黄仙枝与观点面对面：正荣，重新定义“高质量”

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 一年时间不见，黄仙枝的谈吐依旧从容。

今年访谈地点在他的新办公室——位于虹桥的正荣新总部，中式风格的装潢，墙上挂着一幅书法：大音希声，大象无形。

办公室的一角是会客区，摆放了喝茶用的茶座，茶具一应俱全。

与沏茶品茗的慢条斯理不同，过去一年多时间里，正荣经历着令外界瞩目的跨越式发展——去年1月，正荣地产敲响了港交所那面铜锣，正式打开资本市场大门。今年3月，正荣发布年报，宣布顺利完成千亿目标。

一年之内完成两次颇具里程碑意义的跨越，背后的付出可以想见。

在刚刚举办的半年度经营工作会议上，正荣定位2019年至2021年为企业的“高质量发展期”。这一定位代表了更高的自我要求。

黄仙枝表示，现阶段，自己相当一部分精力正投入在更高效的经营体系打造上面，以及培养出更具潜力的管理团队，这两点将是驱动企业持续发展的关键动力。

布局全国的正荣节奏

2013年，正荣正式进军上海，标志着从区域走向全国，到如今已是第六个年头。眼下，正荣布局的区域达到六个，深耕的城市达到三十余座，且多为一二线主力城市，向上的态势明显。

回想起正荣一路披荆斩棘，黄仙枝颇有感触：想当初，正荣还是一家区域性企业，那时候上海、北京等一线城市，一块地的价格动辄几十亿，没有战略的眼光，没有踏准时间点，没有行动的魄力，是很难成功实现全国化的。

也是从那个时候开始，正荣善于把握市场节奏的特点逐渐显现出来，包括选择在去年冲刺千亿，黄仙枝解释，既是水到渠成，也是全力以赴。

2018年，正荣地产实现签约销售金额1080亿元，同比增长54%，实现签约销售面积644万平方米，同比增长70%，上市一年的时间里，正荣销售额完成了千亿进阶。

“没有规模就没有行业地位，没有行业地位，就很难吸引优质的资源、优秀的人才，所以规模是必要的。”黄仙枝解释千亿的意义。

对于到达千亿规模，黄仙枝最满意的一点是，正荣始终坚持规模和效益的兼顾，虽然这对决策和管理提出了近乎苛刻的要求，但也只有这样才是有质量的规模。

根据正荣地产2018年年报，正荣去年在实现千亿规模的同时，股东应占核心净利润同比增长达到70.7%，超过规模的增长速度，这也显示出增长的含金量。

不仅如此，正荣土储超70%位于一二线城市，成为年报中的亮眼之处。2018年，正荣新进入重庆、成都、佛山、无锡、郑州等13个城市，新增57幅土地。

对于今年乃至下一步的发展，黄仙枝表示，做出准确的投资仍然至关重要。

他透露，正荣仍将坚持聚焦于一二线城市，三线城市则是机会性选择进入，目前，正荣内部设立了一个专门团队，负责研究城市轮动以及相关城市数据的分析研究，为最终决策做出参考。

“拿地要看大形势，看人口流入，还有城市产业等多个维度，这个方式我们多年来一直坚持。”黄仙枝透露，投资“秘诀”就是——“宁肯错失一个机会，也不要做错一个决定。”

“不同阶段有不同战略定位”

不同阶段不同处境下，企业有不同的战略定位。2019年起的三年，正荣定位为“高质量”发展期。

“高质量”的其中一个含义，是做到风险可控。

去年，正荣地产的净负债率大幅降低至74%，受到资本市场的充分认可。

“与一些同等规模企业相比，正荣的有息负债只有他们的一半甚至更少，债务压力轻许多。”黄仙枝透露，优化财务结构、负债结构的动作，正荣持续在做，包括寻求更合理的长短债比例，更合适的传统融资和资本市场融资比例等。

而正荣的稳健，也在上半年得到了评级机构的持续认可。今年以来，正荣地产不仅成功跻身国内企业3A最高信用等级行列，同时获得标普、穆迪等国际评级机构的评级上调。

“高质量”的另一个含义是：组织升级。

组织架构上，正荣今年提出“精总部，强区域”的方针，一方面持续完善体系、制度，加大授权力度，以培育出更多的百亿级区域，另一方面在总部层面，进行职能的整合。

包括，将工程和成本职能将合并为工程成本中心，打通两个强相关职能，更好的管标准、管体系、管风险；将原商开公司的商业项目开发下放到区域，同时把商业资管职能并入资产管理部，以减少交叉管理摩擦；以及成立客户价值中心，加强对客户价值的重视。

