2万亿粤港澳湾区旧改货值在手 "旧改之王"佳兆业成色几何？

8月27日下午，佳兆业于香港举行2019年中期业绩会，集团主席兼执行董事郭英成带队独立非执行董事饶永、行政总裁兼执行董事麦帆、副总裁吴建新、高级顾问谭礼宁、首席财务官刘富强均出席了本次业绩会。 尽管上半年房地产行业经历降温、房企融资收紧，佳兆业仍然交出了一份让投资者和市场满意成绩单。

下半年1200亿货值将入市完成年度目标无压力 上半年，佳兆业实现合约销售人民币347亿元，同比增长37％。合约销售面积196万平方米，同比上涨38％。其中，大湾区合约销售贡献了58％，大本营深圳合约销售额占整体的30％。

此外，旧改项目占整体销售额的33％，盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场三个旧改项目销售情况强劲。

按此前佳兆业公布的全年875亿目标计算，当前佳兆业已完成年度目标约40％。

盈利能力方面，佳兆业也显示向上攀升的势头。上半年佳兆业营收同比上升34％至人民币201.1亿。公司毛利率达33.4％，同比增长1.8％，公司净利润上涨24％，提升至27.8亿元。 截止期末，佳兆业资产负债率降至82.7％，在佳兆业副总裁吴建新指看来，“这在行业内算是一个比较好的水平”。净负债率方面，原定降至200％的目标提前达成，于6月底已降至191％，相比2018年底下降了45%。佳兆业首席财务官刘富强透露，下半年佳兆业要将净负债率继续下至180％。
截至6月30日，佳兆业现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）为人民币299.8亿元，速动比率维持在1.3倍的良好水平，流动性较充裕。

佳兆业降负债举措 最新数据显示，截止7月的销售额为400亿，接近完成目标的一半。吴建新表示，下半年公司还有1200亿的货值，且绝大部分位于大湾区，按计划集中于9-12月入市，不到50％的去化率就可以完成全年的目标。

重注粤港澳大湾区约2万亿旧改货值待释放 上半年，佳兆业继续重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群，新增土储15个项目，共计246万平方米，平均土地成本约为每平方米人民币6600元。

按权益建筑面积计，期内大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%，长三角及华中区域分别占19%及13%

截止期末，佳兆业共计拥有2600万平方米的土地储备，预估货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，大湾区货值占比达7成。

截止6月底土储分布 旧改方面，截至6月底，佳兆业拥有旧改土储面积近730万平方米，旧改土储货值达近人民币2000亿元，占比近40％。

此外，逾3200万平方米占地面积的旧改项目尚未纳入土储，其中在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，预计可带来近两万亿的总货值。

未来佳兆业计划每年转化80-100万平方米旧改土地。据了解，佳兆业旧改土储成本仅约3000元/平方米，通过低成本的旧改方式获取土地，使得佳兆业得以保持较高的毛利率和收益。

据悉，未来1-2年，佳兆业预计将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元； 麦帆在业绩会上提到具体案例，上半年佳兆业已转化三个旧改项目，分别是深圳福田口岸项目、上海徐行镇项目、广州小坪村项目，实现转化可售面积达73万平方米，可售货值人民币404亿元。下半年，在大本营深圳，深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目预计会纳入土储，其中，深圳福田东山项目已进入开发阶段。

旧改项目转化详情 今年以来，土拍市场竞争激烈，基于行业下行风险及融资不断收紧，不少房企拿地愈发谨慎，部分头部企业甚至表态将停止拿地。

对此，郭英成表示，佳兆业看好大湾区的发展和购买力，未来将在大湾区将继续收储，通过多元渠道寻找优质的土地，而小的城市或者不适合的地方会逐步减少拿地，优化投资结构。

此前，国务院常务会议在今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，这对于“旧改之王”佳兆业来说，是一个利好因素。

掘金“深圳先行示范区” 今年2月初，粤港澳大湾区发展规划纲要正式出炉。8月18日,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布。深圳接连承接两大政策红包，是继改革开放后迎来第二次历史性机遇。 对于起家深圳且深耕粤港澳大湾区的佳兆业而言，无疑是重大利好，这也成为了业绩会上记者们追问的焦点。

对此，郭英成答记者问时笑称，“我们是运气好一点而已”，但也坦言土储及城市更新方面，让佳兆业未来具有较好的竞争力。 他补充说道：“以往我们是做一个房地产企业，现在定位是做一个城市运营商。”目前，佳兆业除地产以外，还拥有文体、航运、科技、互联网等产业。

