世邦魏理仕：“科技+房地产”颠覆了写字楼的盈利模式

经济基本面和城市发展的变化之下，北京写字楼市场需求在过去三年不断演变。

　　与交易市场上外资活跃程度不同，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，已经取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。

　　“中资企业的扩张主要体现金融产业跟科技TMT等领域，这恰恰也是北京的支柱产业。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天指出，今年一季度GDP的增长率无论是全国还是北京都是健康稳健的态势，所以今年北京写字楼总体状况来说还是相对谨慎乐观。

　　这种乐观体现在北京极低的空置率上。“去年四季度的时候，北京出现了负吸纳量，今年一季度吸纳量转正，北京现在的空置率在8%左右，仍然是全国最低的空置率之一。”世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽分析称。

　　刘焕丽指出，在写字楼市场，15%的空置率是一个临界点。“这个数字超过15%，就变成了客户方市场。实际上，现在北京的空置率突破10%的可能性不大。”

　　这主要源于整个北京市场的新增供应量处在相对较低的水平。即使今年CBD区域预期有比较大的新增体量入市，但是这个区域新增供应量是不是能够顺利入市还有很大的不确定性。

　　供不应求的北京写字楼，租金一直维持在高位，去年还有一定的上升。孙祖天认为，这不利于租赁需求的释放。“业主在租金上的让步将推动整体市场活跃度的提升。”

　　图：各商务区及商务园区主要需求行业

　　市场变化已经对此作出了回应。孙祖天表示，最近两年可以看到很多外资客户采用的是灵活办公的模式，包括使用非固定办公位以及联合办公的形式，办公成本限制在一个比较可控的水平。“外资客户之所以放缓了在写字楼租赁上扩张的规模，就是对于北京写字楼市场租金高企的一个反映。”

　　当下，租户移动办公的习惯越来越流行，对办公场所的使用习惯也不仅仅是一张桌子、一把椅子、一个笔记本，而是更加强调“以人为本”的创新，这也直接带动了办公空间领域的革新。

　　当“科技+”概念进入房地产，便颠覆了传统写字楼的盈利模式。孙祖天表示，“以前写字楼最主要的收入来源就是靠租金。但现在通过科技的介入，开发商的盈利模式是房地产及服务，从增值服务中获得盈利，而不是固定的收租金。”

　　刘焕丽补充称，从整体的运营来讲，开发商打造绿色建筑也是在为自身节约成本。“科技赋能是一次性的投入，但是它对人员、对运营的监测和实施是节约成本的，至少节约10%—15%左右。”

　　另外，租户群体在这方面也是会节约成本的，并且更具灵活性。“为什么会从最简单的移动办公变成了灵活办公，其实是要将所有的办公室最大化的利用，而且让办公室富有弹性、韧性。”刘焕丽表示，这不仅加大的员工的融合度，同时也颠覆了原来加200人就要多租2000平米面积的传统思路。

　　虽然房地产市场承压，但行业积极的一面也正在孕育，科技赋能的写字楼领域已经逐渐开始颠覆传统逻辑。

　　来 源： 凤凰网