“高质量”的第三层含义则是聚焦主业。

“主业做不好，去做副业是很难的”，黄仙枝指出，现阶段，正荣仍然会聚焦主业，同时围绕主业做必要的布局。

其中，物业和商业运营是正荣下一步重点发展和提升的产业。据了解，正荣物业已经具备持续盈利的能力，并且盈利水平在不断提升。而长租公寓也是正荣尝试的新业务领域，但不同于其他企业扩张式的发展思路，正荣介入长租公寓业务的初衷，仍是存量资产的保值增值。

此外，随着南京、天津等地的商业物业陆续入市，持有型物业的管理也将成为正荣重点探索的领域。

黄仙枝透露，正荣在持有型物业的运营上，会对标香港地产商，持有型物业在资产组合中的比例会根据企业所处的发展阶段，逐步提升到一个理想的比例。

“你看现在香港几家房地产企业，持有型物业源源不断贡献利润，负债率很低，安全系数很高，这样就能做百年老店。”

而成为百年企业也是正荣的企业愿景。

”今年是正荣成立第二十一年，对百年企业来说，二十一岁正值青春，更多的精彩还在后面。”黄仙枝说。

以下为观点地产新媒体对正荣地产董事长黄仙枝先生的采访实录：

观点地产新媒体：有预测接下来十年房地产是温和增长，未来只有头部企业能活得好，您对此怎么看？

黄仙枝：基本同意，未来有两类企业可以“活下来”，一类是达到一定规模的，比如前50强，全国性布局的；另一类是有专业、有特色的企业，在某一个区域做得很好。

中小房企未来的发展会越来越难。对于中小企业，一是人才跟不上，二是管理跟不上，三是一旦对市场的研判不准，投错一两个项目，可能就会遇到麻烦。

未来，对房地产企业而言，规模、利润和品质这三个指标每一个都至关重要，正荣对着三个指标的要求是不仅做到均好，还要做到均优，这样才有可持续的竞争力。

观点地产新媒体：您怎么看待企业经营中的风险？

黄仙枝：企业经营都面临风险，关键是风险系数是多少。企业发展就好比开车，车开得越快，注意力越需要高度集中，以及刹车、安全气囊都配好。只要安全系数足够高，那么速度快一点就不会有问题。

当然我也经常说，不能着急，速度不能太快，否则性能再好的车也会刹不住。企业发展，就是要在风险可控的前提下全力以赴。

观点地产新媒体：您怎么看合作拿地。

黄仙枝：合作是好事，但要和理念相同的企业合作。比如一个要求周转快一些的企业，和一个速度不紧不慢的企业合作，之间的摩擦就会很多。

正荣的合作伙伴中，不仅有理念相近的房企，也包括产业合作伙伴以及一些小股东。只有合作伙伴之间发挥各自的资源优势，效益才能最大化。正荣是一个很好的合作伙伴，因为愿意多让一些利给别人，大家可以把共同的事业做得更大。

观点地产新媒体：正荣在投融资方面有哪些举措？

黄仙枝：去年以来，我们持续对债务结构进行优化，中长期债的比例在增加，短债的比例在下降，改善的效果还是非常明显的，这让我们在投资上更加的从容。根据今年的市场环境，正荣采取了平滑投资的原则，到现在，基本上每个月都有拿地。

观点地产新媒体：正荣去年成立了产业集团，您怎么看做产业和做地产的区别？

黄仙枝：地产成败的关键是对大势的判断。趋势一旦判断错了，就很难弥补。所以，做地产一定要懂得大势，要有格局，要能够站在更高的高度看全局，否则再聪明也没用。

做产业则要有情怀，服务行业没有情怀是不行的。例如正荣做物业管理和商业运营，不仅实现了盈利，同时还创造了数以万计的就业岗位，这对社会是很大的贡献。

观点地产新媒体：你怎么看长租公寓业务？

黄仙枝：正荣做长租公寓，主要还是利用自己的持有型项目做运营，实现资产的保值增值，不会做“二房东”。

长租公寓被人们从观念上接受，可能还需要一些时间。现在90后结婚，还是要买房子，没有房子就没有家的感觉。所以，要真的像国外年轻人那样接受租房，可能还需要一些时间。

观点地产新媒体：您怎么评价“正荣人”？

黄仙枝：正荣用人，一直强调彼此成就的理念，这是我们的优势。正荣发展到目前，已经形成一套独有的文化，正荣也很重视文化凝聚人心的作用。自从总部搬到上海后，我们引进了很多优秀的人才。如果说其他企业内部有所谓的派系问题，那么在正荣，则只有一派，就是“正荣派”。

观点地产新媒体：怎么看越来越多90后成为企业骨干？

黄仙枝：正荣员工的平均年龄是31.2岁，是非常有激情、有冲劲的一群人，对企业有向心力。你看我们的管理层，大部分都是80后。35岁开始正是做事业的时候，我很希望多给他们一些机会，把管理的梯队培养起来，这是我现在最重要的任务之一。

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