解局 碧桂园40亿沪上加仓与四年寻路

观点地产网 尽管在所有公开场合，杨国强都表达了对三四五线城市的看好，但一二线，尤其是一线城市仍然是开发商的必争之地。

过去一周，近一年未在上海公开市场拿地的碧桂园连中两元，以总计约40亿元的代价拿下闵行和金山两块宅地，显示其对补仓上海的强烈渴求。

事实上，对于碧桂园的住宅业务而言，上海市场的占比并不算多。年报显示，2018年碧桂园内地权益销售额中，位于三四线城市目标三四线城市的约占56%，位于二线城市目标二线城市的占30%，而位于一线目标一线仅占4%。

在3月份举行的年度业绩会上，面对媒体对三四线城市的质疑时，杨国强也一再强调对该部分区域的看好。不过，在一二线回暖的趋势下，开发商短期内加大一二线布局的动作也尤为明显。

年初至今，融创、绿地就分别通过收购泛海及中民投的董家渡项目，在上海新增数百亿货值。

另一方面，随着一线城市增量市场的成熟，对存量市场的争夺也是房企们在一线的重要布局。进入上海市场4年来，碧桂园先后涉足长租、联合办公、产城等住宅开发之外的新业务。

40亿加仓上海

与龙湖、金茂等大多数外来房企一样，2015年才进入上海的碧桂园在公开市场的拿地并不算多，基本保持每年两三块的节奏。

2015年4月，碧桂园在上海嘉定首次拿地，正式进入上海市场；当年8月，碧桂园在上海成立了高规格、相对独立的一线城市事业部，并开始积极寻找拿地机会。

据观点地产新媒体不完全统计，上海区域在2年多的时间内共拿下了20余个项目，不过大部分位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等郊区。这也与碧桂园进军一线，并希望从“郊区大盘”模式转身，更多涉足中心城区并建设高端豪宅产品的想法不相符。

而从销售表现来看，进入上海市场以来，碧桂园的市场份额一直不高，2016年-2018年销售排名都在30强之后。期间，成立不到两年的上海一线事业部也在2017年5月正式取消，掌管一线事业部的联席总裁朱荣斌也转投阳光城。

显然，与碧桂园销冠的光环相比，一线城市的表现始终是其无法突破的薄弱环节。

有业内人士分析，首先在产品和品牌上，三四线打法为主的碧桂园在一线城市就缺乏优势；此外碧桂园在上海拿地的另一个显著特点是，大多位于郊区，且楼板价都在1万元每平米上下，这也决定其货值贡献不会太大。

观点地产新媒体了解，为了迎合及适应一二线市场的市场需求，碧桂园曾于2016年在广州、上海推出“星作”系列，计划打造“一线城市高品质社区”。当时碧桂园还宣布，上海还将推出城市高端产品，并有顶级豪宅推出。但此后，随着一线事业部取消，这种产品也归于沉寂。

尽管取消了一线事业部，但碧桂园依旧没有放弃一线市场，据了解，莫斌还曾在碧桂园2017年经营分析会提出“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。

不过，与三四线城市攻城略地的积极相比，在房企争相抢夺的上海市场，习惯低溢价的碧桂园也没有更激进的表现，底价拿地始终是坚持的策略，这也在某种程度上决定了其无法获得相对优质的地块，从而在这个市场更进一步。

据观点地产新媒体了解，在郊区徘徊两年多，直到2017年9月，碧桂园才通过竞得杨浦区一宗办公用地首次进入上海中心城区。不过很快碧桂园又回到郊区，以总价10.69亿元竞得奉贤区海湾镇13-02区域地块，成交楼板价1.104万元/平方米。

2018年，上海土地市场整体冷淡，在公开市场拿到宅地的房企屈指可数，而碧桂园也仅有一宗商住用地进账。7月，碧桂园以底价36.35亿元拍下金山区金山新城一幅大型商住办综合地块，成交楼板价14725元/平方米。

进入2019年，随着一二线城市回暖，上海土地市场逐渐活跃。

年初，融创以125.53亿元收购目标公司100%股权，其中就包括泛海的上海董家渡项目100%权益，总建筑面积达62.80万平方米。随后，绿地也以121亿元收购中民投董家渡项目50%股权，新增总建筑面积119.9万平方米的土储。

公开土地市场上，4月底，保利以41.79亿获上海杨浦纯宅地，楼面价5.73万元/平米。

相比之下，碧桂园在拿地上则继续理性克制，5月至今，碧桂园则以40亿总价接连获得闵行、金山两块宅地，楼面价分别为1.92万元/平方米和1.2万元/平方米，这也是碧桂园时隔10个月再次在上海公开土地市场拿地。

入沪四年寻路

事实上，随着上海房地产增量市场的日益成熟，对于后来者，转向存量市场研究或许更有长远意义。

抛开在上海住宅市场的尴尬表现，近两年，碧桂园也开始在长租、联合办公、产城等创新业务上发力。

据观点地产新媒体了解，在取消一线事业部不久之后，碧桂园就在上海成立长租公寓管理部和产城发展部，并把上海作为长租公寓产品试验的主战场。

2017年12月，中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海签订《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持，在当地发展长租公寓。

同年12月30日，碧桂园首个长租公寓项目BIG+国际社区在上海开业，莫斌更提出了3年在全国开100万套的目标。

不过，对于长租公寓最新的开业及出租情况，碧桂园则并未在2018年财报中提及。仅在2018年年中业绩发布会上，碧桂园副总裁程光煜曾表示，截至2018年7月底，碧桂园的长租公寓有超过3万间房。

可以对比的是，截止到2018年底，龙湖冠寓开业已经达到5.3万间，其中上海房源数量位居龙湖集团各城市的首位，超过1万间，而长租公寓也被选为上海龙湖2018年的最大重心。

显然，作为长租公寓的后来者，除盈利等行业普遍问题，碧桂园还需面临龙湖、万科、旭辉等租赁业务发展迅速同行的激烈竞争。

另一方面，除了长租业务，2018年碧桂园上海亦开始通过与运营上合作的方式涉水联合办公、产业地产、城市更新等业务。

2018年初，碧桂园上海宣布联手方糖小镇进军联合办公领域；2019年2月，碧桂园上海与华鑫置业达成合作，在城市更新、智慧城市、产业地产等方面进行合作开发。

尽管业务频繁展开，但与龙湖、万科等具同样展开多元化业务的房企相比，无论是长租公寓的规模，还是城市更新具体项目的落地上，碧桂园上海都尚未有更多的突出表现。

某种程度上来说，上海更像是碧桂园对这些创新业务的试验场，而在行业开始对多元化进行重新思考的当下，入沪4年的碧桂园仍在寻找最适合它的道路。