前5月销售增速27%，中海地产“不惑之年”规模盈利都挺好

“利润王”中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）在行业内一直以稳健著称，除规模以外，诸多财务指标都令同行羡慕不已。

报告显示，2018年中海合约销售额为3014.4亿港元，同比增长29.8%，对应销售面积为1593万平方米，同比增长10.2%。实现收入1714.6亿港元，同比增长3.3%；股东应占溢利为449亿港元，同比增长10.1%；每股基本盈利为4.1港元，拟派发末期股息每股0.5港元。

最新数据显示，2019年1至5月，中海累计合约物业销售约为港币1430.18亿元，同比增长约26.89%；相应的累计已售楼面面积约为670.84万平方米。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中海地产以96.59的综合得分，排名行业第一位。

销售提速，盈利能力行业领先

中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。1992年8月，公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。2019年，是中海地产成立40周年。

2018年，中海实现签约销售额3014.4亿港元，同比增长29.8%。实际上，近30%的销售增速对于中海来说已许久未见。

中海一直是房地产行业内的标杆企业，但近年来对于销售规模的扩张却显得过于“佛系”。早在2006至2011年间，中海的签约销售额年均复合增长率高达43.73%，远高于当时全国商品房销售金额增速。但在此后，中海的销售规模增速逐渐放缓，尤其是在2015至2017年，公司的复合增长率尚不足14%。

虽然中海在规模上的表现并不突出，但其却凭借领先行业的净利润率夺得了“利润之王”的称号。

中海的收入来源主要为物业发展业务，2018年中海共实现营业收入1714.6亿港元，同比增长3.3%，其中物业发展销售收入为1670.37亿港元，占比97.4%，物业租金收入为35.34亿港元，占比2.1%，其他业务收入占比0.5%。

值得关注的是，在实现高额收入的同时，中海的毛利率达37.8%，总资产报酬率达到10.22%，均超过行业3/4分位数。同时，年报显示2018年中海的净利率为26.2%。

中指院发布的数据显示，中国房地产百强企业的平均净利润率为11.5%，中海的净利水平位列十强房企第一，并比百强均值高出一倍。此前中海已经凭借其惊人的净利润率在“利润之王”的位置上坐了10余年，被称为“最会赚钱的房企”，盈利能力之高可见一斑。

另一方面，中海在费用控制方面也表现的十分优异，近五年来的期间费用率均控制在行业1/4分位数之下。2018年，中海的分销费用与行政费用占收入比 重为3.3%，保持行业最低水平。期间费用率为4.13%，同样处于行业低位。

土储倍数增长缓慢，去化压力增加

2018年，内地房地产市场在调控政策不断加码的形势下，成交放缓，中海始终坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，在空间布局上，深耕已开拓城市，投资重点向一、二线城市的核心优质区位地块倾斜，项目选择坚持好中选优。对于调控严格、限签严厉的部分城市，严格控制投资风险；对于有人口导入和产业支撑的区域和城市，适度加大投资力度。在投资方式上，坚持多元化、多渠道、多方式拿地策略，加强内外部合作，拓宽投资渠道，有效控制拿地成本。

中海2018年于中国内地28个城市及香港购入63幅土地，新增总楼面面积1764万平方米，实际权益面积1272万平方米，总地价1443.2亿港元，权益地价1084.4亿港元。

截至2018年年底，中海系（但不含中海宏洋）在内地38个城市及港澳拥有土地储备7010万平方米，国内的土地储备相对均衡分布于华北地区、北方地区、西部地区、华南地区及华东地区，按比例分别为26.3%、21.4%、20.6%、20.1%和11.2%。联营公司中海宏洋拥有土地储备达2134万平方米。截至2018年年底，中海系公司合计土地储备达到9144万平方米，土地储备倍数为5.74，近三年来中海的土地储备倍数呈现平稳态势。

2014至2016年中海土地储备为5043万平方米、4942万平方米和5237万平方米，而2017年至2018年，中海的土地储备分别为8278万平方米和9144万平方米。可以看出，中海自2017年起土地储备增加开始加速，但其签约销售面积却没有同步增长，造成了存货积压，导致反映去化压力的指标在2017年便开始上升。

2018年中海反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”为4.75，同比上升9.2%，去化压力进一步增加。同时，中海的预收账款周转率自2015年起也开始逐年下降，2018年降至1.93，预收账款结转收入的速度变慢，但仍位于行业中位数之上。

债务压力小，偿债能力强

从近五年来看，中海反映杠杆水平的指标调整的资产负债率和净负债率始终低于行业1/4分位数水平，债务压力一直较小。

中海着重确保拥有充裕的备用资金、多元化的融资渠道的同时，亦尽力控制借贷水平和借贷成本。持续加强财务资源，优化债务结构。

2018年，中海于国内外完成多项融资活动。4月成功发行五年期、十年期两个品种，共计15亿美元高级债券；10月，成功发行人民币35亿元6年期公司债券，票面利率4.00%，发行时创下2017年以来房地产企业发行国内公司债券最低利率，也创下2018年AAA级别房地产企业公司债券单一品种最大发行规模。

2018年12月31日，中海的净借贷比率为33.7%，年内利息支出93.6亿港元，加权平均借贷成本为4.3%，均处于行业内一流水平。

与自身相比，中海反映短期偿债能力的指标调整后的速动比率和流动比率自2015年开始逐下降。2018年，中海调整后的速动比率为1.01，刚好位于标准值“1”的水平；调整后的现金比率为0.63，同比下降20.3%。但从行业中来看，中海调整后的速动比率和现金比率均高于行业中位数，其中调整后的现金比率高于行业3/4分位数。

中海反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”5年来处于波动状态，但均位于行业3/4分位数之上，长期偿债能力较好。

中海2019年的销售目标为3500亿港元，截至5月末已经完成销售目标的40.9%，增速超过25%，2018年高增长的势头已经延续到了2019年。

对于规模与利润如何平衡的问题，中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示：“规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标。当然为了净利润的增长，规模增长也是必须，中海会保持净利润在行业前列，我们也在努力。”