中骏集团南昌项目发生塌陷 房企高周转模式再遭质疑

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  限价时代,如何在控制成本的同时保证质量,成为考验房企实力的重要标准,也是中骏集团需要直面的问题

  不同于众闽系房企的生猛,中骏集团(01966.HK)一直以来较为低调,而近期一场塌陷风波将中骏集团推到了聚光灯下。

  近期,江西南昌的楼盘中骏雍景湾被曝出地下室车库顶板局部塌陷,坍塌区域面积达500平方米,目前该项目三期皆已售罄,尚未交付。

  公开资料显示,中骏雍景湾开发商为南昌骏捷房地产开发有限公司(下称“南昌骏捷”),为中骏集团间接持股90%的附属公司,设计单位为深圳中海世纪建筑设计有限公司,监理单位为江西省恒信建设工程监理有限公司,施工总承包单位为上海建工二建集团有限公司。

  8月8日,江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报了该事故初步原因,提到施工单位未严格按专项方案施工,目前该项目已被要求全面停工并排查,具体调查结果大约需要10个工作日。

  有建筑从业人员表示,该事故很有可能是在土方回填过程中荷载过大,导致塌陷。针对该项目目前进展及与业主沟通内容,《投资壹线》致函中骏集团,截至发稿未收到回复。

  

  (塌陷现场 图片来源网络)

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  南昌项目局部坍塌

  值得注意的两个细节是,中骏雍景湾是中骏集团所拿的限价房项目,且此次坍塌的车库部分采用了无梁楼盖结构。

  公开资料显示,2017年6月7日,中骏集团竞得象湖新城DAJ2017027地块,即中骏雍景湾项目,该项目占地78.45亩,楼面价4038元/平,溢价率12%。根据当时的出让公示,该项目须在拿地后六个月内动工,建成后房价不能超过9000元/平方米。

  而作为对比的是,彼时该项目附近的恒大翡翠华庭高层售价约11500元/平方米,恒大城高层均价约10500元/平方米,新力象湖公寓均价9000-9500元/平。因此,限价房控成本成了此次事故的舆论焦点。

  另据媒体报道,此次坍塌的车库部分采用了无梁楼盖结构。根据相关资料,无梁楼盖结构不设梁,楼板直接支撑在柱上,可以提升净高、降低成本,但是受重负荷能力较弱。一般来说,该结构多用于商场、仓库等建筑上,最早于1990年代在美国出现,二战后在美国大量应用。

  据专业人士分析称,目前高层住宅地下室常用的结构形式包括梁板式和无梁楼盖,无梁楼盖净空利用率高、成本低,比有梁楼盖更经济。无梁楼盖在理论设计上可以达到完美,但在实际施工中却经常出问题。

  某财经评论员也对《投资壹线》表示,类似无梁楼盖的结构,和具体的工程项目及建造理念有关,本身也是允许的,其在项目空间的通风、管线铺设和空间利用方面往往有优势。“当然这种结构对于建造的要求更高,成本相对较低。不过从工程质量角度看,要警惕部分项目坍塌等风险”,该人士补充道。

  目前调查结果还未明确,无梁楼盖结构并不能就定性为是此次项目坍塌的原因,但是近年来无梁楼盖导致的坍塌事故并不少。譬如,2018年11月12日,中山万科城一期2标段地下室顶板无梁楼盖局部坍塌事故,坍塌面积约2000平方米;2017年8月19日,北京市石景山区西黄村某地下车库发生坍塌。此外,2017年11月5日,沧州市一新建高层小区发生地下车库坍塌事故,坍塌面积约200平方米。

  事故发生后,外界有人怀疑中骏雍景湾或不是孤例,并质疑无梁楼盖结构普及于中骏集团所有项目中。对此,《投资壹线》致函询问中骏集团,截至发稿对方未予以置评。

  此外需要提及的是,此次发生坍塌事故的中骏雍景湾还曾出现违规出售人防车位行为并引发业主维权。据了解,人防车位所占面属于人防工程建设的,根据相关规定,国防资产属于国家所有,不允许出售。

  据媒体报道,针对上述出售人防车位行为,南昌县人防办曾多次约谈该项目关于违规操作人防车位的问题,禁止其长期租赁人防车位,对中骏处以最多不超过三万元的罚款。

  2

  高周转模式隐患

  除了无梁楼盖结构和限价房之外引发控成本的质疑之外,此次坍塌风波也无疑将房企的高周转模式再推向风口浪尖。

  蓝鲸房产援引某建筑工程师观点报道,按现有设计体系来看,无梁楼盖的安全富裕度虽然比有梁体系低,且抵抗连续倒塌的性能也不如后者,但从工艺来讲,目前这个技术已经成熟,从发生事故的情况来看,多数是因为施工不守规矩造成的,而在该建筑工程师看来,“不守规矩”背后是房企不断提升的周转速度。

  据了解,成立于1987年的中骏集团在2015年之前相比来说一直较为稳健,而近两年来在规模诉求下其周转速度也逐渐变快。

  2017年业绩发布会上,中骏集团执行董事兼副总裁黄攸权曾对媒体表示,此前中骏集团从拿地到开盘的标准是8个月,此后项目开发周期进一步加快,继续缩短至6-7个月,甚至有项目创下了从拿地到上市销售周期不到5个月的记录。

  周转速度加快,中骏集团近两年的规模增长也实现较为迅猛的增长。2017年中骏集团的销售额为322亿,2018年这一数字达到513.38亿元,同比增长54.47%。8月8日,中骏集团公告称,2019年前7个月累计销售额为422.17亿元,同比增长68%。

  

  值得提及的是,2017年是中骏集团全新出发的一年,当年中骏集团将总部迁往上海并提出“千亿级规模”战略,计划2018年500亿,2019年800亿,2020年突破1000亿。

  而从拿地上来看,中骏集团也正在规模赛道上追赶。克而瑞数据显示,中骏集团2019年前7月共耗资300亿拿地,已大幅超出今年250亿元的拿地预算。而从这两年来看,中骏集团拿地总金额都在200亿元以上, 以2018年为例,克而瑞数据显示,2018年中骏集新增土地价值402.6亿元,而其当年销售额刚过500亿。

  不可忽视的是,高周转模式下,近两年中骏集团旗下项目也频繁出现业主维权和投诉现象,最近的一次便是上文中所提及的中骏雍景湾项目。据媒体报道,从拿地到销售,中骏雍景湾拿地6个月以后,首期1栋、2栋、6栋和7栋就入市销售,是当地限价地块里最“快”的项目之一。

  时间回溯至2018年,中骏集团旗下项目更是频繁被业主投诉。2018年7月,有业主在人民网地方领导留言板投诉称,天津市西青区精武镇中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水。

  此外,还有业主在深圳中骏云景府项目的业主论坛上表示,所谓的精装质量太次,已经全部自己重新弄了;还有业主用图文的形式发文,称所买的房子存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。另据媒体报道,业主花费上千万所购买的豪宅中骏天誉家苑小区赠送面积系“违法建筑”。

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