中海地产结算收入增速慢 ROE创十年最低

内容来源：新浪财经上市公司研究院

作者：肖恩

2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，

从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019

上市房企价值榜TOP50”。 中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。公司拥有40年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国等多个国家和地区。中海地产位于此次“2019

上市房企价值榜TOP50”榜单的第2位，其中公司规模效应方面明显，和碧桂园等并列第1位；运营发展方面表现相对迟缓，位列38位；而盈利能力方面在TOP50中表现尚好，位列19位；且中海地产的财务表现一直较为稳健且可靠，与华润置地并列位列第1位。

规模：销售规模排名有所下降营收增速较低

据克而瑞及公司公告数据，中海地产在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1029.2、2687、12223亿元，在TOP50房企中分别位列第7、7、7位，头部效应明显。中海地产从2015年的第五位，以平均每年掉一位的速度，在2018年稳定在第7的位置。

中海地产拿地节奏把握的较好，在2015/16年的拿地力度下降，在2017年，2018年的拿地力度有所回升，逆势拿地有利于降低公司的土地成本。

由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，中海地产营收为1505.13亿元，同比增速仅为3.71%，在2016大牛市的背景下，这一增速表现较为一般。

截止2018年末，公司的总资产和净资产分别达6355.43亿元、2572.58亿元，净资产规模在所有房企中位列第2位。

发展：结算收入增速明显不及销售增速

中海地产2018年拿地金额为1029.2亿元，拿地面积为1764.1万㎡，同比下降25.8%，拿地力度有所下降，而2017年拿地为2377.6万㎡。拿地均价约为5834元/平米，较上年的6430元/平米降低9.27%。中海地产全年销售面积为1593万㎡，销售金额为2687.9亿元，同比增长29.8%，这一增速在TOP50名单中中下游，这在很大程度上拉低了中海地产在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.83。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小。

结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。中海地产收入储备倍数为8.66(参照的是2018年收入)，低于主流房企数据均值，而该数值2017年为6.93。

中海地产的存货周转率表现波动较大，近十年来在0.3-0.5之间波动，由于近几年营收增速明显慢于拿地及销售增速，存货周转率接连下滑至0.29。

盈利：净利润率达27%ROE创十年来最低

中海地产近年来营收及利润增速较慢，但利润率表现很好，2018年中海地产销售毛利率为38.2%、销售净利率27.19%、净资产收益率(加权ROE)16.35%，各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。

在头部的几家房企中，中海地产的加权ROE表现一般，比碧桂园、恒大、融创的都要低一些，这跟中海地产的杠杆率较低有关系。不过，值得注意的是，这是中海地产近十年来最低的ROE水平。

中海地产近些年的股利支付率维持在20%左右，而2018年的支付率也仅为21.96%，明显低于行业平均水平，公司的分红比例有待提高。

财务：融资成本、资产负债率都低

中海地产今年中期平均融资成本较2017年没有明显变化，为4.3%，在众多财务稳健的龙头房企中也是最低的，大幅低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，这使得多年来中海地产保持着财务稳健、融资成本低的形象。2017年数据显示，中海地产平均融资成本为4.28%。

目前中海地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有881亿元，短期债务为128亿元，长期债务为1446亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中海地产短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.15，远低于TOP50房企数据均值0.69，仅高于花样年的0.05。

截止2018年底，中海地产净负债率为33.7%，在TOP50中位列第6低位，远低于均值90%，与华润、万科处于同一水平。公司账面合同负债高达815亿元，且公司整体的土地储备几乎全部分布在一二线城市，风险相对可控，财务较为稳健。