观点直击 莫斌:三四线压力大,但碧桂园有经验(实录)

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  观点地产网 一如往常,碧桂园选择在香港四季酒店二楼召开业绩会。

  8月22日下午三四点,好几家房企都扎堆着在这个时间点召开2019中期业绩会。而碧桂园的光环,吸引来挤满一整个会议厅的媒体们。

  对于销冠碧桂园,一点点风吹草动甚至传言都会引来外界的密切关注。促销、裁员、长租、架构调整……在业绩会现场,这些问题都被一一提起,甚至于如今香港的市场,大家都想听听看法。

  当天,出席现场的有总裁莫斌,常务副总裁程光煜,以及首席财务官伍碧君。仍旧由莫斌开场,不到20分钟,莫斌已简明地把上半年碧桂园的业绩、经营情况进行一番回顾。

  上半年,碧桂园在营收、毛利润、净利润等核心指标均实现较大幅度增长,其中,总收入同比增长53.2%至2020.1亿元;毛利润同比增长56.9%至548.6亿元;净利润同比增长41.3%至230.6亿元。

  销售方面,上半年碧桂园共实现权益销售金额约2819.5亿元,权益销售面积3129万平方米。另据观点指数榜单,上半年碧桂园全口径销售金额3934.9亿元,位居行业第一。

  亮眼的数据背后,外界更为关注的是,行程过半之后,碧桂园会怎么应对当下的形势变化,是否会调整自己的布局策略,又或者对于主业和多元化业务之间到底如何倾斜。

  一二线与三四线之争

  上半年,除1月份短暂失去销售冠军宝座外,碧桂园一直稳拔头筹。

  尽管是销冠,今年整体的行业形势、政策调控还是让人不免担心,对碧桂园有影响吗?公司的发展策略会不会因此变化?

  “当然,行业政策的进一步收紧,给我们带来的挑战很多。”莫斌十分坦诚,转而调转话头:“所以一定要抓好现金流的管理。”

  莫斌透露,今年公司都是用权益回款来进行考核。据悉,上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,按此计算回款率高达94.3%,而去年末回款率则为91%。

  全年销售目标上,媒体并没有从去年权益销售5018亿元的碧桂园口中问出确切数字,仅得知“不低于去年的销售额,会有增长”。

  具体到下半年的铺排,莫斌现场表示,预计下半年权益可售货量达4820亿元,公司将以销定产,合理调节可售资源的投放。

  其中,有55%的货量来自于三四线城市——这引起现场媒体的追问,一场关于一二线还是三四线的讨论又被摆到台面。

  值得一提的是,在8月22日上午融创业绩会现场,孙宏斌便表示房地产宏观调控对三四线城市的影响比较大。

  而在3月份的碧桂园2018年度业绩会,杨国强在回应媒体质疑未来三四五线市场去化时,便稍显激动地回应:“你说三四五线的销售下降,你看一二线的销售量是上涨的吗?你的数据是怎么来的?”并坚称看好三四五线城市。

  这一次,程光煜则中规中矩回应称,公司会坚持按照从一线到五线均衡布局进行安排:“我们这么多年致力于构造一个相对稳健和布局合理的市场安排,在2018年-2019年基本上完成了,一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间,也能够有效地分散市场风险。”

  话音刚落,莫斌接着说道:“中国城镇化进程是可持续的,地产行业还有相当长一段时间美好的未来,所以我们也继续努力,我们很有信心。”

  同时,莫斌称三四线城市由于政策调紧之后压力会大一些,但是碧桂园在三四线城市做了那么多年,非常有经验,将采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

  另据观点地产新媒体了解,上半年,在碧桂园内地的权益销售中,三四线销售占比61%,一二线销售占比39%;在新增拿地权益金额中,三四线项目占权益总土地代价的54%,一二线项目则占46%。

  截至目前,碧桂园已获取的权益可售资源17587亿元中,目标为三四线城市的权益可售资源为8403亿元,占比47.78%。

  从数据及趋势来看,碧桂园无疑还是坚定三四线主战场的,至于今年5月份斥资40亿上海连拿两地是否代表着一二线城市的加重,程光煜则称,这只是个案,不代表投资方向的改变。

  “上海的土地市场,碧桂园这样体量和规模的开发商一年有两次排在前面的机会,所以可以用非常合理的成本获取优质地块。”

  程光煜强调,关于拿地,碧桂园秉持一线到五线均衡布局,同时希望这是一个机会型驱动的拿地,有合适的、符合标准的拿地机会才会拿。

  另悉,今年碧桂园计划有1800亿元的权益投资额,今年上半年使用执行约1100亿左右,程光煜称下半年依然有相当份额的投资预算。

  多元化得失之间

  关于新业务的开展与成效,碧桂园一向乐于多讲几句。

  杨国强也是如此,早在1月份,便在2019年度业绩会上明确了“三驾马车”的新业务架构——地产、机器人、农业;随后,碧桂园宣布了一次大规模的高管调动,多位集团副总裁被调入机器人、现代农业公司,也从侧面显示出杨国强对上述创新业务的重视。

