政策调控密集,房地产企业融资收紧,楼市降温或来临

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  楼市一直是大家非常关心的话题,从前几年的火爆抢房,到现在的平淡如水,楼市经历了太多的起起伏伏,牵动了业主、购房者、开发商、销售人员、金融等等多个方面的利益。国内地大物博,各地方楼市千差万别,东部房价下跌的时候,西部房价还在猛涨。全国住宅销售低迷的时候,个别城市创下销售记录。房地产多变数,我们不能只盯着个别城市的现象来看待国内整个房地产市场的情况。

  

  不过在“房住不炒”的基调下,2019年对于房地产政策调控倒是比往年多上不少,仅仅上半年全国房地产调控高达251次。去年上半年全国房地产由盛转衰,调控次数也不过192次。今年调控十分密集,仅过去的两个月,调控月均超过40次。

  今年的调控政策中,与往年的基调有所不同,房地产金融风险被摆上台面。银行、信托等渠道接下来将执行严格的房地产调控政策,那么对于房地产企业来说,最直接的影响就是融资受阻。房地产企业借钱变难了,一系列的计划将会被改变,众所周知房企们的负债非常高,负债率高于70%的比比皆是,其中类似融创中国、恒大这样的企业负债高不可攀。防范金融风险非常有必要,大企业充裕的现金流可以保证安全度过危机,小房企面临的危机可谓是如雷灌顶。

  

  今年上半年,房地产融资环境相对宽松,很多企业拿地频繁且大手笔,但是4、5月之后融资环境较为紧张。过去房地产融资收紧主要围绕国内发债展开,但是现在调控的范围已经扩大至信托,甚至海外融资也受到了限制。不少信托机构在此期间,出现了违规贷款的现象,均被处于相应的罚款,严重的还进行了约谈,可见此次防范金融风险、收紧融资力度有多大。

  今年的第一季度,楼市出现小阳春,很多城市的住宅销售情况有所回升,同时全国首套房平均贷款利率回落,房屋购买欲激增,房地产企业拿地、新开工较为频繁,因此对于融资的需求也明显增大。截至2019年1季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,环比上升0.56%。

  海外发债,一直是房地产企业补充融资的重要渠道,过去众多企业通过海外发债来解决资金短缺和债务到期偿还的问题,如今这一渠道也被政策性收紧。具体要求房地产企业海外发债只能用于年内到期的中长期债务。

  

  融资渠道收紧,对于房地产企业最致命的就是大量债务集中到期,按照以往的惯性,会进行一些改变来应对。例如加大销售优惠力度、短时间内收回资金,这个以恒大的全员营销最为出众;当然想要快速获得巨大的现金流,出售旗下资产是最粗暴的方式,经常会看到哪个房地产企业又转让地块、出售热门项目等等的新闻;另外还要控制规模,拿地、开新盘都会放缓,其中类似地王这样的重大项目,基本上是不敢碰的,不仅耗资巨大,工程久远且容易出现重大风险,即使是一线房地产企业也要考虑再三。政策调控密集,房地产企业融资收紧,楼市降温或来临。

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