“关于先行示范区，当然是鼓励大家到深圳去旅游，鼓励大家到深圳看看或者到深圳置业。中国房地产市场从整体上来看，我觉得大湾区特别是深圳是相对平稳的，同时也符合我们的投资目标。”郭英成称。

以下为佳兆业2019年中期业绩发布会现场问答实录（有删减）：

记者提问：

楼市调控持续加码，怎么看待下半年市场，具体的销售安排是怎么样的？

麦帆

：我们上半年卖了347亿，完成全年875亿约40%；下半年有1200亿货值，铺排在三四季度，且集中在湾区的城市，现在的销售量还OK，所以我们觉得完成今年的任务是没有问题的。另外，我们认为下半年市场不会有大起大落的情况。

记者提问：

有一条关于负债率的问题，其实我们负债率降得比较多，会不会有再降的理想水平？

刘富强：

政府债我们会继续做下去，我们今年制定的降负债率目标，本来在3月份发布的时候是打算年底做到200%，现在半年已经做到190%了。当然要看公司整体情况，比如销售等等，

我们的目标是在年底降到180%。

吴建新

：我再补充一下，除了净负债率下降之外，可以看看我们资产债率已经下降到82.7%，这在行业内是比较好的水平。

记者提问：

请问一下郭主席，

最近中共中央、国务院支持深圳建设社会主义先行示范区，佳兆业一直特别有前瞻性，一直扎根深圳，深耕大湾区，想问一下在这样的背景之下佳兆业准备接下来如何参与到先行示范区建设当中？

郭英成：

其实我们是运气好一点，作为广东的企业，首先要感谢国务院、感谢党中央对我们广东的关爱和照顾，特别是这种特殊的支持，粤港澳大湾区公告完以后，又来了深圳先行示范区。

我们真是运气不错，从以往我们只是一个房地产企业，现在我们定位做一个城市运营商，所以我们除了地产以外，我们有航运、有文体，包括足球等。

先行示范区，国家最希望发展的肯定是科技和金融，我们在国内也有一个上市企业是佳云科技，主要是互联网类的；最终更重要的是我们的土地，城市更新是我们比较有竞争力的板块，我想这应该是未来我们比较具备竞争力的部分。

从今年上半年来说，我们各项的财务指标来看，不管是从负债还是利润率、还是销售价格，我们都逐步在改善，我们希望把负债控制在行业可接受的水平；目前我们负债的结构也相对比较合理，在继续优化过程当中。

中国房地产从整体上来看，我觉得大湾区特别是深圳是相对平稳的，同时也符合我们的投资目标。

今年以来一二线城市比较不错，这块我们的占比达到80%左右，我们还是对经济各方面的因素是有抗风险的能力条件的。

现场提问：

净负债率降到180左右，具体怎么降？

中央现在各种融资在收紧，大家对于买房，销售端在控制，融资端也是控制，对于市场来讲大家都在收紧，刚提到要加快供货和销售，公司好多货值会不会不担心完不成？

现在同行都在说不拿地，佳兆业怎么看？

郭英成：

我们会花两年时间，让我们的负债比例达到行业有竞争的水平。债务结构来说，不论境内境外，哪里融资便宜我们就往哪里去追。

降负债具体举措上，我们有很多用法，首先尽量减少重资产比例，这是我们一直在努力的，我们以前很多小型资产在出租的，我们想方设法把它变现。大宗资产，优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类的，我们还是会保持一个长期持有的情况。

关于房地产方面，国家楼市调控、收紧，主要是让房地产健康发展。我们有一个明显的优势，主要是深圳，上周深圳推的项目销售还是不错的，另外大湾区人民相对比较富裕。

关于拿不拿地，其实每个公司都不一样，假如有钱的话，我们在大湾区还是继续性找一些好的优质土地。小的地方或者不符合的地方，我们逐步在减少，我们投资结构希望继续逐步优化。

饶永

：补充一下，根据政府工作的数字，2018年我们人口净增长58万，等于内地一个中等城市，很多青年人把深圳看作一个创业热土，所以这里人气比较旺、购买力比较强。

谭礼宁

：刚才你提到很多时候外界喜欢看负债比率，因为房地产会计准则来讲，我们卖的资产都是以原始的价格进账，特别是从佳兆业情况来讲，我们很多是旧改的项目，我们成本是很便宜的，不是招拍挂，所以单看比率的时候没有反映公司实际情况。

房地产行业，第一当然是看负债率，第二当然更重要的公司资产变现能力，能产生多少的现金流覆盖利息，这是最核心的指标，和同行对比，我们是差不多达到2倍左右。因此，我们不但要看负债比率这个指标，还要看利息覆盖率这个数据。