资产负债率升至90.84%,融创或已错失最佳“降杠杆”窗口!

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  进入9月份,中报期结束,孙宏斌主导的融创中国的资产负债率,再次名列前茅。

  根据融创中国8月22日披露的中报数据显示,截至上半年底,融创中国的资产负债率已经达到90.84%,而与其同处第一阵营的某科和某大,分别为85.26% 、83.55%。

  对此,融创中国高管表示将努力去降杠杆。但实际上,融创2017年就喊要降杠杆了,然而两年过去,并没什么卵用。

  随着房地产行业融资政策再收紧,融创中国降杠杆也将遭遇新的政策和环境不确定性。

  2017年就喊着要降杠杆资产负债率仍高达90.84%

  8月22日,融创中国发布了其2019中期业绩,各项主要数据均表现了较快的增长,实现营收768.4亿元,实现归母净利润102.9亿元,分别同比增长了64.9%和61.7%。同时,该公司的毛利率也同比提升0.5个百分点至25.2%。

  

  业绩之外,融创中国的资产负债率也达到了90.84%。

  当日举行的业绩会谈上,融创中国行政总裁汪孟德表示,融创的长期负债率下降是确定的,因为公司目前已经到了这个阶段,利润和收入在迅速释放,投资规模也在下降。

  

  汪孟德强调,今年、明年、未来,管控公司负债的下降是管理层的重要任务之一。

  尴尬的是,这并不是融创中国的高管首次谈及“降负债”。2018年的中报业绩座谈会上,汪孟德也曾表示,未来融创的基本以及确定的方向是降低负债率,未来融创会降杠杆,提升盈利,净资产也会提升。

  彼时,融创中国的中报期末资产负债率90.52%。而在更早的2017年中报业绩会上,融创中国的资产负债率高达91.93%。

  此时,孙宏斌表示,今年下半年将不再拿地。但其随后又补充道:“也不会一辈子都不拿地,但未来融创中国的拿地标准会大幅提升。”

  在此后两年的执行中,融创中国的拿地标准确实有所提高,但提高标准并不是万能药。

  日前,融创中国披露了其8月销售数据,实现合同销售金额约512.7亿元,同比增长27%;合同销售面积351.8万平米。

  按照累计数据来看,截至8月底,融创中国实现累计合同销售金额3065.8亿元,同比增长约15%,约为融创中国2019年销售目标5500亿元的55.7%。

  一年已经过去了三分之二,业绩目标才刚刚过半。

  那些喊着暂停拿地的可能是之前拿地最凶的

  8月22日的业绩座谈会上,孙宏斌表示,四、五月份基本停止(拿地),四月拿的是之前勾的地,下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

  但有意思的是,今年前8个月,融创中国拿地金额就达到744亿元,较去年同期的169亿元,同比增长340%。

  对此,孙宏斌解释称,因为去年没怎么拿地,今年上半年拿地显得稍多一些,但按照我们的地位,拿的地其实不多。

  今年3月份,孙宏斌在参加2018年业绩发布会上就提到,最近土地市场有些偏热,销售市场却没那么乐观,售价大幅提升的可能性非常小,因此风险偏大,融创往后拿地会非常小心,谨慎拿地,节奏得弄对了,有合适机会就争取,没有就放弃。

  更有意思的是,“暂停拿地”的表态,已经不是孙宏斌第一次说。2016年和上面提到的2017年,孙宏斌均做出过“暂停拿地”的表述。

  

  但是今年不同了,除了孙宏斌表态“暂停拿地”,富力地产和万科也表示将“暂停拿地”或“谨慎拿地”。

  8月22日当日,富力地产董事长李思廉表示,网络上流传的涉及该公司“下半年原则上暂停拿地工作”的文件,正是他本人起草的。所谓“暂停拿地”并不是一块都不拿,如果遇到优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

  在这前一天,万科首席运营官、执行副总裁张旭在其2019年中期业绩会上表示,“没有固定的拿地计划。”拿地的时候,是根据收了多少钱回来,才去拿地。万科拿地集中在长三角和珠三角区域,三、四、五线城市不会去进。

  业内人士认为,当前国内融资条件目前短期内较紧,出于对自身的保护,企业保守一点实属正常的举动。

  但是对于融创中国来说,除了直接出面去拿地,还可以通过并购弄到地。相对于直接拿地,并购还可以仔细挑,并能够严格控制土地成本。

  地产两头融资都在收紧融创接下来或进入不确定期

  今年4月份,国际评级机构均提升了融创中国评级,穆迪将融创中国主体评级由B1上调至Ba3,展望稳定;标普将融创主体评级由B+上调至BB-,展望稳定;惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB,展望稳定。

  融创中国2019年中报数据显示,截至6月底,该公司账面现金约为1380亿元,同比增长约14.8%,覆盖一年内到期有息负债超1.1倍,覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。

  

  评级的变化和数据的支撑,也让融创高管信心倍增。融创中国公司秘书兼副总裁高曦表示,下半年可售资源整体为超过5700亿,且其中超过80%位于一、二线城市,将持续供应高质量货源,因此还会持续贡献大量的现金流。

  但孙宏斌的表述则谨慎的多,当前的政策收紧将会是一种常态化的控制,对于销售端来说会有很大的影响,同时,这也将对土地市场造成非常大的压力。

  7月12日,国家发改委发布通知收紧中国开发商境外发债申请备案登记,根据该通知,房地产企业发行境外债只能用于置换未来12个月内到期的中长期境外债务;在外债备案登记申请材料中要列明拟置换债务详细信息;应保持内债和外债比例的合理;应有效防控外债风险。另外,作为抑制影子银行的持续举措之一,开发商信托贷款也在不久前刚刚收紧。

  日前,国际评级机构穆迪发布的一份报告显示,2019年下半年,全国合约销售额同比增速将继续放缓,原因包括2018年基数较高,且预期因棚改项目计划调整,部分三、四线城市的需求将转弱。

  穆迪预计,由于地产企业再融资需求减少(年底到期债券规模仅40亿美元)和开发商在发改委通知前获得债务发行额度逐步耗尽及监管趋严的影响,2019年下半年境外债券发行量将较上半年有所下降。

  与消费者市场需求相关的个人住房贷款利率方面。8月25日,央行发布公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

  这意味着未来打折房贷不再有,且同时存在利率下限。

  尽管开发商融资门槛的提升对融创中国这样的大地产商可能意味着机会,但是个人住房贷款利率的调整对购房需求端打击则是无差别的全覆盖。

  这也意味着,融创中国降杠杆的计划,可能已经错失了最佳的窗口期,以前降杠杆就没有达到目的,接下来可能就更难了。

  海通证券分析师姜超认为,引导LPR市场化降利率,同时优化结构,限制房企融资、鼓励制造业和民企中长贷,是更有可能的政策组合。

  后记

  本篇为“聚焦融创中国”系列的第一篇,接下来,笔者将分别从“行业并购”、“现金流与融资”、“债务结构”、“企业惯性”等角度,分别对融创中国进行分析,提出问题,并结合融创进入郑州三年多的表现,为融创中国的进一步完善和发展提供建设性意见。

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