住宅和公寓都只有两个户型可选 横岗一楼盘要看风水选日子开盘？

过了春天，深圳楼市并没有迎来火热的夏季。5月即将进入尾声，但实际上五一过后的深圳新房市场，起码在数据上暂时没有很好看。

五月第一周，没有楼盘项目拿预售，没有项目开盘。

五月第二周，仅有一个商业项目“嘉霖微商大楼”在5月11日加推入市，推出159套35㎡、45㎡的商业产品，均价3.55万/平，据深圳中原监控销售93套，去化率约58%。

五月第三周，深圳新房市场较为热闹，“网红盘”华侨城新天鹅堡、宝能城两个楼盘，以及市场关注度较低的景华岭莑、嘉鑫辉煌时代也都纷纷入市。

根据市场监控数据显示，5月16日，华侨城新天鹅堡3期推出1110套产品，毛坯均价12.6万元，当天共成交135套，去化率约12%；

5月17日，嘉鑫辉煌时代开盘，推出75套商务公寓以及311套办公产品、95套商业产品总共481套，开盘均价公寓6.82万/平，办公产品均价8.64万/平，据悉上午内部选房下午公开选房，截至晚间公开选房约成交成交209套，去化率约43%，

5月19日，宝能城西区开盘，推出396套住宅均价8.2万/平，当日共成交195套，去化率约49%。

5月21日，布吉新盘景华·岭莑于其营销中心开盘顺卖，一次性推售415套住宅产品，户型建面68-99平米。有市场监控数据显示，项目当天销售35套，去化率约8.4％。

南山华侨城千万豪宅开盘去化12%，布吉刚需盘开盘去化8.4%，似乎无论是西边还是东边，5月份都像是“不宜开盘”的一个节点。

据深圳中原统计，预计5月份开盘入市的一手新盘共计12个，但当前出现在统计表中且开盘的项目只有4个，按照此前行情推演，在市场低迷的情况下，多个预计开盘入市的楼盘节点极有可能还会一推再推，最终在某个时间段形成“扎堆入市”的情形。

本期易眼看房踩盘项目，为横岗的建信天宸项目。3月31日，位于横岗的建信天宸项目开放营销中心以及现场样板房，当时不少购房者均表示案场销售称4月底项目将拿预售、出价格并开盘，而直到5月中旬网易记者踩盘建信项目询问开盘节点时，现场销售则表示开盘时间目前不确定，预计5月底看风水选个好日子开盘，并未告知具体节点。

一、横岗阿波罗未来产业城规划“缩水”？

片区整体城市更新进度缓慢

建信天宸项目位于龙岗横岗片区，必须承认的是，深圳东边尽管发展势头确实没有西边猛烈，但东部的发展，仍旧是不可忽略且充满机会的。

2018年，龙岗区GDP突破4200亿元，全区GDP总量排深圳第二仅次于南山，同时GDP增速11%，增长率全市第一。

而具体到横岗片区，根据规划，横岗南片区未来有一个达17平方公里的阿波罗未来产业城规划，这是深圳首个未来产业城，也是目前深圳唯一一个“未来产业园”。

2016年底正式挂牌，2017年3月， 龙岗重点区域署提供的最新概念规划问世，阿波罗产业城扩容至49.34平方公里，分为三个圈层，分别为启动区、核心区和产业城。近50平方公里的阿波罗产业城在当时备受关注，要知道，整个深圳坪山是168平方公里，而整个横岗片区也只有69.82平方公里。

直到今年3月，根据龙岗政府在线官网公示，阿波罗未来产业城规划范围进行调整，从原来的40多平方公里调整为17.21平方公里，并且当中提到——相关部门研究发现，原有阿波罗未来产业城涉及44.54平方公里土地，范围太大不利于聚焦发展。经科学规划研究，将阿波罗未来产业城范围调整为17.21平方公里。

