只关注新房价格，你就只看到了楼市一半的真相！

参谋长经常在后台收到这样的留言：“我们这里，XX三四线小城/县城，新楼盘开盘价都过万了，参谋长怎么看？”

房价过万，放在全国范围内来看不高不低，但绝不能一概而论。

很多省会城市的房价尚未过万，但也的确不乏房价过万的小城市甚至是县城。

参谋长给出的解读其实也很简单：看经济基本面、看区位条件、看人口变化状况。综合这些因素，你基本就可以判断一个房价过万的城市，到底存不存在泡沫破裂的危险。

今天，参谋长想给出另一个简单的判断标准：看二手房市场。

先说为什么。

第一，从成交量上看，很多城市的二手房交易量都能占到总住房交易量的50%，在热点城市，二手房交易已经是市场的主要组成部分。

以北京为例，对比北京新房和二手房成交量数据，我们会发现其的二手房交易量已经长期超过新房。

也就是说，在许多一线、强二线城市，商品房市场已经正式步入存量时代。

第二，从政策上看，二手房所受的价格管制相对宽松。

限价政策，对于新房的价格来说，无异于“泰山压顶”。

我们将目光转向2016-2017年最为喧嚣的南京河西地区。彼时河西成为南京土地市场的“高价地窝”，楼面价屡创新高，各板块地价不断刷新纪录。一时间，全国的高价地中，南京就占据了半壁江山；而南京的高价地中，河西又占据了半壁江山。

而如今，4.5万的价格红线一拉，很多楼盘都面临着入市即亏损的困境。但，饶是亏本，也不能涨价。

这就是新房市场“不够真实”的主要原因。

诚然，针对二手房的“限售”规定也会在一定程度上左右市场供应从而左右价格，但相较新房市场而言影响仍然要小很多。

第三，二手房比新房具备更大的“资产”属性。

如何理解？

新房的成交，多是作为一种“消费品”，对应的是购买者的居住需求。

而当房屋进入二次交易的过程，它才具备了“资产”属性，对应的是卖方的投资需求。只有二级市场，才能反映出房子在居住价值以外的附带价值，这才是商品房“溢价”的来源。

分析完上述三点，我们几乎就可以对开篇中“XX城市房价过万到底是不是泡沫”的问题做出回答了。

有些城市，二手房的市场深度是明显不足的。

再说怎么看。

第一，仍然是看成交量。

这是二手房市场中最为基础的部分，房屋价格需要有成交量作为支撑，否则局面只能是“有价无市”，长此以往一定会跌。

无论市场整体是冷是热，如果一个城市的二手房成交量始终在总成交量中保持着一定的比重，那么足以说明这个城市的房价有充分的后劲。

从新房和二手房交易量的变化关系上来看，某段时间内新房的集中入市会分散掉一部分需求，造成二手房交易量的下降，但这并不会影响对总体形势的判断。

当然，从房地产行业的发展规律来看，在多数城市，二手房交易所占据的市场比重都将越来越大，也就更加凸显出二手房的市场地位。

第二，看价格。

我们都知道有一个比较特殊的市场现象叫做“价格倒挂”。

同一区域内，新房价格高于二手房应该是常理。但部分城市或地区则会出现二手房成交价格超过新房的情况，我们将这种现象称之为“新房二手房价格倒挂”。

这一现象出现的原因很好理解，一个是因为新房被限价，要知道，价格被按住了，真实需求却不会凭空消失，这些需求涌入二手房市场，二手房价格也就顺势水涨船高。还有一个原因就是上文中提到过的，当房子的投资价值显现出来，其“溢价”水平也就变高。

这份“全国省会城市一二手房倒挂价差排行”，一目了然地反映出了城市的市场状况，多数省会城市的二手房价格都比新房高。

需要特别提及的是上海，为什么上海市的二手房价格如此之“低”？

从上海楼市的大数据来看，接近75%的用户持有一套房子的时间超过十年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。也就是说，上海楼市确实比较健康，大家买房都以居住为主导，短期买卖的比例很低。

这就使得上海的二手房在重重限制下很大程度上被剥离了资产属性，实现了价值回归。

第三，看换手率。

二手房的“换手率”，是指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率，是反映房产流通性强弱的指标之一。

可以这样理解，换手率越高，流通性越好，变现能力越强。

换手率的计算公式是：换手率=二手房成交套数/总户数。

我们可以看一下一线城市的二手房换手率数据，2018年，深圳的二手房总成交套数为73938套，光看数据虽不能与北上广相较，但如果从换手率的角度看，深圳却稳居一线城市首位。

这个数据，直观地反应了深圳新房的稀缺性和二手房交易的活跃度，也就间接体现出深圳房产的可投资性。

当然，换手率这一指标也需要被辩证性地去看待，如果换手率过高，除了说明其市场活跃之外，也有可能说明其市场的投机性较高。将深圳和上海两相对比，深圳在短线内的操作空间更强，而上海的房价则更为稳健。

除了衡量城市，“换手率”这一指标还可以用来衡量某一具体楼盘的可购买性。

要知道，

楼龄越新，交易成本越低的小区换手率越高；

房价涨幅越明显，小区换手率越高；

人们购买该小区房产的意愿越强，换手率越高……

注意长期地、持续性地观察一个小区的换手率，如果这个楼盘能在较长时间内保持交易的频繁度，那么其可操作空间也就越大。

参谋长总结出的这些指标，都是极为重要、也极为实用的市场信号，无论是用来衡量城市、区域还是具体楼盘的可购买性，都有很大的参考意义。

如果你还想问：“XX地区开盘价过万……”

那参谋长就想反问一句，如果你把它挂到二手房市场呢？

答案就一目了然了。