王本龙回应正荣业绩放缓:上半年销售额小于下半年

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  (图片来源:图虫创意)

  经济观察网 记者 谢敏敏 经历了此前几年规模高速增长的正荣地产(06158.HK),在上市的第二年,增速出现了较大幅度的放缓。

  中期业绩报告显示,上半年正荣实现586.07亿元合约销售额,同比增长0.8%,而去年正荣同期增速高达170.3%。

  对于这一问题,正荣行政总裁王本龙回应经济观察网记者称,正荣今年全年销售目标是1300亿,预计增长率约20%,一般而言上半年销售额都会少于下半年,正荣对于完成全年目标有信心。

  他进一步表示,增速放缓的背景之一,是正荣进入了新的发展阶段。今年上半年,正荣提出“新三年战略”,其内部把2013-2015年定义为扩张期,把2016-2018年定义为升级期,2019-2021年定为高质量发展期。

  王本龙表示,在上一个三年战略里,正荣是高速发展期,规模增幅超过50%,而“新三年战略”追求有质量的增长,计划规模增幅控制在30%,三年左右时间依然实现实 现翻一番:“整体对于规模的增长控制在预期范围之内。”

  在新三年战略的引导下,正荣上半年还推行了一场组织架构的调整,调整核心在于精总部、做大做强区域,把权力下放到一线。

  正荣董事长黄仙枝表示,之所以进行组织架构调整,是因为正荣从百亿规模跨入千亿规模,组织架构需要匹配现有的规模体量,“改革有动力,没什么阻力。”

  近年来,尤其是今年,曾频频产出“黑马”的闽系房企在规模上都放缓了步伐,转而追求财务数据的稳健。正荣也不例外,中期业绩会上,正荣管理层反复强调的就是公司杠杆数据的下降和盈利能力的提升。

  中期业绩报告显示,上半年正荣实现净利润11.8亿,同比增长23.2%;核心利润11.5亿,同比增长33.4%。

  在负债方面,上半年正荣的净负债率由2018年底的74%进一步下降至70.8%,加权融资利率从2018年底的7.8%略微下降至7.6%,现金短债比由去年底的1.19倍增加至1.21倍。

  正荣CFO陈伟健透露,上市以后,正荣用了很大力度去杠杆,公司的融资成本有进一步改善的空间,计划控制在7%-7.5%之间,而公司的短债占比目前在47%,计划年底调低至40%左右,明年这一比例希望达到30%。

  正荣的规模增长,很大程度上受益于过去在二线城市的布局,包括苏州、南京、上海、合肥、福州、武汉等重仓城市,但这些城市同时也是限价形势更严峻的城市。

  上半年正荣的平均售价为每平方米15392元,较去年同期的17175元/平方米下降10.38%,下降幅度较大。对此,王本龙解释称,主要是因为上半年公司在一些三四线城市加快出货,拉低了平均售价,此外,确实也受到了限价措施的影响,“很多项目基本上是贴着限价去走。”

  限价还带来了毛利率的下降,中期业绩报告显示,上半年正荣的毛利率由去年同期的22%下降至20.3%,主要是由于已交付物业的平均毛利率下降。

  陈伟健表示,这主要是限价的影响,“今年整个同行都是有下跌。我们会严控我们的成本,包括融资成本、开发成本、管理成本,虽然毛利率下来一点点,但核心的净利率其实在增长。”上半年正荣的净利率为8.6%,去年同期则为7.8%。

  截至2019年6月30日,正荣总土地储备为2634万平方米。在业绩会上,虽然正荣管理层表态公司在投资上采取审慎策略,但今年上半年正荣明显加快了拿地步伐。

  2019年至今,正荣新增25幅土地,新增土储323万平方米,拿地城市以南京、合肥、武汉、西安、成都、重庆、南昌等二线城市为主,新增土储有87%在二线城市。

  正荣上半年补仓意愿强烈,例如在3月份,正荣连续在南昌、重庆、天津拿地。4月26日,正荣一天之内在合肥连收4幅地块,总建筑面积超过34万平方米,合肥肥西[2019]5号地块的溢价率高达144%。

  陈伟健透露,今年全年正荣拿地为300亿预算,上半年权益拿地额为160亿,还将进一步提升拿地权益。

  但他也表示,正荣内部对于拿地的净利率要求是控制在两位数水平,“接下来拿地,如果毛利率能达到25%,净利润率在2位数,从拿地到首开时间能达到7个月,我们也会积极去拿。”

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  谢敏敏经济观察报记者

  不动产开发报道部记者
关注地产,常驻上海。

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