五个限竞房来看，户型一直都不是它的强项。

*入市限竞房包括华润理想国、橡树澜湾、萬橡崋府、萬橡悦府、橡树珑湾。

万橡悦府除了禁止拍照这一项不同以往，选房系统也玩出了新花样。

“城会玩”的选房系统

从官方微信公众号注册到选房成功，共需要8个步骤，可提前演练：

操作步骤示意图，戳可放大

这当中需要注意的是：

• 关注项目官方微信公众号，点击[在线选房]栏目。登入时需要填写姓名+密码（排卡客户可开通此权限），密码为身份证生日部分8位数，少数客户为6位数，他们将由置业顾问单独通知；

• 可以根据楼栋、单元来查看房源，也可点选后查看房源详情。选定意向房源，开盘后可点击“立即选房”；

• 最多可收藏3套房源，同时还可根据个人意向程度排列收藏顺序，提高选房成功的几率；

收藏房源示意图，戳可放大

• 很多群友表示无法对标楼座单元，下列图中东西向户型的楼座（8#、12#楼），最北边为1单元；南北向户型的楼座，最东边为1单元；

一期社区效果图，戳图可放大

• 选房前可对比多套房源，从而挑选出性价比最高的那一套；

房源对比

• 如果某房源收藏次数超过10的，说明竞争激烈，可以酌情考虑作为备选房源。
  

案场销售人员介绍称，目前最受更欢迎的是1#楼的2单元和3单元，2#楼中间的2单元和3单元，5#楼的1单元和2单元以及73㎡的所有房源。

不过当演示选房系统操作流程时，抽查了七八套“最受欢迎”房源，有大半的收藏次数不到3套，场面一度尴尬……

因为目前排卡不涉及金额，只需要提供身份证、户口本、复印件以及资产证明，门槛较低，所以也存在仅参与收藏的人，因此选房系统中的收藏热度需要抛除一部分水分。

群友分享的七个小道消息

在严肃君已经满额的项目置业群里，每天消息横飞，不少爆料就来自于不同职业的群友观察与探究。

文章最后，为大家分享7个小道消息，供您参考：

①某大神攻破选房系统，发现万橡悦府隐藏下的价格：89㎡最好位置均价5.6万左右，不同楼层差价两三百，总价500万上下；73㎡最低总价395万起；（项目限均价54197元/㎡，最高不超过56907元/㎡）

*该条信息仅供参考！！具体价格以开发商最终报价为准！！

②排卡群友收到通知：预售证预计将于20号左右下发，开盘将会在一个大型酒店举行。一部手机只能登陆一个账号，所以请不要多机登陆，选房成功交定金20-30万，首付、签约及时可享受最大折扣；

③资产证明要达到首付金额，二套最低也要达到首套首付金额；

④选房后要求一周内左右的时间交齐首付款，实际上在明年10月封顶前，这个时间有谈判的空间。依旧没有按照最终约定时间交齐首付，按照规定需要赔偿违约金（总房款的20%）；

⑤二期共1300套房源，沙盘只是为了对外展示，具体房源规划和分布并没有确定；

⑥作为开放式社区，依旧会做一定的隔离措施，包括种植树木的软隔离以及目前还不能对外言说的“硬隔离”；

⑦9#、10#、11#楼距离高速和高架大约50米左右，为了防止噪音，开发商安装了三层双中空玻璃。

开盘前影响判断的因素很多，但购房者的选择可以说是“始于宣传，止于样板间”。

对于外行人来说，只需要准备一把卷尺或许就能避免交房后悔的事情发生。

出发前，需要对自己居住的空间和家具进行丈量，有个基本认知；参观时测量功能间内径，估算实际面积；最主要的是对样板间陈设的长、款、高三维测量，结合家庭实际情况，对比入住后是否符合生活习惯。

不完美的万橡悦府，可以买

讲真，万橡悦府样板间存在的问题，并不是个例，在北京新房市场尤其是限竞房项目中非常常见。

早在去年《》一文中，我们就讨论过：90㎡还要求做出三居，甚至两卫，由于总面积受限，舒适度肯定会不同程度上有所折损，考验的是开发商产品设计能力，重要的是购房者如何权衡选择。

万橡悦府讨论度高，也正是因为受到的关注度高，毕竟只有想买的人才会这么事无巨细的分析项目优劣。

事实上，万橡悦府的邻铁地段以及配套发展是很多置业者入手的首要原因。大体量的刚需户型，也正好匹配了昌平及海淀北部的年轻客群。

昨天，不少群友感叹北部市场被冷落，尤其是昌平和海淀。

*当前限竞房（含全自持项目)最多的大兴有27宗地块，海淀9宗，昌平仅7宗。

宅地出让宗数及面积逐年下降，已是不争的事实。高周转模式下，可以预见未来两年，新入市的商品房项目数量也将有所下降。更关键的问题在于，好地块越来越少。

在上述背景下，万橡悦府虽然不完美，也确实是一种不错的选择。毕竟，买房子看样板间属于最后一个环节。

互动时刻：

开盘前，项目哪些方面会影响你的选择？参观样板间需要格外注意什么地方？欢迎在讨论区留言，和大家一起分享~

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