解局 碧桂园40亿沪上加仓与四年寻路

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  观点地产网 尽管在所有公开场合,杨国强都表达了对三四五线城市的看好,但一二线,尤其是一线城市仍然是开发商的必争之地。

  过去一周,近一年未在上海公开市场拿地的碧桂园连中两元,以总计约40亿元的代价拿下闵行和金山两块宅地,显示其对补仓上海的强烈渴求。

  事实上,对于碧桂园的住宅业务而言,上海市场的占比并不算多。年报显示,2018年碧桂园内地权益销售额中,位于三四线城市目标三四线城市的约占56%,位于二线城市目标二线城市的占30%,而位于一线目标一线仅占4%。

  在3月份举行的年度业绩会上,面对媒体对三四线城市的质疑时,杨国强也一再强调对该部分区域的看好。不过,在一二线回暖的趋势下,开发商短期内加大一二线布局的动作也尤为明显。

  年初至今,融创、绿地就分别通过收购泛海及中民投的董家渡项目,在上海新增数百亿货值。

  另一方面,随着一线城市增量市场的成熟,对存量市场的争夺也是房企们在一线的重要布局。进入上海市场4年来,碧桂园先后涉足长租、联合办公、产城等住宅开发之外的新业务。

  40亿加仓上海

  与龙湖、金茂等大多数外来房企一样,2015年才进入上海的碧桂园在公开市场的拿地并不算多,基本保持每年两三块的节奏。

  2015年4月,碧桂园在上海嘉定首次拿地,正式进入上海市场;当年8月,碧桂园在上海成立了高规格、相对独立的一线城市事业部,并开始积极寻找拿地机会。

  据观点地产新媒体不完全统计,上海区域在2年多的时间内共拿下了20余个项目,不过大部分位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等郊区。这也与碧桂园进军一线,并希望从“郊区大盘”模式转身,更多涉足中心城区并建设高端豪宅产品的想法不相符。

  而从销售表现来看,进入上海市场以来,碧桂园的市场份额一直不高,2016年-2018年销售排名都在30强之后。期间,成立不到两年的上海一线事业部也在2017年5月正式取消,掌管一线事业部的联席总裁朱荣斌也转投阳光城。

  显然,与碧桂园销冠的光环相比,一线城市的表现始终是其无法突破的薄弱环节。

  有业内人士分析,首先在产品和品牌上,三四线打法为主的碧桂园在一线城市就缺乏优势;此外碧桂园在上海拿地的另一个显著特点是,大多位于郊区,且楼板价都在1万元每平米上下,这也决定其货值贡献不会太大。

  观点地产新媒体了解,为了迎合及适应一二线市场的市场需求,碧桂园曾于2016年在广州、上海推出“星作”系列,计划打造“一线城市高品质社区”。当时碧桂园还宣布,上海还将推出城市高端产品,并有顶级豪宅推出。但此后,随着一线事业部取消,这种产品也归于沉寂。

  尽管取消了一线事业部,但碧桂园依旧没有放弃一线市场,据了解,莫斌还曾在碧桂园2017年经营分析会提出“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。

  不过,与三四线城市攻城略地的积极相比,在房企争相抢夺的上海市场,习惯低溢价的碧桂园也没有更激进的表现,底价拿地始终是坚持的策略,这也在某种程度上决定了其无法获得相对优质的地块,从而在这个市场更进一步。

  据观点地产新媒体了解,在郊区徘徊两年多,直到2017年9月,碧桂园才通过竞得杨浦区一宗办公用地首次进入上海中心城区。不过很快碧桂园又回到郊区,以总价10.69亿元竞得奉贤区海湾镇13-02区域地块,成交楼板价1.104万元/平方米。

  2018年,上海土地市场整体冷淡,在公开市场拿到宅地的房企屈指可数,而碧桂园也仅有一宗商住用地进账。7月,碧桂园以底价36.35亿元拍下金山区金山新城一幅大型商住办综合地块,成交楼板价14725元/平方米。

  进入2019年,随着一二线城市回暖,上海土地市场逐渐活跃。

  年初,融创以125.53亿元收购目标公司100%股权,其中就包括泛海的上海董家渡项目100%权益,总建筑面积达62.80万平方米。随后,绿地也以121亿元收购中民投董家渡项目50%股权,新增总建筑面积119.9万平方米的土储。

  公开土地市场上,4月底,保利以41.79亿获上海杨浦纯宅地,楼面价5.73万元/平米。

  相比之下,碧桂园在拿地上则继续理性克制,5月至今,碧桂园则以40亿总价接连获得闵行、金山两块宅地,楼面价分别为1.92万元/平方米和1.2万元/平方米,这也是碧桂园时隔10个月再次在上海公开土地市场拿地。

  入沪四年寻路

  事实上,随着上海房地产增量市场的日益成熟,对于后来者,转向存量市场研究或许更有长远意义。

  抛开在上海住宅市场的尴尬表现,近两年,碧桂园也开始在长租、联合办公、产城等创新业务上发力。

  据观点地产新媒体了解,在取消一线事业部不久之后,碧桂园就在上海成立长租公寓管理部和产城发展部,并把上海作为长租公寓产品试验的主战场。

  2017年12月,中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海签订《全面战略业务合作协议》。根据协议,建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓。

  同年12月30日,碧桂园首个长租公寓项目BIG+国际社区在上海开业,莫斌更提出了3年在全国开100万套的目标。

  不过,对于长租公寓最新的开业及出租情况,碧桂园则并未在2018年财报中提及。仅在2018年年中业绩发布会上,碧桂园副总裁程光煜曾表示,截至2018年7月底,碧桂园的长租公寓有超过3万间房。

  可以对比的是,截止到2018年底,龙湖冠寓开业已经达到5.3万间,其中上海房源数量位居龙湖集团各城市的首位,超过1万间,而长租公寓也被选为上海龙湖2018年的最大重心。

  显然,作为长租公寓的后来者,除盈利等行业普遍问题,碧桂园还需面临龙湖、万科、旭辉等租赁业务发展迅速同行的激烈竞争。

  另一方面,除了长租业务,2018年碧桂园上海亦开始通过与运营上合作的方式涉水联合办公、产业地产、城市更新等业务。

  2018年初,碧桂园上海宣布联手方糖小镇进军联合办公领域;2019年2月,碧桂园上海与华鑫置业达成合作,在城市更新、智慧城市、产业地产等方面进行合作开发。

  尽管业务频繁展开,但与龙湖、万科等具同样展开多元化业务的房企相比,无论是长租公寓的规模,还是城市更新具体项目的落地上,碧桂园上海都尚未有更多的突出表现。

  某种程度上来说,上海更像是碧桂园对这些创新业务的试验场,而在行业开始对多元化进行重新思考的当下,入沪4年的碧桂园仍在寻找最适合它的道路。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 15 参与 465
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

头像

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

21129

篇文章

37706

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码