广州楼市还会跌多少？怎么办？

看到最近楼价下跌的消息，有不少粉丝问雁姐：今年房价还会跌吗？
按我的判断，在现有政策的情况下，房价会继续降。
一、政策的滞后性影响
宏观经济情况目前比较复杂，毛衣战的影响不用再说，但去年以来的政策对楼市的影响很值得研究。
去年9月，国内不少城市出现了降价的情况，然后随之而来的就是退房潮。地方相关部门深感压力，所以政策上出现了一些调整。
以广州为例，10月限价放松，12月公寓取消限购。
政策的影响一直发酵，在差不多四五个月之后。今年3、4月份，楼市就出现了让领导不放心的小阳春。尤其是苏州这个小网红，最近腰椎间盘特别突出。
上面一看，这哪儿行，所以又立即在5月收紧各方面的政策，特别是融资。我们当时写过一篇“楼市不许入夏”的文章，在此就不复述了。
但这一系列政策在业内人士看来，其实是有点误判的，杀伤力过猛，因为市场参与者其实心理很恐慌，有点像股灾来临前的逃顶。8月广州这次郊区集体降价就是在这样的背景下来的。
而要命的是，政策是有滞后性的。政策趋严的态势起码还要维持几个月的时间，所以你可以看到，现在各地房贷利率还在上调，就是这么魔幻。
二、今年广州还会继续跌吗？
与最高位相比，个别楼盘降价幅度超过30%，这时很多购房者的心理防线就崩了。祈福缤纷汇就是一例。但目前降幅这么大的还不多，而且主要以郊区为主。
按我的判断，今年的降价还是会蔓延到中心区。当然，有些嘴硬的人可能会说，那是特价甩货，对于这种说法，在前一篇雁姐说里，我已经解释了特价和降价的本质区别了，爱信不信。
但是呢，大跌也是不被允许的。一旦多个楼盘降价幅度超过30%，引发了退房潮之类，房企就会被约谈，这是维稳的需要。
接下来，为了让房企活下去，过严的政策可能会微调。当然，明面上，我们绝不会承认放松了限购，以免让市场产生不该有的预期。
所以，其实基本面一直就是这样：打个巴掌，给个甜枣。
三、下行期能买房么？
后台也有粉丝问我们：现在房价下跌，还能买房吗？
我们先说说楼市的另一位难兄难弟。
今年上证指数从4月最高3288点下探到8月14日2808点，单边下跌480点，跌幅高达15%，但雁姐的一位朋友今年仍能在股市获利超过60%的收益。
这张图真把我气坏了，我感觉自己立即变身柠檬精。

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在买房这个问题上，很多人买涨不买跌。但盲目的从众心态，可能会让人失去很好的机会。
雁姐的建议是，可以在下降通道中买房，无论是出于刚需，还是出于投资保值的需求。
拿刚需客来说，在上涨通道中买房，往往会因为恐慌性购房，买在不该买的地方，而且还拿不到什么优惠，要被迫接受各种苛刻的付款条件，比如双合同。
上一波上涨期，就有粉丝跟我抱怨，因为害怕房子涨得太多，本来在佛山上班的她，居然买了增城石滩的房子，现在住也没法住。
而当时双合同买房的刚需客，大多承担了近七成的首付，还要用上信用贷之类，家里短期的资金压力特别大。
而如果在下降期，大可从容地在自己的目标区域和预算内，选择降价较多的目标盘。
对于投资客而言，他们一般对房价波动了如指掌，在这个时间段往往可以争取到更少的首付成数，更长的付款期限之类。
至于保值需求，目前除了黄金以外，其实国内投资渠道真的相对很少，钱出不去。如果在下降期买入优质的物业，长期收益还是不错的。
雁姐最近就得知，有一些出于保值需求的实业老板在万博CBD扫写字楼，客单价在8000万以上。
有人可能会问，买完之后如果继续降价怎么办？其实，一般项目选择降价都是阶段性的，在半年之内连续两次大幅度的降价情况较少出现。
因此，抓住一次较大的优惠，基本可以确保在短期内是低点买入。
四、技术面如何操作？
不过，下跌期应该买什么样的房？确实是一个技术活。
如同股市一样，在下跌通道中，大部分股票会跌，但少数股票不跌，甚至还会逆市上涨。如何购入类似逆市上涨股票一样的房产，才是在下降通道中购房的关键。
一般来说，有几个原则： （一）回避郊区房，买入中心区
这一点对于刚需型的购房者犹为重要。
刚需型的购房者往往因为资金量有限，所能选择的项目单价往往偏低，但这样的房子大多都在郊区。
有人会说：买得起市区，谁会买郊区啊？如何解决这个矛盾呢？有三个方法：
在总价相同的情况下，选择市区二手房，放弃郊区一手房。
在选择郊区房时，通勤时间控制在1小时左右。注意，不是发展商告诉你的通勤时间，而是实际上下班高峰期的通勤时间。
因为一般情况下，通勤时间超过40分钟，实用性就大为降低了。
很多有上车心态的购房者就面临购入的郊区房子住不了，又租不出，还要在市区租房住的双重困境。
同样是买郊区房子，要买配套相对成熟的，不要买交通配套都还在纸上的。
虽然通勤比较辛苦，但至少社会生活配套方便，有生活氛围。不然，真的就是每天花两小时回家睡个觉。
不过，如果郊区房降价较大，在遵循第一条原则的同时，参考第二原则：
（二）回避已经成熟的片区，买入有前景的区域
一些远景规划确实不错的板块，在降价期可以挑好货入手。
（三）回避投资客为主的区域，买入有真实居住需求的区域
投资客集中的区域，单价可能并不高，但是实际的房价却可能已经透支了。
如何判断一个区域的投资客数量呢？对于成熟市场，可以参考二手的挂牌数量和交易数量。如果一个区域的挂牌数量与交易量之比，明显高于其他区域，那就是投资客多的区域。
而一个还没有二手市场的全新区域，如果有地铁和好学位，入住后的真实需求也会比较多。对于刚需客来说，将来想转手置换也容易。
（四）回避非限购区域，买入限购区域
对于有房票的人来说，这一点是比较重要的。没房票的人可以看前面三条原则。
2019下半年，祝你能超越大多数人，成为逆市中的成功者。