8月2000+,半年40000+,广州楼市不缺货?

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  上周,楼市更经历了“特殊”的一周。

  之所以这么说,在于多个楼市信号的释放,这其中,最大的莫过于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  这背后的信号是什么?多家媒体和研究机构实际上已经做了各自的分析,而基本面都是指向:防止过热,健康发展。

  而回归到市场一线,广州楼市是否会延续这样的信号?

  1.

  首先,仅仅是单位设置为“周”的话,那么从数据看,广州楼市则处于短暂的“波动”。

  监控阳光家缘数据统计显示,广州上一周(7月29日至8月4日)的网签套数为1758套,环比前一周跌18.04%。

  而上上一周的广州网签套数,是2145套。

  

  如果具体到每个区域,黄埔和番禺,显然是广州楼市下跌的最大原因。要知道,黄埔跌幅高达33.97%,而番禺则接近31.65%。

  作为广州楼市的几大网签成交区域,增城、南沙、黄埔如果出现了跌幅,那么对于广州整体的影响,是明显。

  另外,1827套的新货供应,也比前一周,出现了明显的缩量。

  但这是否说明了广州楼市将在经历上上周的上涨,再一次长期回跌?

  这个答案,我们先持保留意见。

  2.

  讲完了一周,我们再来看看8月整体的供应量。

  据中地行监控阳光家缘数据显示,截止7月30日,广州全市11区住宅可售货量为64711套,总面积约787.2万㎡。

  而这样的可售货量,根据近6个月销售速度计算,广州市住宅去化周期约为8.8个月。

  

  当然,具体到每个区域,去化周期显然不是统一标准。

  据中地行不完全统计,8月广州全市共有25个项目有动作,6个全新开盘,15个旧盘加推,3个开放营销中心,1个开放样板间,合计约2138套货量。

  敲黑板,看重点:

  6个全新盘,15个旧盘加推。

  这样的新盘频率,在今年以来,显然是明显的全新盘爆发期。而他们的开盘成绩,将会成为8月楼市网签数据的最大关键。

  毕竟,首开的成绩,往往就是项目乃至片区的风向标。

  3.

  而如果将维度再拉到半年的长线,会有怎样的结果?

  来自合富研究院的数据,广州楼市下半年预计新增预售将超4万套,再加上9万套的库存。

  13万套,广州楼市下半年的弹药是足够的。

  这是否意味着市场将会有足够的选择满足需求?答案是“未必”。

  从合富研究院的报告来看,我们留意到会出现三个现象:

  其一,空间分布不均衡。

  这一点,在中心区和外围区的供应上,体现着淋漓尽致,86%的新货供应将会集中在外围区域,而下半年的中心城区新货供应仅仅只有14%。

  

  其中,增城、黄埔(占全市的42%)、南沙(占全市22%),显然,是值得留意的供应区域。

  其二,库存面积与需求不对等。

  也就是说,按照上半年的产品成绩面积来看,套均面积100到120平米的户型产品,是广州楼市的主流产品,而下半年的供应产品,多为120到145平米。

  

  这是否会影响成交,不言而喻。

  其三,高地价项目爆发。

  据合富研究院的数据显示,下半年高地价项目在新推项目当中的占比,将去到34%。

  尤其是成交大区增城、南沙、黄埔,这样的占比,将会去到61%、50%、40%。

  

  从板块的价值来看,高地价项目有足够的含金量。但从市场来看,对于整体板块的成交,影响自然是明显的。

  对于普通购房者而言,关注的,自然是后者。

  所以,下半场的广州楼市,不缺货的同时,能否不缺客?

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