  其中,机器人业务的动作更为频繁。一个细节是在3月份业绩会上,杨国强多是把回答问题的机会交给其他管理层,仅有的能让他主动回复的话题,除了女儿杨惠妍,便是碧桂园的机器人业务。

  基于考虑与地产业务的协同作用,目前碧桂园重点研发的是建筑机器人。有接近碧桂园的人曾指出,如今更将建筑机器人产量列为今年的明确目标。

  “我们首先做的是建筑机器人,因为杨主席也是从事建筑出身的,公司在建项目面积达到2.8亿平米,每年交楼面积差不多达到1亿平米,建筑机器人一旦研制成功,对安全和质量是绝对有保障的,也弥补了建筑工人的缺失,提高生产效率降低建筑成本。”莫斌现场说道。

  另据其介绍,目前碧桂园共研发37款建筑机器人,其中有9款现在已经进入到项目的现场进行试运作。

  与恒大声势浩大的造车计划相比,碧桂园的新业务虽然没有那么高调,但也从一些数据中看出,这家头部房企对于多元业务的决心。

  据悉,上半年碧桂园在销售费用、行政费用上均有一定的上涨。这其中除了如会计准则的调整、管理结构下沉等因素所导致的,还有部分原因则是由于对新业务的推广投入。

  程光煜解释称,今年碧桂园强化了对房地产品牌以及一些新兴业务,像机器人、农业等等的品牌推广。新业务板块前期肯定是费用的投入,后期收入出来以后形成销售比例就会下去了。

  莫斌则给大家吃了颗定心丸:“关于销售费用和行政费用,我们这边也在针对性地做一些安排,有信心将销管费用控制在结算收入的8%以内。”

  另悉,随着各项研究成果陆续产生,2019上半年研发费用约6.2亿元,这一费用指标首次出现是在2018年年报的时候。

  这些费用的小幅增加,对于权益销售超5000亿的碧桂园来说尚且不值一提。只是,小小数据的变动,背后或多或少折射出整个行业对于多元化探索的缩影。

  对于多元业务的探索之路,必然不会轻松舒坦。碧桂园如此,其他房企同样会面对。

  房企们都在等待多元业务的开花结果,一方面是覆盖前期的投入与折损,另一方面,或许更为重要的是在天花板来临之前寻找新的增长点。

  以下为碧桂园控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:碧桂园上半年权益销售2800亿,下半年销售预期有没有定一个目标,是多少?现在行业政策比较紧张,公司的发展战略有没有变化?

  程光煜:下半年准备超过4000亿的货量,会根据市场的情况以销定产,有序的推出。

  从七八月已经过去的时间看,整体的销售节奏和进度是符合预期和安排的,有信心今年下半年连通上半年,全年的销售额会不低于去年的销售额。

  莫斌:国家出台的政策都是为了房地产行业平稳健康发展的,所以对中国的市场是充满信心的。当然由于行业政策的进一步收紧,对我们的挑战很多,所以一定要抓好现金流的管理。

  今年公司的考核都是用权益回款来进行考核,所以才看到了今年在业绩发布会上说权益回款比例超过94%,也是公司整个经营情况非常良好,所以在这种状况下,我希望我们公司进一步提升竞争力,在平稳健康持续发展的市场里有更大的空间。

  现场提问:今年下半年权益货量按城市分还是超过一半在三四线城市,未来会不会再继续专注于三四线城市?刚刚也看到近几个月同行也有开始就促销的一些优惠行动,碧桂园会不会下半年也有可能推出一些促销的活动去推下半年销售?

  程光煜:我们这么多年致力于的构造一个相对稳健和布局合理的市场安排,在2018年、2019年基本上市场布局合理的完成了,市场产出基本与统计局在各县城市的市场产出相吻合。

  今年上半年呈现出来的特征也是来源于三四线城市的销售占到55%左右的份额,今年下半年,我们准备的货量两个非常凑巧,正好2600多亿是来自三四线,大概也是55%左右的份额。

  我们想一个合理的市场布局会有效的,或者更充分的利用市场空间,也能够有效的分散市场风险,这个我们会坚持按照从一线到五线均衡布局的安排。

  关于同行出现的一些整体性的优惠措施,目前的情况下是没有集团的全局的促销安排,我们会根据市场的情况,对各个项目所在城市市场的一些变化随行就市安排相应的销售策略。

  莫斌:中国城镇化进程是可持续的,地产行业还有相当长一段时间美好的未来,我们很有信心。

  同时三四线城市由于政策调紧之后压力会大一些,但是我们在三四线城市做了那么多年,我们有经验,以销定产,我们采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

  现场提问:2017年公司说过三年要100万套的长租公寓,想问一下现在的长租公寓发展的怎么样,为什么现在的进展不像之前预期的这么顺利?

