现在的房子像“月饼”,中秋之后就“失宠”,能扛过未来5年吗?

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  中秋小长假刚过去没几天,人们早已从节日的氛围中清醒过来,看看周围,人没变,工作没变,该朝九晚五的继续悠闲上班,该996的依然苦苦加班,一切照旧。

  只有一样东西变了,那就是月饼的价格。

  有当成散装在卖的,有厂家直接当成礼品内购消化的,也有现场销毁的,更多的处理方法,是流入广大的中西部农村、乡镇,当成搞点来卖,实在没人做“接盘侠”的话,那就切块、捏碎,喂猪喂鸡。

  扯了这么多,是想说明一个问题,现在的房子就像“月饼”,中秋之后就“失宠”。

  为什么“月饼”从高高在上数百元的价格,直接跌落到几十元没人要,最重要的原因,是需求侧发生了变化。

  过节之前,送礼也好,孝敬父母也罢,哪怕是自己吃,图的就是一个气氛,装的就是一个面子,节日之后,大量需求直接变成零,供求关系的逆转非常清晰。

  房子也是如此,虽然过程没这么激烈,却也会演化出同样的轨迹,原因有以下三点。

  第一,我们已经不缺房子住了。

  先看两个数据:房子的存量,人均居住面积有多少。

  根据统计局2017年的调查,中国城镇住房总存量为261亿平方米,其中城区住房总面积为145.9亿平方米,而镇区是115.4亿平方米。把平方米的总量换算成套数,按90平米一套房,所有城镇房屋总量大概是2.8亿套(不含2018年)。

  

  城镇人均居住面积,根据统计局今年发布的数据,截止2018年末,已经达到了39平米。

  这些房子,既有地市和县城,又包含一二线城市的存量房,其中又有大量的小产权房、房改房、家属院,这部分房屋虽然产权上存在争议,但也提供了居住的场所,当然应该算进去。

  按照贝壳研究院提供的数据,39平米的水平,已经与日韩、法国、德国、芬兰基本持平。

  举个例子,现在都说自己买不起房,嫌房价贵,但深究起来,谁又没房子住?家家户户都在农村里有大院,很多人都在县城和地市置业,大家所求的,只不过是在一二线城市有个落脚的地方而已。

  所以,仅从居住角度来看,房子完全够住。

  第二,劳动力置业需求下降。

  劳动力对楼市的影响不言而喻,国际上,一般把15-64岁看做是劳动力人口,年轻人要买婚房,三十而立要买学区房,中年人要买改善房,这些需求全部来自于劳动力。

  但是,这部分人群的数量,在2013年达到10.06亿的最高点,随后开始出现回落。

  2013年有什么特殊的地方呢?

  经济学家姜超此前指出,从城镇每千人新开工套数这个指标来看,我们的房地产巅峰期早在2013年就已经过去。

  无独有偶,城市化学者任荣荣在第十六届(2019)蓝筹地产年会评审会上指出,房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了。

  也就是说,从2013年至今的6年时间当中,我们只不过是搭上了劳动力巅峰的“末班车”,房价才有了水涨船高的动力。

  但是,未来5年、10年乃至20年,15-64岁人口的下滑已经是大势所趋,劳动力越少,买房子的需求自然会降低,一个家庭在极端情况下,独生子女可以继承7-8套房产。

  与月饼一样,这也是供需逆转的典型。

  第三,房地产行业吸纳了大量资源,空置率上升,养老负担加重。

  房地产的吸金效应不容忽视,数据显示,按照申万一级行业分类,全部28个行业中,有14个行业受房地产带动。根据原国家统计局副局长许宪春(2015)基于投入产出表的测算,早在2013年,房地产贡献相关产业增加值占GDP的9.0%。

  这么多资源、要素、行业都与房地产息息相关,最终造成的结果,就是房子近乎不限量的加盖。

  老城区没地方了就开发新城,新城区密密麻麻之后就开辟远郊,不行了城乡结合部,周边县市、农村都能“一体化”,这样的路径,在绝大部分城市群上演,随之而来的,是房屋空置率的上升。

  2018年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。空置率方面,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。

  曹德旺近日接受专访时提到:现在建筑工地劳工一天的工资四五百元,一个月按照30天计算,工资就是15000元,现在有大量的劳工流向了房地产行业,假如工厂的工资和房企的工资一样,那制造业几乎无利可图。

  这对养老构成了新的挑战,马云在今年5月份的一场演讲中说道:“如果都像今天这样大家买房子,将来我们的孙子、孙女,一个人至少要管5套房子,要养8个老人”。

  房子继承的越来越多,养老的压力却有增无减,事实上,8个老人,意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成,夫妻双方的父母、祖父母,都是独生子女难以承受之重。

  接着文章开头的话题来说,假如楼市的供求关系逆转,房企、购房者接下来该怎么办?

  2019博鳌房地产论坛的“博鳌大讲堂”环节中,原绿城总裁曹舟南指出,“自有资金能不能买下这块地以后扛5年,如果能扛过5年,你就是赚钱的,但是在几万家房企里面,只有少数公司能扛得住。如果靠借贷来进行投资的,你一定要非常谨慎”。

  专家说的是房企,这话套用在购房者身上也是一样的道理,现在买套房子,别管以后能不能增值,先把持有房产的“账本”算好,房产税落地后怎么办?所在城市人口流出,无人接盘该怎么办?假如买了房子闲置不住,房租能不能覆盖月供?如果这些问题考虑清楚之后,房子持有了5年以上也没有亏钱,那再考虑入市进场不迟。

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