最新消息，就在4月29日，
保利出资41.7943亿元，拿下杨浦区江浦社区B2-03地块，折合楼面价53772元/平，溢价率1.46%
网传经过约60轮的竞价，保利最终击败招商，拿下了该地块
可谓是大手笔。
据了解，该宅地位于杨浦区江浦社区，距离虹口很近，位置确实不算差。
关于这块地，能说的故事还真不少！
早在2018年，杨浦的这块住宅用地就曾经以46.0182亿元的总价挂牌出让，在业内受到广泛关注。
地块第一次出让时发布的公告
但遗憾的是，这幅宅地直到挂牌截止都无人申请，最终不得不终止出让，在去年本就不多的内环宅地中也算独一份。
首次起拍价保本价高于周边在售新房
或导致了地块无人问津
谈到这幅宅地无人竞买的原因，当时很多业内人士都觉得有可能是价格所致。据测算，当时这块地的楼面起价大约为59207元/平，如果刨去需要自持和建设保障房的部分，这块地的土地成本可谓是相当高了。
而同一时期恰逢杨浦内环内多个高端楼盘集中供应的高峰期，当时杨浦东外滩滨江地区的很多高端楼盘均价也只有大概9.5万元/平左右，和这块地的楼板价也只差了大概3万多一点点。
地块实景
如果按照这个价格来计算，开发商拿这块地，明显有些不太划算、甚至有可能面临最后不得不亏本出售的窘境。因为在这样的地段，开发商再怎么省，开发每个平方米住宅的所付出的成本（其中包括资金成本、土建成本、人力物力成本、营销成本等等）也不太可能低于3万元/平米。
如果是这样，对于开发商似乎是有点吃力不讨好的感觉。更何况这块地的总价达到46亿多，对于任何一家开发商来说这都不是一笔小数目，很多开发商都私下表示很难拿得出来。
板块新房格局有大变化
供求关系不均衡开始显现
当然，事情到了今年确实发生了一些变化。杨浦内环内东外滩滨江一带的高端楼盘到现在为止基本上都已经卖得差不多。
在这个背景之下，杨浦内环内对于新房的供需关系也开始变得微妙了起来。很多购房者备足了预算发现在杨浦内环内也买不到房子，只能无奈转战其他区域。
资料图
很多预算单价9.5万元/平左右的购房者如今都不得不跑到杨浦内环外的其他区域去购房，原本多个因价格原因而少人问津的楼盘在短时间内就卖掉了很大一部分房源。
也正是如此，如今杨浦内环内若有新的住宅用地供应，虽然说是“远水不止近渴”，但从长远看对于区域的房地产市场健康发展还是有很大好处的。最起码2年以后一批新的市区客在杨浦买房时能够有更多的选择，而不是被迫去其他的区域或选择二手房。
降价5亿销售 房企出手仍“纠结”？
因此，杨浦江浦社区这块宅地如今重新入市对于房地产市场来说的确还是有积极意义的。但是这次的价格又如何呢？
地块本次出让时发布的公告
据了解，可能是相关部门意识到了上一次的土地挂牌价格确实有点太高了，于是主动“让利”，比上次挂牌降了大约整整5亿元销售，这次的地块总挂牌价为41.1943亿元，折合楼板价大约53000元/平，楼面单价比上次挂牌减少了大概6000多元/平。
4月17日下午网易小编在房地大厦拍到的显示屏画面
尽管如此，小编查阅上海土地市场官网并现场查看上海土地大厦显示屏后发现，该幅地块直到开定标会之前依然没有有效的竞买人报名。不过关于这块地的提问却超过了150余条，涉及地块的方方面面。
地块答疑纪要截图，相关问题达到151个
但令人意外的是，到了4月18日，根据土地局官网的信息，该地块的实际竞买人已经超过3家，地块直接进入了招标环节。
一个比较有可能的解释或许是，这些开发商们很有可能一直到最后一刻才下定决心要试着搏一下这块地。这个过程对于开发商来说可能也是非常“纠结”的。
又要造路又要建养老院
拿地要求有点高
地价降了快5亿、又是如此靠近市中心的位置。何至于让房企如此纠结，拖到最后一刻才递出申请？
在出让条件和预出让合同中，有部分条款和规划图引起了小编的注意。从地块的规划图我们不难看出，与其他出让的住宅地块不同，这块地的形状非常奇怪，并不方正。
而恰恰这块地的占地面积也就3万多方的样子，并不算大。因此要像在这样的地块上造房子对开发商来说可以说是一个不小的挑战。那些习惯了高周转的众多开发商们，看到这样奇怪形状的地块恐怕都会有点不知道该如何下手。
地块规划图则
另外，与别的地块不同，这幅地块的出让要求也颇多。
比如在预合同最后的特别约定部分就规定竞得这块宅地的开发商必须要出资建设地块旁边尚未动工的马路，而且每平方米的投入不小于4000元/平。
不仅如此，竞得这幅地的开发商还将被要求建造地块旁边的养老设施，而且地上及地下的建设标准约为10000元/平方米，这对于开发商来说无疑又是一笔巨大的投入。
地块出让预合同截图
我们再来看看这块地的周边。据了解，这幅地块旁边最近的二手次新房---海上海新城目前的二手房挂牌价大约在8万元/平左右，最高挂牌价格将将突破9万/平。小区内挂牌房源不多，但挂牌周期普遍都不短。
地块周边某高档小区外景
而在地块的西面和北面，依然能看到大量正在拆迁的旧式平房，整体社区环境并不十分理想。在这样的区位，开发一个占地仅仅3万多方的住宅小区，要想做出溢价，对于开发商来说实在也并不是一件容易的事情。
地块周边实景
综合这几点来看，开发商如果拿下这块地，投入注定是不会少的，但是按照目前杨浦区的房价行情，拿地的开发商在短时间内恐怕还是很难取得特别高的超额回报。
但是换个角度来讲，在如今内环内的土地供应非常有限的情况下，开发商们可能也不想错失在内环内拿地的好机会，因此在最后一刻还是选择参与竞买、再搏一把。
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