起步较晚，是如今龙岗多个新规划产业基地面临的普遍问题。

另一方面，随着龙岗东进，据了解单就横岗片区的城市更新体量，已达到了300万平之大，立项的城市更新项目也已经超过10个，涵盖了星河、佳兆业、汉京等房企旧改。

但今年以来，也有评论声音指出，从深圳发展的三条轴线来看,东部轴线的房价如今明显出现了断档：从罗湖的8万均价到布吉的6万均价再到大运的5.5万均价，中间跳空的一个洼地，就是均价仅4.5万/平的横岗。

数据说话，有媒体报道，横岗有不少2015年才开盘销售的项目，如今的二手房报价也仅在3.7-4.2万/平区间，尽管经历过的可是深圳楼市的“疯狂2015”，但横岗的房价涨幅却至今十分有限。

原因之一，还在于横岗的新房供应主要依赖片区旧改，但横岗的城市更新进度又相对缓慢。

换句话说，由城市更新所带来的区域面貌升级、配套升级、房价增值空间都较慢。尽管已立项的横岗旧改高于十多个，但以本身就是“六联旧改”的建信天宸项目作为例子来讲，从2010年纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划之内开始，到2012年六联城市更新进入正式实施阶段，再到2016年正式动工，再到如今项目落成即将开盘的2019年，实际上确实将近10年时间已过去了。

好在尽管步伐较慢，但这些年随着深圳整体的城市化价值提升，以及横岗几个旧改如信义、麟恒等项目的入市，横岗片区的各项配套和环境的改善依旧是有目共睹的。

学校资源方面，也是当前横岗的一大不足。

从区域沙盘可以看到，当前的项目周边的学校包括了有六约学校、横岗高级中学、塘坑学校、横岗中心小学等，整体的教育资源不具有特别明显的优势。

二、产品户型面积段选择较少

住宅95平或115平，公寓36平或41平

说回项目本身。

公开资料显示，建信天宸项目位于龙岗区横岗街道六联工业区，龙岗大道与康乐路交汇处，占地面积约2.3万㎡，总建面约15.6万㎡，包含住宅、商务公寓、保障房及商业等业态。

位于龙岗大道上，项目与地铁3号线塘坑站的距离并不远，但需要走过一个跨龙岗大道的天桥。另外，项目现场的楼书资料显示，项目与在建的地铁14号线的四联站距离约500米。

作为串联福田、罗湖、龙岗、坪山区的东部地铁快线，深圳地铁14号线计划2022年开通试运营。届时龙岗将进入中心区“30分钟交通圈”，坪山进入“40分钟交通圈”，深惠将进入“1小时都市圈”。

商业配套方面，就项目来说，距离最近的是信义湛宝广场的天虹，可以满足基本的日常生活所需。另外往南走同样位于塘坑的有麟恒中心广场的商业，当前已经看到该项目的商业体量较大，引进的品牌也比较齐全，人流人气比较旺，往北一个站，则有横岗地铁口的横岗眼镜城、新世界广场、银信中心、信义御城天虹等配套，也是当前横岗多年来最为中心、配套最新的一个区域。

据了解建信天宸项目自带约2.3万㎡商业，不过有媒体曾曝光预计项目有部分商业会被作为创意空间来出售，也就是办公用途，真正用作商业配套的或只有底下约7000㎡的裙楼商业。

网易记者在现场看到，作为旧改项目的建信天宸共有两个地块，当前现场楼体以及沙盘展示的为一期，二期现场也已经到了人去楼空的可拆迁阶段。

项目一期共3栋6座高层建筑，整体楼栋为半围合式排布，整体容积率5.2，按照一期建面15.6万平与占地2.3万平来算，容积率则为6.78，现场看的话楼间距确实有些近。

其中，1栋的3座住宅楼体建筑楼层均较高，分别达到了38层和39层，公寓楼体则为24层和25层，另外项目3栋A座为保障性住房。据悉住宅交房时间为2020年底毛坯交房 ，而公寓为2021年带装修交房。

项目住宅户型面积段不多，严格来说有点不好选择，只有95平米的三房以及113平米的三房两种，实际上都可以作为3+1房，不过踩盘现场禁止拍照，所以建议各位购房者可以自行现场参观，户型还是比较方正实用，113平米的空间尺度感也不错，三梯五户的梯户比设计。

