前9月宅地卖了600亿!上海重返土地财政时代?

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  9月上海土地市场的火热无疑为今年的金九银十开了一个好头。

  据网易房产统计,2019年9月,上海土地市场的官网上一连挂出了15幅商业、住宅用地,其中的10幅还都是100%的纯宅地。

  不仅如此,一些已经2-3年没有公开出让过宅地的区域也在这个月里纷纷推出宅地,例如:长宁区新泾镇、杨浦新江湾等。

  
(9月上海土地出让一览表)

  01

  去化周期低于10个月:倒逼市场增加供地

  不仅是9月这么“疯狂”,如果再仔细观察一下2019前三季度的宅地出让情况,就会发现,相比起2018年,今年的宅地不仅是数量还是价格上都较去年同期有了大幅的增长。

  据网易房产申°工作室调查数据显示,2018年前三季度上海累计成交12幅宅地,总土地价款达到了362.52亿元。而这个数字恰好是今年前三季度成交额的一半,2019年前三季度,上海土地市场累计推出的纯宅地37幅,土地交易金额已经达到了近600亿(按9月宅地起拍价统计:599.48亿元,实际成交金额待定)。

  也许有读者会感到疑问,今年为何会一下子推出这么多宅地,难道是经济不景气了,上海要重返土地财政时代?但事实上,宅地数量的增加这件事和当下上海整个市场的供应情况是分不开的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,去年可以说是上海库存的低点,而像上海这样的一线城市,房地产市场中的潜在需求一直都比较大,所以在一些新郊区,例如:青浦、松江、奉贤、临港等区域,都存在着积极补库存的导向,增加供地也是为了之后实现更好的供求关系上的平衡。

  

  另一方面,根据自然资源部对住宅供地的差别化调控,对于商品房库存消化周期在6个月以下的,要显著增加供地;6-12个月的要增加供地;12-18个月的维持供地持平水平。而按照泽平宏观所统计的3月样本城市的可售去化周期数据,上海商品房去化周期是一线城市中最短的,低于5-10个月之间,属于需要增加供地的情况。

  02

  该买地还是得买:开发商拿地心态变了

  而对于开发商们来说,在经历了一二季度审慎买地的调整阶段后,关注投资机会的信号正逐渐从上层往下层进行传导。

  据了解,在2019中期业绩发布期间就有不少房企的管理层都公开表示,四季度或是今年的土地窗口期。

  绿地香港执行总裁陈军就曾表示,下半年土地市场竞争的激烈程度可能会明显减弱,这个时候就给了绿地香港更多的选择空间,绿地香港内部定的直接土地资金大约在130亿元左右。

  

  另一位TOP 10房企的投资负责人则向网易房产表示,尽管一线城市的土地很贵,但符合公司测算模型的情况下,该买的还是要买,尤其是一些区域适合做高端型产品的话,一线城市的溢价空间还是比较大的。

  在上海中原地产市场分析师卢文曦的眼中,房企的补仓窗口期已经打开。他表示,这个9月市区范围内出让了很多优质地块,比如张江、静安等,这些区本身可供土地有限,而区域内各种配套已经成熟,不论是做住宅还是做商业都有发展潜力。

  “下半年虽然房企会面临资金压力,但从新房去化来看基本在70%左右震荡,去化压力并不是特别大。一线城市也是房企重要利润来源,9月如此多土地也给到房企们足够多的选择。”

  最后,预祝房企们都能如愿拿到自己心仪的地块,也希望今年的金九银十能像9月上海的土地市场一样迎来一个“开门红”。

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