楼市:北京、上海之后,广州也出手了!

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  文/刘晓博

  今天(2月26日)出版的“广州日报”在第三版报道了一个重要楼市新闻:广州“个人出租房屋减税了”!

  

  报道说:

  25日记者从国家税务总局广州市税务局确认,广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策,出租房屋税收综合征收率降低。自2019年1月1日起,广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策——

  

个人出租住宅月租金未达2000元的,综合征收率由4%降为2%,税负减半;
个人出租住宅月租金2000元以上(含2000元)、30000元以下(含30000元)的,综合征收率由6%降为4%;
个人出租住宅月租金30000元以上、100000元以下(含100000元)的,综合征收率由7.9%降为4.295%;
个人出租住宅月租金100000元以上的,综合征收率由8%降为5.91%。
个人出租非住宅月租金30000元以上、100000元以下(含100000元)的,综合征收率由13.7%降为8.35%。

  广州“个人出租房屋减税”的消息,此前有外地媒体报道过。这次由“广州市委机关报——广州日报”从“国家税务总局广州市税务局”获得确认,成为一个100%可靠的消息。

  广州并不是2019年第一个给楼市降税的大城市,1月1日以来北京、上海都有降税举动,上海还是“双料降税”。

  先看北京。

  据“澎湃新闻”报道,从2019年1月1日起,北京市民出租个人普通房屋租金收入的税率有所调整。月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照2.5%的综合征收率来征收;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照4%的综合征收率来征收。

  再看上海。

  根据公开报道——上海出租个人房屋的税收政策于今年1月有所调整,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照3.5%的税率征税;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照5%的税率征税。而此前的规定为,月租金收入(不含税)在3万元以下的,按照3.5%的税率征税;月租金收入(不含税)在3万元以上的,按照5%的税率征税。

  除了降低“个人出租房屋的税率”,上海还降低了房产税的实际税率。这里说的房产税不是即将出台的“房地产税”,它是一个旧税种,主要针对企业持有的房产征收,不涉及个人,征收依据是国务院于1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其征收方式是按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”。上海此前是减除20%之后缴纳,2019年宣布减除30%之后缴纳。这相当于针对持有房产的企业减税。

  所以上海2019年的楼市降税,是“双料降税”。

  据“证券时报”等媒体报道,深圳个人出租住房的税率,目前尚未调整,具体为:月租金收入(不含税)在3万元以下的,按综合征收率4.5%收税;月租金收入(不含税)在3万~10万元的,按综合征收率6.105%收税;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按综合征收率6.18%收税。

  对于一线城市绝大多数“房东”来说,月出租房屋的收入,基本上集中4000元以上,10万元以下。由此我们可以列出目前北上广深四大城市出租房屋的主要适用税率:

  

1、月租金3万元以下(4000元以上):深圳4.5%、广州4%、上海3.5%、北京2.5%;
2、月租金3万元到10万元:深圳6.105%、广州4.295%、上海3.5%、北京2.5%。

  由此可见,北京的税率最低,深圳税率最高。而在税率阶梯上,北京、上海最为简便,深圳和广州最为复杂。广州竟然还有2000元以下的阶梯,估计没有多少房东符合这个条件。

  所以,未来深圳有较大几率减税,广州仍然有空间减少税率阶梯。

  北上广对“个人出租房屋”减税,传递了哪些信息?将来哪些影响?

  第一,“个人出租房屋”减税,不仅仅是降低租房客、房东的负担,更是降低小微企业、民营企业的负担。

  对于小微企业、中小民企而言,办公用房、员工宿舍、高管用房的成本,占总成本的比例比较大。很多小微企业的办公用房,其实也是租的住宅。如果要计入企业成本享受抵扣,就需要交税、开票,税金一般不是房东负担,而是要求开票的企业负担。所以此次“个人出租房屋”减税,受益的将是一大批中小企业。

  还有一类个人租房的时候要求开票,这就是希望获得学位的租客。他们往往也是税负的实际承担人,现在减税了,这部分人的压力也能减轻一些。当然,房东也可以间接受益。

  第二,从广州的新税率可以看出,个人出租住宅和非住宅税率是不同的,这值得我们关注。

  广州规定:个人出租住宅月租金3万元以上、10万元以下(含10万元)的,综合征收率由7.9%降为4.295%;个人出租非住宅月租金3万元以上、10万元以下(含10万元)的,综合征收率由13.7%降为8.35%。

  可以看出,房租金额较大的情况下,非住宅税率可以达到住宅的接近两倍。也就是说,非住宅(公寓、办公楼、商铺)是被“歧视”的。这一方面再次告诉我们——住宅投资价值高于非住宅,也可能给我们一个暗示:未来房地产税开征的时候,住宅和非住宅税率也不相同,非住宅或许会高一些。

  第三,北上广连续对“个人出租房屋”降税,是楼市的利好,有风向标意义。

  自2016年9月30日重启楼市调控以来,整个市场一直是在“加税”。现在开始减税,意味着调控方向出现了变化。这对于楼市企稳,有重要的指标意义。

  但说实话,“个人出租房屋”的税负,不是“刚性税负”,因为大多数租赁交易并没有纳税,国家也没有强求。地方政府的态度是——你需要发票充抵成本,或者证明租赁活动存量,就来开票、交税,否则不管。所以此次减税,减的是“非刚性税负”。

  而过去两年多的加税,加的一般是刚性税负,比如契税增长、二手房中因“三价合一”带来的税负增长。这些税负都是刚性的,你不缴纳就无法办理房产证,无法完成买房交易。

  展望未来,楼市“刚性税负”的降低也是可以期待的,2019年一定会有一批城市降低“刚性税负”。至于实际的按揭利率,也会逐步降低、松动。

  

最近有读者问:你曾预测3月1日央行会正式降息(降低存贷款基准利率),目前看几率如何?

回答是:从最近官方言论看,“降低存贷款基准利率”的几率似乎有所降低。但我个人还是主张尽快“正式降息”。“正式降息”和引导货币市场利率走低,只是“信号意义不同”,前者相当于“敲锣打鼓地降息”,后者相当于“低调降息”。股市最近有点过火,似乎不宜在短期内“敲锣打鼓的降息”。

  对于股市逼近3000点和成交量连续突破1万亿,我想提醒管理层高度重视,千万不要重演2015年的疯牛。否则,结局会一样“覆水难收”。中国股市的职业赌客们现在心态跟2015年牛市的时候一样:看准管理层启动股市的心态,以快打慢,打一个时间差,在大扩容之前狂拉股票,赶快赚钱走人。他们深知,牛市条件不具备,搞活股市就是为了融资。而管理层如果控制不当,只是给这些职业赌客们一个发财的机会,最后再次错失改革机遇,而普通散户则最终负责买单。

  说实话,我对2019年股市的最终结局有点担心。

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