楼市彻底熄火，土地流拍增多，社科院：这部分城市未来房价将下跌

　　文|书晗楼市小阳春带火了土拍，但却很快熄火

　　今年第一季度部分一二线城市的小阳春带火了土拍，今年土拍也是地王频出。比如重庆前段时间九龙坡土拍地王楼面价超过13000元每平米，作为被重庆本地人几乎遗忘的九龙坡区，地王的出现，重新将这个区域带入了人们的视野中。当不少人满怀期待以为房价很快又将上涨时，一瓢冷水突然泼了过来，重庆的土拍突然就哑火了。6月25日，巴南区李家沱-鱼洞组团，1宗起始楼面价达到8654/平米的纯商业地块，因无一企业报名竞拍，宣告流拍。至此，6月以来放出的4宗商业地块全部流拍。另外，渝北区人和组团一块商业+居住性质的综合用地，被聚信美以成交楼面价2777元/平米拍下，溢价率不到1%，基本以挂牌价成交。

　　土地流拍意味着什么？

　　如今融资环境收紧，银行严控资金流量，房企的各类融资渠道持续受到严格监控，很多房企的股权融资被冻结、企业债受到严格监管、银行贷款更加关注“合规”，资管新规对部分非标渠道的关闭等，且和此前周期不同，在今年“宽货币、紧信用”的格局下，带来房企融资的剧烈分化。简而言之，不少房企快没钱拿地了，因此土地流拍现象也越来越多。因为有不少地王被困死的案例，房企也不敢贸然拿地。所以土地流拍，意味着市场对未来的预期并不乐观，

　　去年土地流拍量最大，今年土地流拍率出现下滑

　　去年的楼市一直处于风雨飘摇之中，各种状况层出不穷，先是150天内颁布了159项的调控政策。再之后便频繁出现土地流拍的情况，去年5月北京土地流拍量同比17年上涨了两倍，房价热点城市合肥也出现了土地流拍。相信对股票感兴趣的人都可以理解土地和城市之间相互作用关系，土地就等于是城市的原始股，土地流拍就和股市停发新股一样，标志着触动了管理层的利益，土地已经彻底失去了让城市融资的功能。当时普遍认为去年下半年，整个楼市已经见底。

　　房住不炒，唱多房价失去生存空间

　　为了确保房地产市场能够稳健发展，目前调控并未全面放松，虽然部分城市出现房价下跌或者上涨的势头，但是为了实现楼市的整体稳定。在因城施策的方针下，各地方的调控手段可谓多种多样。为了防止房价大涨大跌，中央出台了一系列打击楼市投机、炒作行为的政策。提出房住不炒的楼市方针，维持房价平稳，力图让刚需买得起房，买得了房。关于房住不炒的衍生概念还有很多，例如租购同权、多渠道供应、新市民住房保障等。在这些措施中，最为人关注的莫过于限价政策，出于对房价的整体管控，不少城市出台了限价销售策略，此外，限购政策也压缩了炒房者的生存空间，实现让真正的刚需买房的目标。

　　社科院泼来一瓢冷水，预测部分三四线城市房价将下跌

　　近日，社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，在该报告中，社科院重点分析了一二三线城市的房价涨跌数据，数据表明，今年三四线楼市由金三银四带来的楼市小阳春彻底宣告结束。报告中分析指出，部分三四线城市经过一次短暂的房价上涨后，可能因为需求不足，房价将会进入下跌的新阶段。社科院认为，与一二线城市相比三线楼市持续上涨的动力明显不足，宏观房地产调控的力度也是有限的，所以部分城市可能会出现房价下跌的情况。

　　在2019年5月份，三四线城市的平均房价环比涨幅是0.011%，增长速度比上月缩小了0.052个百分点。例如备受关注的燕郊房价环比降幅达到2.07%，下降幅度比上月增加了0.34个百分点，并由此得出结论：三四线城市的房价涨幅将持续收窄，且其中的大部分城市未来将可能出现房价下跌。