  莫斌:长租公寓主要是基于国家政策的配合,关于土地的集体所有制土地的性质,我们想建长租城市,围绕大城市周边建每一个差不多住100万人的长租城市,30万套100万人。

  但是由于各种政策的配套,目前为止还有一个实践的过程,在这方面我们就暂时把长租城市的事情往后延,所以没有再提3年100万套。当然只要政策合适的时候,我们仍然会把长租城市作为我们未来可以发展的一项业务来做,这是我们的计划和安排。

  另外,去年我们不是裁员,我们是对人员的结构进行优化,进行优化过程中,也做了一些绩效考核,相关的同事是有进有出的,不是单纯的1.5万人员下降。

  我们是一个产业链全覆盖的企业,所以在优化的过程中也在不断的补充一些新的技术人员进来。这一次大家可以看到机器人产业里面现在就招收了差不多1600多个科研人员,还有2500多个从业人员,光机器人产业4000个人进来。

  现场提问:未来有没有土地投资的计划和流向方面会不会有所调整?

  程光煜:我们在年初确定了大概1800亿权益投资额的计划,今年上半年执行了1100亿左右,总体在计划安排之内,因此下半年依然有相当份额的投资的预算,但是具体的投资项目还要根据市场政策以及项目机会的情况,我们只针对那些满足投资标准要求的项目进行投资,所以说这还要根据项目是否可以进行,但是我们有预算。

  现场提问:机器人和农业方面如何融入到集团业务当中,反映到财务报表当中?

  莫斌:机器人和农业是我们新增的两个板块。这个和我们主业是相关的,协同的,我们首先做的是建筑机器人。

  因为杨主席也是从事建筑出身的,公司在建项目面积达到2.8亿平米,每年交楼面积差不多达到1亿平米,所以在建筑方面,特别建筑工人年轻人都不太愿意做,还有建筑机器人一旦研制成功,它对安全和质量是绝对有保障的,弥补了建筑工人的缺失,提高生产效率降低建筑成本。

  最重要的可以把整个建筑项目变成一个数字化的工地,对生态环保都会有很大的好处,所以在这方面我们杨主席是全身心的投入到建筑机器人的研发和试制过程中。

  在这里可以给大家通报一下,总共研发37款建筑机器人,其中有9款现在已经进入到项目的现场进行试制,试运作,根据试运作的情况再不断的完善。如果37款建筑机器人全部出来,相信对整个建筑业,包括对社会都是一个很大的贡献。

  现场提问:6月份公司的环北京区域进行了价格调整,这次调整的逻辑是什么?其他区域会不会有相应的调整?

  莫斌:做组织结构的调整和安排是顺应市场需求做的,同时根据公司内部的管理情况安排,在北京我们原来已经安排了五个区域,也是为了将北京市场做的更好。

  但是整个过程中应该说离我们的期望还是有一定的差距,所以做了一些调整,调整的目的也是集中更多力量将北京及北京周边市场做好。

  现场提问:拿地方面,上半年碧桂园集中发力,在上海拿了两宗地,是不是看到土地成本有一个比较大的上涨,是不是也有关系?在拿地布局上未来是否会有一些调整?一二线的拿地力度会否有加大?

  程光煜:关于拿地,我们一直秉承着一线到五线均衡布局的拿地策略,同时希望这是一个机会型驱动的拿地,有合适的,符合我们标准的拿地机会才会拿。

  刚才讲的具体个案两宗上海的土地,如果熟悉上海土地市场的应该非常了解,上海简单的说是一个排排坐,吃果果的方式。我们这样体量和规模的开发商一年有两次排在前面的机会,所以可以用非常合理的成本获取优质地块。

  在上海有两宗土地获取,这只是个案,不代表投资方向的改变,我们依然是一线到五线,哪里的市场有符合我们标准的土地就去哪里。

  现场提问:人民银行改革了LPL的政策,变相的降了贷款利息,公司未来会因为这个比较优惠的政策会比较多贷款去扩张吗?管理层对现在香港的看法怎么样,未来还会在香港继续拿地发展吗?

  伍碧君:贷款利率下降,央行副行长说了,优惠利率不包括房地产企业,我们的非房板块会受益。

  程光煜:香港还是我们非常看好的区域,未来我们会继续机会型的获取,还是看机会继续拓展。

  现场提问:有关注到莫总对公司股票有增持,因为18年开始次数比较多,增持的想法是怎么样的,下半年是否继续做增持?

  莫斌:我对公司充满了信心,我只要有钱我就增持。

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