西安新版购房合同今日启用 遇到这些情况购房者可翻倍索赔

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  今日起,西安市启用新版(2019版)商品房买卖合同示范文本(预售/现房)。

  据悉,旧版(2015版)商品房买卖合同于2015年9月1日起实行,至今4年左右。在这4年里,西安房地产市场经历了翻天覆地的变化,直线上涨的房价,严格的调控政策,是有发生的商品房交易纠纷。在此背景下,2015版的商品房买卖合同显然已经不能适应市场需求,急需更加细化完善的商品房买卖合同。

  总的来说,2019版商品房买卖合同相较于2015版条例更加细化,主要针对当前商品房交易市场中出现的一些亟须解决的新问题,例如买卖双方权利与义务关系不平衡,交易信息不对称等,有效的保障了购房者的消费权益,增加了购房者的话语权。

  新版商品房买卖合同(预售)的两大特征:

  特征1:2019版合同条例更加细化规范,有利于明确买卖双方权利义务关系

  例如,明确“开发企业违反商品房重大质量问题的责任”和“商品房交付条件和手续”等,都是在旧版的基础上的细化和规范。

  特征2:合同增加了大量提示性条款,有利于防范潜在市场风险与交易风险

  例如,新增“抵押情况说明”和“预测面积与实测面积差异的税费事项说明”等条款,旨在引导买卖双方明确约定责任主体,防止纠纷。

  新版商品房买卖合同(预售)的十大变化:

  1.“信用代码”取代“营业执照号”

  变化:出售房屋的房企或经济机构,“营业执照号”变为“企业统一社会信用代码”;买受人是企业的也要注明信用代码。

  意义:2015版中的“营业执照号”只是限定了一个公司的经营范围和等级,无法证明企业的真实身份。因“营业执照造假冒用”导致合同失效的现象屡见不鲜,尤其是某些不良企业利用其非法集资,造成了极大的恶劣影响。相比之下,使用“企业统一社会信用代码”更加安全可靠,可以避免此类事件发生。

  2.“容积率、电梯、户型朝向”等列入合同

  变化:商品房基本状况中,增加项目容积率、有无电梯、户型室厅厨卫数,房屋朝向、项目土地用途、组合贷方式等信息。

  意义:新版合同里在原有的基础上细化了商品房的详细信息,明确容积率指标、户型朝向、项目土地用途、组合贷方式等信息可以防止偷梁换柱、虚假宣传。

  3.新增明确商品房抵押情况说明

  变化:写明与该商品房有关的抵押情况,要求注明抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构、抵押登记日期、债务履行期限等。

  意义:明确房屋抵押情况使得房屋产权更加透明,有效遏制“一房多次抵押”现象。

   4.明确隐瞒房屋抵押情况责任金赔偿金额

  变化:如该商品房权利状况与在售房屋涉及抵押情况说明不符,买受人有权解除合同,出卖人向买受人支付已付房价款一倍或全部损失的赔偿金。

  意义:2015版合同对违反此约定的出卖人要求最高赔偿“已付房款一倍”,2019版新合同增加了赔偿金额度。把“房屋产权的合法性、不存在一房多卖、不存在司法查封和限制转让”三种承诺情形变成出卖人的“高压线”,保护购房者的合法权益。

  5.新增注明商品房的预售资金监管账户开户行信息

  变化:新版合同增加了商品房预售资金监管账户信息,要求注明该商品房的预售资金监管机构名称、预售监管账户开户行、账户名称及账号。

  意义:加强了对开发企业使用预售资金用途的监管,让开发企业用钱有章可循,有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的现象。

  6.细化规定“先验后收”

  变化:2019版合同明确了在办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

  意义:“必须先签合同或税费,再领钥匙验房”将成为过去式。新版本合同针对这一现象做出了明确规定,保护了购房者的合法权益。

  7.增加了预测面积与实测面积差异的税费事项说明

  变化:因预测面积与实测面积差异,导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担,双方约定由谁承担

  意义:因出卖人没有明确实际房屋建筑面积与预测建筑面积之间的差异,使得购房者不能享受到应有的税收优惠,所产生的纠纷层出不穷,给购房人维权带来较大难度。此条款对开发商拟定购房合同提出更高的要求,为有效解决面积误差提供明确的依据。

  8.细化商品房交付标准、手续,明确违约责任

  变化:交付该商品房时,出卖人不出示竣工验收备案证明文件或房屋实测报告等证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足交付约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。

  意义:首先,竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告能有效表述商品房经过各项综合验收合格,符合质量、规划、环保等要求。其次,更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况,开发企业是否完成合同约定的建设标准,是否满足交付条件,一目了然。

  9.明确开发企业违反商品房重大质量问题的责任赔偿金制度

  变化:对于房屋主体结构、地基基础不合格,不符合国家及行业标准,属于房屋重大质量问题的,买受人在解除合同的同时,可以要求出卖人按照房价款一倍或买受人全部损失给予赔偿。

  意义:因房子质量问题而产生的维权事件逐年增多,“新房未住漏雨”、“仅住3个月承重墙出现裂缝”等发生在身边的事件触目惊心,而由于老版合同规定并不明确导致购房者维权困难重重。新版合同约定增加了开发商违反质量约定的成本,保证了购房者的消费权益。

  10.合同备案与房屋登记”变为“合同网签备案与不动产登记”

  变化:“预售合同登记备案”变为“预售合同网签备案”,“房屋登记”变为“不动产登记”。

  意义:此条例的变动是依据《不动产登记暂行条例》进行更正的,2015年3月1日起施行,包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记,“房产证”将逐渐变为“不动产证”。

  此次除了主合同改变之外,附件内容也有所变动。在旧版的基础上细化了其中6项附件内容,对多个在主合同中没有交代清楚的条款予以规范。以下为附件内容增加的部分:

  1.抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。

  2.关于装饰装修及相关设备标准进行约定,交付的商品房达不到本附件约定装修标准的,按照合同第十六条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、 装饰,视为无条件赠送给买受人。

  3.可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施。

  4.建设项目土地出让条件书。

  5.出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明。

  6.关于质量担保的证明。

  Tips:

  1. 新版合同于2019年5月28日起正式启用(合同包含10章、29条条例和14个附件),28日前房地产开发企业与购房人进行网上签约的,仍可使用旧版《商品房买卖合同》文本。

  2. 新版合同中具有选择性、补充性、修改性的内容较多,购房人应当仔细阅读,注意防范潜在的市场风险和交易风险,审慎签订合同

  3. 购房者请仔细阅览新版《商品房买卖合同(预售)》示范文本。(如下)

  

  

  

  

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