增速放缓 以“稳”为主

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  在房地产市场整体调控思路不变的情况下,房地产行业正处于平稳、增长趋缓的周期。今年上半年房企业绩增速显著放缓。克而瑞研究机构的统计数据显示,1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%,业绩同比增速基本持平。具体来看,告别了高速扩张时代,龙头房企开始追求有质量的增长;中型房企则快速扩张规模,冲击更高业绩目标;小型房企的经营则日渐艰难。

  2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”调控主基调下,中国房地产市场保持稳定增长预期,行业整体规模增速较2018年显著放缓。

  大事件

  城市间现分化

  上半年一线、二线和三四线城市市场分化加剧。一线城市复苏回升,二线城市整体趋稳。而对于需求透支、购买力不足的部分二线和多数三四线城市而言,房地产市场尤存较大的下行压力。

  其中,三四线城市由于棚改货币化安置政策逐渐淡出,由棚改带动的增量购房需求快速抽离,特别是在房地产行业整体尚处下行调整期的背景下,三四线城市成交量出现了明显的下降。也正是由于各个城市的情况不同,政策层面,城市调控有收有放、分化明显。

  苏州、西安等市场较热的城市调控加码,热门城市调控政策仍从紧执行。而部分城市则出台宽松性政策,典型如南京高淳区局部放松限购。开封则出现了“取消限售的政策出台一天即被撤销”的情况。从长期来看,房地产市场调控仍将以“稳”为第一要务,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

  销售额整体增速放缓

  根据克而瑞研究中心日前公布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,占据排行榜前三位的碧桂园、恒大、万科三家企业上半年权益销售金额分别为2797.9亿元、2687.0亿元和2009.6亿元,与去年同期相比均有不同程度的下降。

  克而瑞研究中心指出,今年上半年数据显示,标杆房企业绩增速明显放缓,TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%,与4月、5月时的增速基本持平。

  今年一季度国内楼市曾经历一轮回暖行情,但5月受部分城市政策调控收紧影响而降温明显,进入6月,一些房企加大推案及营销力度,因此6月单月操盘业绩环比提升超23%。

  克而瑞预计,下半年百强房企规模增长将继续保持平稳,并更注重聚焦主业、稳健高质量发展。

  百强房企规模分化持续

  2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

  其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。

  而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后的房企竞争优势已不再明显,权益金额集中度出现一定回落。整体来看,行业集中度进一步提升,行业竞争加剧。

  数读

  50家

  截至7月15日,A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩,其中20家预计盈亏,7家预计归母净利润同比下降;盈增21家,占比低于五成。

  6075亿元

  2019上半年,房企的开发投资热情持续高涨。1-5月,全国房地产开发投资额为46075亿元,累计同比增速小幅回落,较上月下降0.7%至11.2%,但依旧维持高位,连续5个月保持两位数高增长。

  4286亿元

  从95家典型房企债券类融资监测的情况来看, 2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元,占2018年全年的59.3%。其中,境内发债1402亿元,境外发债2883亿元。2018年5月,发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途,导致2018年下半年境外发债量骤减,而2018年底2019年初,由于境内环境持续收紧,且房企在2019年面临偿债高峰期,房企不得不再次向海外举债。

  7.25%

  从企业的债券类融资成本来看,2019年上半年房企债券类融资成本7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点,其中,境内发债的平均成本为4.97%,较2018年全年下降0.91个百分点;境外发债的成本8.34%,较于2018年全年上升了1.19个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

  5.42%

  上半年,房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示,无论是首套还是二套,房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。2018年12月份以来房贷利率则持续走低,截至2019年5月份,首套房贷平均利率降至5.42%,较前期高点减少0.29个百分点;二套房贷平均利率跌至5.74%,较前期高点减少0.33个百分点。本报记者 陈静思

  数据除署名外均来源于克而瑞机构

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