快上车来不及解释了,日本二手房市场全面涨价,火了!

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◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 托兰德
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  今早还听团队里的朋友说,中国国内的二手房楼市不行。去房产网一看,确实表现大不如前了。

  

  上海、福州都是环比去年同月、同比上月都下跌,三亚则是相比上一年下跌了9%之多,一线城市中,深圳涨最猛,广州环比跌最惨。

  二手房在各种平台上也是一片“跌跌不休”。身边想“上车”的刚需朋友最近都很开心,因为他们在二手房APP上关注的房子最近都降价了,有一个180万的房,降价到了150万……

  新房也不能幸免。在政策出台严控房价的形势下,据说连新房网签都要错开排队,先签两个高价位的,再签个低价位的,把平均价格降下去,还有的新房小区,2个月直接降6000元/平,搞得之前买的业主都要拉横幅维权抗议降价了。

  就在国内如火如荼地上演降价大戏时,日本二手公寓的房价无声无息地上涨了,而且一涨就是三年。

  1二手公寓涨不停

  为了找二手房的信息,我专门登上了在东日本不动产流通机构(REINS)网站,去查看它刚公布的首都圈不动产流通市场动向报告(中古マンション中古戸建住宅地域別築年帯別成約状況)。其中,东京二手公寓价格已连续第7个月上涨。

  记下REINS这个网站,你们以后找二手房市场信息,认准它准没错。

  我解释一下哈,东京圈包括了东京都,也就是真正意义上的东京市,以及周围的三个县(国内就是省):千叶县、神奈川县和埼玉县。

  数据显示,8月东京圈二手房平均价格为53.8万日元/㎡(约3.5万人民币),同比上涨3.4%。另外,有1万6228套二手房新进入市场,同比增加2.9%,连续2个月增加。

  

  同时,东京圈8月的二手房成交量为2584套,同比上涨12.2%,为1990年5月以来的最高纪录。按地域来看,除多摩地区和神奈川县,其他地区皆同比上涨。其中,东京都区内成交量同比大涨20.3%,也是连续7个月同比增加。

  另一份报告则表明,除了东京圈,其实日本全国房价都在涨!

  日本国有机构不动产流通推进中心发表的8月日本不动产成交状况显示,8月日本二手房成交平均单价为41.74万日元/㎡(约2.7万人民币),同比增长3%,已连续上涨72个月,也就是6年。

  反观新房市场,国土交通省八月底发布的7月建筑动工统计调查报告显示,全日本新建住宅动工户数为7.9万套,同比减少4.1%。

  与此同时,东京圈的新房市场也遇冷。根据日本不动产研究所8月公布的数据,东京圈的新房成交单价同比下跌6.2%,来到5.7万日元/平米(约3.7万人民币)。成交量也下挫。其中核心区下跌三成,郊区直接腰斩。

  

  到这里,给你们画个重点:东京圈的新房成交价是3.7万,而二手房也到了3.5万,两个房价已经所差无几。为什么现在新房不行,二手房却突然受青睐?

  2冷了20年的二手房回暖

  在经历了上世纪90年代的房产泡沫破灭之后,日本全国的房价一直很平稳,二手房更是稳稳地保持在0%~2%的涨幅。

  

  一直以来,日本人都有“买房就要买新房”的信仰。我们能看到,过去几年日本房产热是从新房开始的。

  新房房价涨得特别快,2018年东京圈新房房价甚至涨至1990年度以来高点。市中心和车站附近等好地段的项目供给拉动了市场。

  但二手房却在3年前悄然开启上升通道,一些公寓的单价甚至超过了新房。除了东京圈,近畿圈的新旧房差价也在缩小。

  为何二手房能在三年间走俏?

  第一,新房价格被炒得过高了。拿平均收入的工薪阶层等已无力购买新房了。现在东京的新房主要客户群体仅限于富裕阶层和高收入的双职工家庭。截至2019年2月,建筑完工后仍继续销售的“完工库存”增至5年前的3倍以上。同时,开盘的首月签约率平均为62%,也是连续3年低于被视为销售强劲大致标准的70%大关。

  “各地区均已达到最大限度的高房价”,日本不动产研究所给出如此判断。

  第二,靠近地铁、配套设施齐全的优秀二手房源也让购房者心动。因为核心地段的土地供给量在减少,新房的地段位置开始不如旧房,然而平均单价却还比二手房高2000人民币。相比之下,二手房的成本更低但生活(回报)更好,整体的品相也不会比新房差(日本的房屋保养做得非常到位),聪明的刚需和投资者们自然知道这道简单的选择题该如何作答。

  第三,购房成本一降再降。日本住宅金融支援机构发布了35年固定利率住房贷款(FLAT35)的9月最新利率。购房用贷款中,还款期限在21年以内(融资率低于9成)的贷款利率为1.11%至1.87%。金融机构放贷最多的高频利率为1.11%,环比下降0.06%,连续4个月下降。还款期限超过21年(融资率高于9成)的利率为1.55%至2.31%,高频利率环比下降1.55%,也连续4个月下降。如果信用好,贷款成数甚至还能低至0%。

  与国内动辄基准利率4.85%上浮10%的贷款利率比起来,一个自住房的35年固定利率仅为1.11%、0首付的买房保障,绝对是促使人们买房的最大动力。

  第四,日本政府也在促进二手房买卖。2006年,政府建立了一个系统来认证符合抗震等标准的房产为“可靠的住房”,目标是通过给予住房表现认可来摆脱消费者的焦虑。最近,国土交通省又斥巨资修缮旧房。2020年为推进老朽公寓的改建和修缮政策,交通省新加入了20多亿日元(约1.3亿人民币)的支援金,预算是去年的2.25倍。

  买新房还是二手房,日本人已经给出了答案。

  谁说二手公寓只跌不涨、没有市场?至今,日本全国的二手公寓已经平均涨了6年有余,东京地区也涨了3年多。

  所以说,不论新房旧房,只要它位置佳、配套好,都是好房。

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