公寓方面，则是三梯二十户的配置，户型方面同样可选择的面积段不多，分为36平米的单间，以及41平米的一房一厅两种。

从现场样板房展示效果看，36平的单间的实用率和舒适度不高，41平米一房一厅的设置对比下较为合理。

三、项目开发商楼盘开发经验不多

龙岗项目曾被爆出“以对面楼盘价半价开盘”

建信天宸的项目开发商为建信锋源，根据项目现场资料，建信锋源团前身是深圳市建信房地产有限公司，公司组建于1988年10月主要从事房地产投资开发经营业务。经过30年的发展，目前集团旗下已拥有深圳市世纪丰源投资发展有限公司、部关市世纪锋元投资发展有限公司、清远市世纪元投资发展有限公司、深圳市富思源房地产开发有限公司等关联公司，成功开发深圳布吉沃尔玛广场、龙岗沃尔玛广场、韶关沃尔玛广场、清远沃尔玛广场等十余项目。

项目主要以深圳为中心、辐射珠三角一二线城市，建信天宸也就是六联工业区的旧改开发商即为深圳市富思源房地产开发有限公司。

除建信天宸项目外，据了解建信锋源还有深圳光明项目、惠州澳头项目等储备项目，但实际上不难看出，开发商的楼盘项目开发经验并不多，在天宸项目之前，建信集团所开发的上一个项目为位于龙岗双龙片区的世纪新城项目（备案名：东方瑞景苑），体量不大以小户型为主，商业引进沃尔玛成为亮点，据悉也是龙岗第一家引进沃尔玛购物广场的项目.

世纪新城项目在2010年开盘，如今的二手房挂牌价在3万/平左右。当前在网上可查询的该项目资料不多，但记者留意到，2010年该项目开盘前，曾有证券时报报道称，世纪新城楼盘成为“深圳史上第一个以对面楼盘价半价开盘的楼盘”。

报道中指出，世纪新城项目开盘时，有消息称该楼盘开盘价为8600元/平。而证券时报记者以购房者的身份从该项目售楼处了解到，10月23日该楼盘开盘时，确实有少量房源以8600元/平方米的价格销售，并且还有VIP客户享当天购房3万抵5万的优惠。不过开盘后即收回优惠，房价已经上涨到每平方米1万元左右。

四、网易小结：

建信天宸户型大门槛高，刚需买房量力而行

整体来说，横岗片区就房价而言，当前仍旧是洼地，但我们也需要承认，在“房住不炒”的调控大背景下，置业横岗是洼地还是“坑”，对刚需购房者而言是个挺大的挑战，在选择置业项目上也更需要再三对比斟酌。

回到项目本身，建信天宸位于龙岗大道旁，靠近地铁口，周边各种配套基本齐全，随着塘坑如今人气渐旺，生活氛围向好，整体地理位置优势明显，适合深圳的刚需一族。届时建信天宸项目如果开盘价格有惊喜的话，倒是可以留意一下。

作为六联工业区城市更新项目，建信天宸项目产品涵盖了住宅和公寓两种，面对的是自住和投资两类客群，但在产品设计上，住宅和公寓的确都存在着户型面积段选择较单一的问题。

以住宅来看，仅有95平米和113平米两种户型，本身大小相差也不是特别明显，且都能做3+1房，另一方面，且不论作为新盘入市开盘价格不会低（现场销售表示项目对应的周边价格为4万5），即使以紧挨着建信天宸的信义二手房项目当前的4万均价来算，置业门槛也在400万以上，而总价400万的房子放在横岗来看，那么购房者可选择的一手楼盘、二手小区都是非常多的了。

如果建信项目能有对应刚需购房者定位的、七十多至八十多平区间的产品户型，首付压力相对较低，相信会更受刚需群体关注。而关注横岗洼地的深圳刚需客来说，手头上资金有限，则建议需要多做对比，量力而行。