现在该“买房”还是“卖房”?土地市场迎来两个好消息,方向已明

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  不知不觉,深圳楼市新政已经实行一年了,犹记得去年调控刚出台的时候,大量的投机客和网友“一笑而过”,没成想,一年之后,亏钱的购房者越来越多。

  据第一财经8月6日报道,截取前后一年的区间中,追踪个盘表现的有心人士可明显发现,深圳多个盘价格均有所下跌,5%的跌幅并不罕见,上涨者涨幅大概在1-10%之间,极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观,算上各种税费,按揭的资金成本,中介等交易费用,以持有两年粗略估算,涨幅不达40%都算亏。

  这就是目前楼市的“矛盾”之处,很多人说,自己所在的城市房价不但没有下降,反而到处是地王和涨价的消息,按以往的经验来看,是不是任何时候买房都不晚?

  笔者想说,这样的想法犯了“刻舟求剑”的毛病。

  表面上房价在涨,实际上税费、房贷、利率上浮、借贷成本、房屋持有成本也在上涨,上升的幅度比起房价甚至有过之无不及,这样的时刻买房,只是“看起来很美”,真等到卖房的时候,才能体会到其中的“心酸”。

  那么,站在八月份上旬的时间点,现在该“买房”还是“卖房”?

  我们可以参考土地市场迎来的两个“好消息”。

  

  第一,房企拿地态度变化,已被资金扼住了“咽喉”。

  据媒体报道,伴随着融资渠道被全面收紧,开发商拿地的态度逐渐发生变化,尤其6月份以来,活跃在土地市场上的民营房企越来越少,而拥有融资优势的央企渐成拿地主角。

  据克而瑞统计,7月份,300城经营性土地成交建面1.79亿平方米,同、环比分别减少8%和7%。土拍溢价率进一步回落至12.9%,环比再降6个百分点,各线城市溢价率全线回落。同时,近6成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平,部分房企甚至“零拿地”。

  举个例子,不少同属第一梯队的房企,目前融资票面利率高达15%以上,房地产信托的规模也缩减了三成以上,没了钱,房子盖不了,地也拿不了,项目施工进展缓慢,销售端回款减少,土地市场“凉凉”,就好比是被扼住了“咽喉”。

  第二,告别高价地时代,2019年高价地溢价率低于46%。

  据时代周报8月6日报道,2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%,2019年也是诞生百亿元地块最少的年份,目前仅为1块。而在2016-2018年,分别有8块、2块和5块。

  不光是地王数量减少,热点城市分布数量也在下降,比如,分布在北京的总价前100地块,在2017年曾一度高达28个;上海方面,则从2018年的13个降至目前的5个。

  众所周知,高价地是房价上涨的“根源”,土地购置费用,是开发商卖房过程中最大的成本,楼面价也是销售端定价的重要参考,而建筑安装费用、营销费用,都是次要的。

  因此,高价地只要出现减少的趋势,未来市场氛围回归理性也是早晚的事,这是典型的“羊群效应”,刚开始大家争着挤着往房地产市场里闯荡,生怕自己落下,最终形成了“城里人想跑出去”的“围城”,一旦有人开始往外跑,又有一大批人跟着向外涌出。

  表面上看,房企拿地态度变化、高价地减少,资金受限,是土地市场不折不扣的“坏消息”,为什么上文说是“好消息”呢?

  道理很简单,对地市和楼市来说,当然偏利空,对购房者而言,却是不折不扣的好消息。地价决定了房价,正如面粉价决定面包价一样,当然能够为我们指明方向。

  现在这个时间点买房,正好赶上了房企“撤退”、地价越来越便宜的“节骨眼”。

  单从这两个消息来看,假如你已经有了自住房,还要加码买房,很有可能买在高位,要承受更高的房产持有成本。

  假如你手中房产较多,“上车”时间较早,获利幅度已经不小,适当“卖房”,选择更稳健的现金或其他理财渠道,才是理智的选择。

  事实上,土地市场的趋势,远远比我们想象的要复杂。

  据时代周报8月6日报道,一家前十强房企的高管表示,“目前看,中小型开发商已经拿不起高价地了,过去那个地王的时代也不会再来。多数城市的供地特点是前松后紧,因而高价地往往会在上半年诞生,但这并不是坏事,市场趋于稳定也是外界希望的局面”。

  很明显,这位top10房企高管,用“趋于稳定”四个字,给出了他的建议。

  中小房企拿不起高价地了,地价也告别增长时代了,房企的腰包也不再“鼓了”,购房者也开始选择观望了,表面上看对楼市不利,实际上是利好楼市长远发展的“良药”,虽然短期有点苦,但“趋于稳定”之后,所有人的步伐都会走的更稳健。

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