一堆纯新盘都要做精装?难怪说要涨价了…

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  最近,小掌柜在盘点即将上市的项目时,惊讶的发现,想开盘的楼盘们,清一色的说要做精装了嘛!难怪市场上到处在传“要涨价”的风声。

  回想南京2018年,不少初心做高端的项目无奈改成毛坯。看来2019年,是精装房出头的时候了。

  01 多个项目喊话“做精装”

  喊的最响亮的,是一票纯新盘们。江北3月份集中亮相一批纯新盘,其中核心区的风华国际已首开,推出的精装高层住宅,均价30400元/平左右。当天售罄,算是起了一个好头。

  同在核心区的佳源五星广场|玖棠府预计本月公开,项目1500套房源,计划全部精装交付。

  

  此外,江浦板块的纯新盘,雍宁福、雅居乐御宾府都计划近期首开,推出的都是精装产品。而率先入市的悦江府,推出的也是精装房源。

  此外,江北也有项目计划“毛改精”。老山下的改善盘金隅紫京叠院去年推出的叠墅产品均为毛坯,今年计划上市洋房,户型面积110-170平,全部精装交付,设计大师梁景华操刀,定调很高。

  

  (金隅紫京叠院洋房样板间)

  除了江北,其他板块的精装房也在冒出来。仙林湖板块的融信世纪东方计划近期首开,现房交付,全做精装,现在业主就可以去实地看房了,不过需要提前预约。

  城南西善桥纯新盘和峰南岸也已计划近期首开,面积段有93、115、135㎡,精装交付。

  02 去年今日 截然不同的光景

  相比于现在的“精装风生水起”,去年的这个时候,开发商们就头疼多了,一个劲的纠结是精装还是毛坯,最后发现,纠结个屁,想回本只能是毛坯。

  而搞笑的是,2018年的毛坯房,不少都是前期正是土拍最盛、楼面价最高的项目。它们曾信誓旦旦的说“我们是豪宅,我们有高科技”。最后蔫蔫地卖毛坯,打脸啪啪的。

  金辉白马云著是江北高价地,楼面地价为23235元/㎡,是金辉在2017年2月14日拿下的,共规划有6栋住宅楼,现房销售。

  结果,房子都盖好了,整个江北还被限价在3万/㎡以内,而金辉白马云著23235元/㎡的楼面地价,即使是在毛坯产品,利润空间也是十分有限。

  

  麒麟蓝光黑钻公馆,原本为京奥港未来墅,楼面地价22353元/㎡,首开毛坯价25000-26000元/㎡,被称为是南京第一个亏本地王。后来,因为资金链问题,京奥港未来墅变为蓝光黑钻公馆。

  楼面地价为22353元/㎡,毛坯房价为26000元/㎡,从目前的情况来看,变身蓝光黑钻公馆之后,还是有些“尴尬”。

  去年上半年,鼓楼滨江的中海桃源里3月首开,毛坯均价为38500元/㎡。但是,中海桃源里早期想要打造的是精装修产品,定位高端豪宅,最终因为限价,无奈砍了精装的费用,做成了毛坯。这样的例子不胜枚举。

  

  03 空有做精装的心 却是卖毛坯的运?

  毛坯改精装,精装改毛坯,原本就是开发商定价的一个灵活策略。市场好的时候,就有楼盘毛坯改精装以达到提高价格的目的;精装改毛坯,往往就是在市场不理想的时候,开发商通过这一途径“减压”。

  有数据统计,“毛改精”可以让项目的整体均价普涨5000元/平米以上。而精装的水准,往往也是评定一个项目的定位、格调的重要指标。

  

  在拿地价格过高、楼市销售价格被严格控制的大环境下,一批项目空有做豪宅的心,却熬不起时间成本、建安成本、通货成本,最终毛坯出售草草了事。或者就是死扛着,跟时间打赌,看谁能先熬到政策放松。耗不起的先下场了,耗得起的,眼看着可能就要赢了。

  比如河西的葛洲坝南京中国府、金茂府这些地王。2016年拿的地,撑到了2019年,横跨整个调控周期。记得某王拿地没多久就喊着要卖7万/平,说不定就要一语成箴了。

  

  (葛洲坝南京中国府)

  业内人士认为,南京的“豪宅市场”要迎来春天了。南京某资深地产评论家坦言,在原先的严厉政策中,有个副作用,就是把原本可以让板块提档升级的高端项目,打成了非刚需非改善的尴尬境地,对于购房者而言,实际上并没有因为限价而讨到便宜,后期装修往往花费更大。

  04 去年南京精装项目仅占33%

  南京克而瑞数据显示,在2018年楼市高压政策下,南京(包括高淳溧水)成交的精装项目为124家,而毛坯项目有252家。也就是说,精装项目仅占全市成交项目中的33%。

  

  2017年更惨,全年仅有99家项目卖精装,占比31%。

  

  而2016年,南京明明是有105家精装项目,称霸整个南京市场,占比高达83%。

  

  2017年8月2日,江苏省住建厅发布《江苏省“十三五”住宅产业现代化发展规划》,到2020年,江苏全省新建成品住房比例达到40%以上,其中设区市新建成品住房比例达到50%以上,装配式建筑和政府投资的新建公共租赁住房全部实现成品住房交付。

  

  也就是说,未来南京半数以上都要精装交付。

  今年年初,南京发布了《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知》,以文件的形式规定了未来精装市场的规范,一定程度上是保护了购房者的利益。业内专家解读认为,这是为日后南京大力发展精装房市场做护航。精装必然是个大趋势。

  如今,精装产品势头正盛,似乎要重新夺回市场C位,这或许也是市场调控在试探性放松的一个信号。可以预见的是,精装产品上市之后,不少板块的限价红线会有所松动。

  

  但专家也提醒,通过“换装”提高身价,同样需接受市场考验,精装修历来是维权热点。在市场调整的阶段,是否能提供实实在在物有所值的产品更为重要,开发商不可不慎。此外物价部门此前也重申,对于依托精装修提价的行为将重点监督,开发企业是否能将毛坯改精装,将由职能部门根据有关规定来确定,审核也将更趋严格。

  部分素材来源网络

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