15万亿的楼市将“冷冻”!房企“抢收”、停止拿地,央行再发声

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  今年,楼市有一个数字,被业内人士反复提起:15万亿。

  这个数字,是全国商品房的销售额,在去年达到了前所未有的规模。

  在前几天举行的博鳌房地产论坛上,专家们各执一词,经济学家巴曙松称,房地产销售额太高,挤压了其他资源的配置,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮回怼称,账不能这么算,从相对增速来说,房地产的规模还是会增长。

  8月23日,每经经济新闻专访中国指数研究院常务副院长黄瑜称,“15万亿”后,市场会发生结构性变化,2019年楼市大概率会下降。

  看来,不管是持有何种立场的专家,都对15万亿这个数字颇为“谨慎”,毕竟,还从来没有一个行业像房地产这样突飞猛进。

  回溯全国1987-2017年商品房销售面积,从1987年的0.3亿平米,攀升至2017年的16.9亿平米,攀升了56倍。30年的时间,56倍的增幅,这样的速度,哪个行业能与之匹敌?

  不过,从目前的情况来看,15万的楼市,在未来极有可能会被“冷冻”。

  何为“冷冻”?二手房成交周期变长,房企不再争当“地王”,拿地越来越佛系,房贷利率升高,高杠杆购房者的资金成本持续提高,调控反复出手,房产流动性开始下降。

  

  举个例子,最近,央行再次发声,给市场吃下了“定心丸”。

  8月17日,央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,8月20日,副行长刘国强表示:房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作,过几天会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。但是有一点是肯定的,房贷的利率不下降。

  什么意思?房贷利率确实会参考LPR,但是,现在各地正在执行的房贷政策,利率上浮幅度不会改变,想指望LPR发布后降低买房的成本不可能。

  除此之外,还有两个消息值得关注。

  第一,房企提前“抢收”,降价促销硝烟再起。

  据上海证券报8月22日报道,从8月下旬至10月8日,恒大全国所有在售项目全部9折(受备案价影响楼盘除外),员工推荐成功认购额外享98折。一次性付款可享92折,商贷及公积金按揭付款有额外的94折优惠。一些尾盘根据去化情况不同,最高可享87折甚至8折优惠。

  如此大力度、大范围的促销,开发商起了一个颇有意味的名号:“抢收行动”,

  有前20强房企相关负责人透露,在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市,其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款,可以给予总价3-5个点的优惠。

  “抢收”这个词,用的很微妙,抢的是谁?收的是谁?当然是购房者,当然是他们兜里的真金白银,在资金面承压的局面下,任何一个房企都会把回款视为重中之重。

  第二,龙头开发商宣布停止拿地。

  都知道最近土地市场的氛围不佳,但是,大家没想到大房企的决心和魄力如此之大。

  8月22日,融创老板孙宏斌在业绩发布会上直言不讳的说:地产融资端收紧史无前例,下半年拿地基本停止。

  从他们的财报中的措辞也能看出:“不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准,仅在土地市场出现短期低位时,在核心城市审慎补充了价格合理的土地,并从5月份开始大部分城市的土地市场恢复至高位时,公司基本停止了招拍挂获取土地,有效规避了拿地风险。”

  另据证券时报8月23日报道,碧桂园截至6月底的员工数量为11.7万,较去年底减少了1.5万人,到底是“裁员”还是“优化”,见仁见智。

  看得出来,体量巨大的领头羊们,突然变得有点“怂”了,和前几个月“小阳春”时的火爆现象,形成了鲜明的对比。

  照这种形势发展下去,未来楼市何去何从?我们不妨参考专家的观点。

  经济学家论坛理事朱海斌近日接受采访时指出,去年土地购置的增速非常高,达到了40%-50%,但是,今年土地购置增速明显下降的。与此同时,2018年的房地产的建筑安装费用却是负增长。

  因此,短期看,今年房地产的规模会受到建筑安装投资的有力支撑。但是,从2020年以后,房地产就会进入下行周期,因为最大的两块投资没了。

  专家的答案很明确,想保持15万亿的规模,要么保证房企拿地的增速,要么维持建安投资费用的增长,两者不可缺其一。

  然而,现在的楼市,房企逐步停止了拿地的步伐,房贷利率也没有下降的可能,明年逐步进入“冷冻”的格局,市场回归“房住不炒”的理性氛围,将是大势所趋。

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