实探南岸路冷冻厂地块，十六年三度易主，西侧“一线江景”，东侧批发市场密布

提要
9月19日，备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让。
除顶着“广州土拍史上最高起拍楼面价地块”的头衔外，该地块开发上存在多年债权纠纷，曾经三度易主，是一宗“有故事”的地块。
此外，地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源，但所处南岸路周边批发市场、建材城密布。
“冰火两重天”的环境能否支撑起3.6万/㎡的起拍价？未来产品能否被优质买家接受？接下来且看广州中原研究发展部解读。

冷冻厂地块“前世今生”回顾
纵观冷冻厂地块历史，债权纠纷以及工业地转居住地过程堪称“两大难题”。
冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地，2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿出让予城启集团。
其后，城启集团出现资金危机，于2009年将南岸路23号尚未开发用地（约21万㎡）以21亿转让予中信地产。
“接盘”后中信开发了西关海项目，但冷冻厂地块由于债权纠纷，工业地转居住地手续问题，一直未能开发。
2014年，中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”。
新买家深圳建工于2015年11月才正式亮相，但由于债权纠纷尚未解决，冷冻厂地块仍未能开发。
2017年，法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决，地块债权问题得到初步解决。
2019年7月，冷冻厂地块补充方案出炉；
2019年8月20日冷冻厂地块正式挂牌出让，将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。

需要指出的是，按照补偿方案计算，即使地块以底价成交，现属于深圳建工的“荔港南湾有限公司”可以获得近14亿补偿。
由此可见深圳建工在拿地上具备较明显的资金成本优势。冷冻厂地块踩地报告
1）地块基本信息
该地块总占地面积37653㎡，计容建面83597㎡，总起拍价30.1亿，起拍楼面价36060元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为37.6亿，到达最高限价时，楼面价为45000元/㎡。

该地块为临江地块，限高严格，要求一线限高30米，二线限高100米，此外需配建占地0.2万㎡文化活动中心、肉菜市场等。

2）地块现状及四至情况
地块整体为闲置绿地，原地上建筑物已清理完毕，地势平整无明显起伏，地块北侧部分暂作停车场之用。

冷冻厂地块北侧紧邻西关海项目及西关广雅实验学校，西侧为珠江堤岸，南侧为十一号线工程部及仓库，东侧为建材市场及老旧小区荷柳苑。

调研期间，批发城大货车、物流客车来往频密，建材市场亦存在一定噪音、粉尘问题。
整体而言，虽然地块具备稀缺一线江景资源，但东部由于专业市场密布（东侧为未来进入小区的必经之路），环境欠佳。3）地块周边配套情况
冷冻厂地块地处老城区，生活配套成熟度较高。

教育方面，距离优质教育资源西关广雅实验学校100米。
交通方面，距离南岸路公交站550米，该车站拥有10条以上线路，公交线网发达；
此外，地块距离地铁5号线中山八站700米，可一线直达珠江新城、科韵路等商务区。
生活方面，距离大型购物中心圣地新天地广场约600米，且周边有多个传统肉菜市场。

4）地块市场价值分析
一.市区望江靓地供应稀缺，近年屡屡拍出高价
回顾近3年，属于市区临江地块的仅4宗。
目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高，可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。
其中，2017年3月出让的海珠区石岗路AH051028号地块截止目前仍是广州公开挂牌商住地单价标杆；
今年2月出让的黄埔大道东646号地块，若仅计算可出售住宅部分楼面价，亦处于较高水平。
因此，广州中原研究发展部认为，虽然本次拍地原业主方深圳建工具备成交金额返还优势，但面对“兵家必争”的优质地块，亦存在其他房企竞争的可能性。
近3年市区望江地块出让情况一览

二.公路线网发达，处于内环路、东风路、中山路交汇点
对于以自驾车出行为主的高端买家而言，地块发达的公路线网具备一定吸引力。
其临近内环路南岸路出入口，可35分钟通往天河主要商务区。
此外，其处于东风路、中山路两条中心区“大动脉”的西部起始段，可快速通往越秀、天河重要商圈。

5）地块市场风险分析
一.项目出入口环境欠佳，且暂无旧改计划
虽然地块西侧具备江景资源，但作为主要入口的南岸路及其周边范围，布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场，繁忙时间来往人流、车流集中，环境欠佳；
此外，与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同，南岸路一带近年无重大旧改计划，预计未来相当长时间环境将维持现状。
二.地块周边缺乏整体规划利好，市场热度偏低，高端买家对其认知度有限
地块处于老荔湾区域，周边主要布局专业市场等相关业态，近年无新出重磅规划消息，整体片区市场热度较低，发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。
即使地块以底价出让，未来楼盘销售价格亦达到7万元/㎡或以上，该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东，越秀五羊等望江优质二手项目；
此外，近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势，加上户型选择多样（大平层、叠拼、联排等新产品），对高端买家同样具备较强吸引力；
对比上述板块，冷冻厂地块并没有“过硬”的优势。

6）地块周边楼价情况
地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段，包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等。
目前西关海售价为6.5万元/㎡，珠光御景壹号售价为10万元/㎡，而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。

与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售，包括双桥8号、悦江上品等，售价在4.8万元/㎡。
相比起大坦沙板块，地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利，但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。7）南岸路冷冻厂地块SWOT分析

广州中原研究发展部认为，冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势，对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力。
市场机遇方面，由于老荔湾一手项目基本枯竭，未来地块项目具备一定“稀缺性”的优势；
此外，随着恩宁路、上下九一带旅游区旧改推进，将刺激一部分获得拆迁补偿的客户入市；
这一部分拆迁补偿买家长期生活在老荔湾，对片区认可度较高，购置地块项目的可能性亦较高。
但需要指出的是，地块存在明显“不足”，由于周边专业市场集中，且处于未来小区出入的必经之路，部分对住宅周边环境要求较高的买家或难以接受。
此外，对比起目前中心区大型旧改，冷冻厂地块体量较小，市场“存在感”“知名度”均较低，未能广泛引起高端买家关注；
加上南岸路片区亦无整体更新计划，预计老旧环境长期维持现状。
随着芳村片区、海珠等区域积极推进旧改，未来买家或转投上述两个区域的大型旧改转化项目。
更加重要的是，近年广州豪宅市场“分化”严重，部分拥有优质居住环境、由品牌房企开发的新项目促使越来越多买家关注近郊豪宅市场。
对于追求“个性化”“舒适性”的高端置业需求而言，冷冻厂在打造产品、生活环境上存在明显局限性。