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郭树清在陆家嘴论坛的讲话,地产从业者听懂了吗?

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  “近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

  6月13日,银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示,必须正视一些地方房地产金融化问题,“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。”

  对此,不少业内人士表示:这些内容出自在任的金融决策者之口,是“来自决策/监管层的警示”。

  这或许意味着,此前稍微改善的房企融资环境将继续收紧,房地利率下行窗口期将结束,这对开发商来说,可能算不上一个好消息。

  

  居民家庭债务收入比高达107%

  负债率难以持续

  从数据来看,2019年一季度,我国居民部门杠杆率达到54.3%,而在2008年这一数字还只有18%。

  所谓居民杠杆率,指的是居民家庭总债务与GDP之比,如果把GDP数据改成可支配收入之比的话,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过发达国家水平。

  

  简单来说,就是我国家庭负责已大于可支配收入,“负债率达到难以持续的水平”。

  对此,郭树清表示:需要通过深化供给侧结构性改革扩大国内有效需求,以抵消来自各方面不利因素的影响。

  部分房企因拿地激进

  被暂停债券及ABS融资渠道

  事实上,自2019年5月底就传出了监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括暂停部分房企的债券及ABS融资渠道的消息。

  5月31日,市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。当日晚间,21世纪经济报道表示,从数位接近金融监管的人士处获悉,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”。在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

  据坊间传言这份名单包括:金地、阳光城、招商、金地、旭辉、禹洲、中铁建、融信、龙光、新城控股等约20家重点企业。

  在这其中,有一家房企被特别关注:旭辉。

  

  6月7日,澎湃新闻报道称闽系房企旭辉集团(00884.HK)已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知。

  对此,旭辉集团回应称只是减少土地参拍,不是暂停:“从去年11月到今年4月,旭辉以较低溢价率,逆周期拿地,增加土储。目前,旭辉土储获取已相对充足,可满足近期公司发展所需。而当前部分土地市场已相对较热,旭辉因而减少了土地的参拍,谨慎观望。”

  据克而瑞统计,前5个月,旭辉集团新增土地货值约为1030.2亿元,位居房企新增货值排行榜的第7位。

  同策集团首席分析师张宏伟认为,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”:“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。”

  5月房企新增融资额环比下降54.3%

  融资成本高达7.06%

  事实上,在此之前,房企融资规模已经开始缩水。据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示,2019年5月85家典型房企的融资总额为508.16亿元,环比下降54.3%,同比下降40.8%。

  

  此外,2019年截至5月房企新增债券类融资成本高达7.06%,较2018年全年上升0.66个百分点,为2015年至今最高。其中,境外债券融资成本达8.13%,较于2018年全年增长1.08个百分点。

  

  同策研究院数据也显示,5月房企融资情况急转直下。3月份时,其监测的40家典型上市房企融资金额达1024.2亿元,创下了16个月以来的新高。4月,该数值为753.62亿元,环比大幅下滑。5月继续环比下降52.07%,共计367.99亿元,创下2019年以来新低位。

  融资渠道方面,除去信托贷款和境内银行贷款两种融资渠道外,公司债、其他债权融资和股权融资的发行规模均有较大幅度的下降。

  其中,公司债降幅最大,在5月内仅发生6笔,共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元下降79.74%。另外,6笔公司债中有2笔是发行的美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元。而中期票据、海外银团贷款、委托贷款在月内无发行记录。

  一句话,“钱紧”,融资难度加大。

  

  强监管

  严禁金融机构违规“输血”楼市

  4月17日,银保监会在其官方发文,强调要继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。

  

  5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》,点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象,强调商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  据统计,4月1日至5月20日的50天里,各地银保监局开出223张罚单,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计1068.8万元。

  

  “未来流向房地产市场的‘水’将被严控。房地产调控和房地产金融政策的取向不会发生改变,这也是监管部门规范金融业务,防范金融风险的手段。”业内人士表示,目前整个房地产市场的管控在收紧,监管部门对于上市房企的监管,呈现出围追堵截的态势,且这一趋势还将持续。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚也表示,房企面临资金压力是必然趋势,这是房地产市场增速换挡和国家对金融业防风险的一个双重体系。按照巴菲特的说法,退潮之后才能看到谁在裸泳。

  “对于金融机构来说,房地产退潮将有可能引发金融风险的出现,甚至有可能产生金融风险的连锁反应。日本的房地产危机和美国次贷危机都有类似的现象,所以一旦发生系统性金融风险,将引发整个金融市场大动荡,守住发生系统性金融风险的底线,需要金融机构对房地产市场进行全面把控。”

  盲目投资投机房地产

  其实很不划算

  一年前,2018年6月,郭树清同样在陆家嘴论坛上发出了“高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告。

  过去一年,P2P平台密集爆雷,这我们都知道了。

  一年后,郭树清又提到文章开头具有警示意味的表态。用词之严厉,振聋发聩。

  “历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价;凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。”

  这对于将要进入偿债高峰期的房企来说,又意味着什么呢?

  

  迈入2019年,房企各主要渠道有息负债集中到期。据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

  销售层面上,经历短暂的“小阳春”后,楼市也未能实现“入夏”。

  2019年5月,克而瑞数据显示,2019年5月,重点城市房地产市场有降温表现,成交量再次步入下降通道。1-5月,TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。

  在权益口径下,虽然从单月环比来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但5月受主要城市成交下滑影响,百强房企单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。

  

  

  警告声不绝于耳,“房住不炒”再次被强调,各大房企不仅“地王”底线碰不得,面临的融资管控变得更加严格。

  本就不易的行情,房企和地产从业者们的下半年,更难了。

  (文 | 李莉 编辑 | 王旭杰 )

  

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