资产负债率连续2年超89% 中南建设高周转模式存疑

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  资产负债率连续2年超89%高压红线、高周转模式下安全事故频发、大股东高质押存较大风险隐患,中南建设如何突破重围?

  

  房企的年中财报披露此前已收官。日前,发现网基于房企的盈利能力、营运能力、财务杠杆以及偿债能力等多维角度,统计并制作了“发现网2019上半年A股上市房企系列榜单”。

  其中,中南建设在“发现网2019上半年A股上市房企资产负债率榜单”排名第2,高负债问题严峻;而“A股上市房企盈利能力榜单”中排名第27,处于偏上水平。为了全方位透析年中财报以及业绩综合表现,发现网也致函对中南建设进行了采访。

  

  营收净利双升,但销售增速放缓

  公开数据显示,中南建设上半年实现营业收入约233.21亿元,同比增长52.26%,相比去年同期提高了31.37%;净利润约14.19亿元,同比增长42.19%;归母净利润约13.12亿元,同比增长41.55%,而去年同期增长180.08%,故降幅较大。

  中南建设营业收入同比增长率(按季度统计)

  

  中南建设净利润同比增长率(按季度统计)

  

  上半年中南建设实现合同销售金额811.8亿元,同比增长约24%,在“发现网2019上半年A股上市房企销售额榜单”中排名第9。不过,对比其18年、17年中期44%和184%的销售额增速来看,今年上半年的增速已然放缓。

  不过,2019年1-8月,中南建设已完成合同销售金额1110亿元,如果按照全年1800亿元的销售目标计算,中南建设已完成了62%。

  资产负债率连年攀升,已超90%红线

  尽管营收、净利双升,但中南建设总资产负债率高达91.23%,较去年末减少0.46个百分点,但仍居近五年历史最高水平。发现网记者回溯了近五年资产负债率的走势发现,自2017年第三季度至今,中南建设的资产负债率已连续近2年超过89%的高压红线,可见其财务杠杆水平之高,经营风险隐患很大。

  中南建设近五年资产负债率

  

  对此,中南建设相关人士对发现网记者强调:由于房地产公司销售到收入确认有较长的时间间隔,公司销售周转速度越快、回款率越高,预收账款的绝对额就越大,名义上的总负债率也就越高。因此,周转快的房地产公司的总负债率和实际的经营风险有较大的偏差。所以,中南总资产负债率过高是一种假象,这是由于负债中超过52%是客户的预收账款。若剔除预收账款因素,中南建设实际的负债率只有43.35%。

  该人士同时表示,由于中南建设的基础较差,不能像一线房地产公司一般依靠于有息负债财务杠杆经营,公司发展更多依靠于运营周转能力的提升。据统计,上半年公司实际有息负债只有686亿元,在类似销售规模的房地产公司里处于较低水平。

  推崇“高周转模式”导致安全事故频发

  在行业持续调控、融资监管不断加码的背景下,降负债、去杠杆成为摆在不少房企面前的重任。一般来说,高负债房企去杠杆通常有两种方式:一是抓预售缓拿地,达到开源节流之功效;二是高周转模式。

  数据显示,上半年中南建设总资产周转率为0.09次,2018年同期为0.08次;存货周转率为0.13次,2018年同期为0.1次,连续两年提高;应收账款周转率为2.65次,2018年同期为2.06次,2017年同期为1.95次,连续三年稳步提升。可见,中南建设的营运周转能力表现不错。

  在半年报中,中南建设强调公司要坚决贯彻“快速周转、低成本、差异化”战略,并把积极推进快速周转当作公司的核心竞争优势。

  不过,业内高周转特征明显的的房企项目都容易发生安全事故,中南建设也不例外。

  据住建部公开信息,2019年5月1日,在湖北省武汉市,由中南建设全资子公司建设的中南拂晓城一期项目发生物体打击事故,死亡1人;5月11日,在陕西省延安市宝塔区,中南建设全资子公司施工总承包的项目发生机械伤害事故,导致1人死亡。

  短短不到半个月时间,中南建设却出现了两起死亡事故,引发业内广泛的关注。此前,中南建设曾公开回应:工程质量是红线,安全生产一刻不能懈怠。公司在发展过程中,不断加强施工规范管理,未来会更积极研究引入先进的管理理念和方法,增强安全管理能力,提升安全管理水平。

  担保金额一路走高,公司回应经营风险不高

  发现网记者注意到,中南建设的对外担保额一路走高。

  9月22日,江苏中南建设集团股份有限公司公告称,中建投信托向中南建设持股95.22%的南充中南锦业置业有限公司提供贷款30600万元,中南建设为有关各方融资提供连带责任保证,担保金额30600万元。

  8月5日,中南建设发布公告称,为了公司业务发展需要,公司拟对万宁中南城房地产发展有限责任公司等11家未经股东大会审议提供担保的子公司提供合计约25.66亿元的担保额度。其中有6家全部亏损,2家资不抵债。

  7月19日,中南建设另一公告显示,公司拟对临沂锦悦开发有限公司等8家子公司新增43亿元担保额度。

  据不完全统计,上半年来中南建设发布对外担保公告已有近50条,数量逼近2018全年。截止8月末,中南建设及控股子公司对外担保总金额600.8亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的345.34%。

  某业内人士认为,中南建设加快对三四线子公司担保的频率,一方面是因为近期拿地较多;另一方面是由于三四线城市销售遇冷,子公司流动性资金紧张。

  对此,中南建设相关负责人回复发现网记者表示:公司新增对外担保是为项目发展融资服务的。截止2019上半年,公司经营性现金流入为580亿元,是上半年新增有息负债107亿元的5.4倍;公司持有现金250亿元,是一年以内全部有息负债的1.5倍,故中南建设实际经营风险并不高。

  大股东高质押,风险隐患不容忽视

  2019年9月2日,中南建设公告称,控股股东中南城市建设投资有限公司已累计质押公司1324317460股进行融资,占中南城投所持公司股份的65.59%,占公司总股份的35.70%。

  在发现网记者看来,65%左右的股权质押属于高质押水平了。8月以来,A股频频曝出大股东的股权质押遭强制平仓的消息,投资者纷纷跑路选择用脚投票,导致公司股价跌幅巨大。

  对于大股东股权质押平仓线和潜在风险的问题,中南建设回复发现网记者称,有关股份质押是为控股股东业务发展服务的,与公司没有关联,不会为公司业务带来风险。

  不过,发现网记者认为,该回复不是很符合现实和常识。据海通证券测算,截止8月6日,A股跌破平仓线的股权质押规模已高达1.2万亿元,占A股质押总市值的27.5%。可见,上市公司大股东采取大比例股权质押的风险很高,这样的案例举不胜举,比如康美药业、拉夏贝尔、迅游科技等等。

  某经济学家认为,在股市大幅度下挫的行情中,高比例进行股权质押的大股东就可能面临爆仓风险。虽然大股东可以通过追加质押来防止平仓,但一旦大股东可追加的股份不足,而公司股价又面临平仓线,如此其控股地位将面临被动摇的危险境地,而质权方如果将质押股份抛售,对其股价无疑将产生较大的冲击。 (发现网记者 罗雪峰 林孚嘉

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