限售新政满月,苏州二手房市场表现如何?

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  5月以来,苏州调控政策频出。
5.11苏州限售新政落地,其中针对园区二手房五年限售;5.16新政再加码,园区“五年一学位”改为“九年一学位”。随后苏州连开房地产座谈会议,据悉,6、7月作为过渡期,如得不到有效控制,7月起调控将会加码。包括扩大限售范围,提高外地人购房的社保门槛等。

  如今新政刚好满月,持续火爆的苏州二手房市场有何表现?

  苏州二手房市场成交量走势

  纵观今年苏州二手房市场,年初开局就呈现火爆的态势,成交量相较前几年同期都有明显涨幅。

  据克而瑞数据统计,2019年1-4月苏州市区二手住房成交套数为 30023套,同比去年同期增长 43%,创下近三年同期苏州二手房成交新高,且二手房成交量为新房的 1.37倍。4月二手房成交量更是冲高 破万套,市场热度持续升温。

  5月二手房成交延续了4月的走势,成交套数11971套,环比小幅微增1.9%

  究其原因,一方面,4月底新政传言,刺激了购买速度;另一方面,5月中旬园区二手房限售和学位政策的落地,更是加速了政策窗口期的签约速度,使得5月网签量打破4月记录再冲高位。

  从2019年苏州二手房周度成交数据,则更可细微观察苏州二手房成交走势变化。

  

  年前随着春节假期的临近,二手成交量自然回落。年后进入2月下旬3月以来,苏州二手房市场逐渐回暖。

  “金三银四”苏州二手房成交量更是节节攀升,4月周度成交普遍超过2000套,五一节前一周更是突破3000套大关。

  步入“红五月”,五一当周受小长假影响,成交量自然回落。随着新政落地,加速集中网签,成交量走势趋稳,周度成交近3000套,仍处相当高位

  六月首周,小长假影响,成交量回落至2340套。整体而言,苏州二手房市场热度不减,但也结束了稳步大幅攀升的势头。

  苏州二手房挂牌走势

  从二手房住宅房源挂牌情况来看,5月苏州二手房挂牌量大幅减少,总挂牌套数17427套,环比减少62%,挂牌面积209.92万方,环比减少62%。挂牌量大幅下滑,市场活跃度有所降温。

  

  苏州一二手住宅成交走势

  从一二手住宅成交情况来看,5月,一手房成交冲高回落,二手房再创新高,其中一手住宅成交面积99万方,环比减少5.87 %;二手住宅成交面积119万方,环比增加0.65 %。

  

  苏州整体购房成交量略有下滑,供应量的缩减以及5.11以来持续释放的调控新政,让市场一定程度上有所降温,购房者趋于理性,跟风及投机需求有所减少。

  

  区域二手房市场成交量价

  在各区二手房成交方面,2019年5月,各区域二手房价格稳中微微上扬。成交量方面,园区、相城区成交量环比基本持平,吴中区环比下降,其他各区域成交量环比均有不同增幅。

  

  园区二手房市场

  区二手房依然是最受欢迎,比如湖东、东环等热门板块持续火热。5月成交套数2841套,环比小幅微降,成交均价打破4字头,量价持续领跑苏州二手房市场。

  园区新房稀缺且皆为高端改善,对普通刚需刚改客群来说高不可攀,本身即是以二手房市场为主导,园区限售和学区新政,无疑进一步催化了网签速度,这些都助推了园区二手房成交的火热。

  其他区域二手房市场

  姑苏区以2203套成交表现紧随其后,跃升第二;姑苏区同样是以二手房交易为主导,且占据学区资源优势,不受新政波及,热度有所升温。老新村房源备受欢迎,小面积、低总价,学区配套具有一定的吸引力。

  双吴表现也可圈可点,均在2100套以上。吴中城南、尹山湖板块活跃度持续较高。尹山湖占位园区外溢第一梯队新房量少,置换量大,且土拍楼面价新高带来的房价涨幅预期,都促进了板块二手房成交。

  新区也有1500套以上的发挥,限售和学区新政并无针对新区二手房,且核心区本身就是以二手房交易为主导,短期内影响不大。但新政毕竟有一定的风向作用,后续新区二手房市场走向和热度还有待观望。

  还有成交垫底的相城区,签约量也突破千套。随着区域内高价地项目入市带来新的价格体系,也助力其二手房市场热度升温。

  “红五”苏州楼市成交量总体持稳,一二手房成交仍居高位。但苏州5.11限售新政刚过月余,新政窗口期的网签突击助力不小。我们还是可以看到苏州二手房市场供应量大幅缩减,预计对后续的市场成交还是有一定的“降温”作用。

  六月开局,新房市场量价持稳,二手房成交量亦有明显下滑持续高压调控政策之下,短期投资群体陆续撤场,房地产市场朝向平稳健康发展,相信接下来苏州楼市将渐趋理性。6月、7月市场走向将如何变化还有待观察。

  代表克而瑞苏州机构观点,供参考

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