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单月首破2万亿,全年接近15万亿,全国商品房销售再创新高,房企资金面却不乐观

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  图片来源:图虫创意

  2018年,是房地产调控史上政策出台最频繁的一年,受此影响楼市全面降温,国家统计局的最新数据显示,房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落,但是从销售指标来看,全国商品房销售面积仍保持正增长,商品房销售额更是创了新的历史纪录,销售数据并没有市场感受的那样寒凉。

  这究竟是什么原因呢?房企的资金情况如何?明年资金状况会有何变化?

  接受券商中国记者采访的业内人士认为,销售额反弹主要是年底三四线城市销售趋弱,一二线城市销售占比更多带来销售额增速略有回升,但依然没有改变整体回落的趋势。尽管全年销售额创新高,但是房企资金面并不乐观。预计2019年房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕,中小房企资金依旧紧张。

  销售额累计增速反弹并创新高

  国家统计局21日发布的数据显示,2018年,商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点;商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点。

  在房企年底冲刺的背景下,单月销售更是历史上首次突破2万亿。根据中原地产研究中心统计,2018年12月全国商品房销售额为20465亿元,同比增长12.2%。

  在全年房地产调控合计450次的背景下,商品房销售面积仍保持正增长,销售额更是创了历史新高,这究竟是什么原因呢?

  对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受了券商中国记者采访,并给出三个原因:

  第一个原因是,这次全国楼市上涨是一波大行情,类似于2009年到2010年那一波大涨,大行情的惯性较强、余波较长,所以余波到2018年依然没有出现下跌。

  第二个原因是,分结构看这轮房地产板块轮动特征鲜明,2018年弱二线、三四线表现抢眼,所以导致整个销售面积和金额都是正的。

  第三个原因是,今年上半年,尤其是4月到7月之间,全国的商品房销售有一波反弹,这个反弹除了当时弱二线、三四城市的市场温度较高、较活跃外,还有就是一些数据的异动。

  杨红旭对券商中国记者说,异动有两类,一类是2017年签合同了但是没有网签,部分城市为了达到限价目标而控制网签,滞后到2018年网签导致数据异动,合肥就很明显。另一类是2018年高价地项目预售证陆续放行,这些高价盘的定价比较高,尤其是拉高了均价,所以对于销售金额的较快增速提供了一些支撑。

  某10强房企高管则对券商中国记者表示,其实,销售面积增速是一个不断回落的过程,销售额反弹主要是年底三四线城市销售趋弱,一二线城市销售占比更多带来销售额增速略有回升,但依然没有改变整体回落的趋势。整体而言,虽然一二线城市调控严厉,但三四线城市增长明显,尽管8月开始市场明显降温,但在惯性之下,房地产还是在“零增长”区间保持了微幅的正增长,这也符合“大稳小乱、量平价稳”的市场格局,这与中央稳投资的诉求相吻合。

  房企到位资金增速明显回落

  尽管全年销售额创新高,但是房企资金面并不乐观。

  国家统计局的最新数据显示,2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。

  其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

  对于到位资金增速明显回落的原因,上述某10强房企高管对券商中国记者表示,在“房住不炒”定位下,流向房地产的资金受到抑制,国内贷款和个人按揭贷款均持续多月在负增长区间,自筹资金也降至个位数增长,拖累了房企到位资金的增速。

  杨红旭也认为,资金增速回落,说明开发商资金面不乐观、偏紧张。分结构看,资金来源中,个人按揭贷款占比和房企的开发贷占比,相比前两年均有所下滑,说明一方面在调控的背景下,销售降速,房贷政策偏紧,银行贷款额度偏低;另一方面是商业银行对于房企的开发贷款依然采取谨慎、限制的态度。

  对于2019年房企的资金状况,上述某10强房企预计,2019年银行贷款会有所松动,保持在“零增长区间”,定金及预收款增速会有所下降至个位数,自筹资金保持个位数正增长,房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕,中小房企资金依旧紧张。

  杨红旭也认为,资金指标还会继续往下走一点,增速保持在10%以下的低位,5%的概率较大。“上一轮楼市低迷的时候,该指标曾经跌破过0,这次的降温时间比较长,预计不会跌破0,还会在5%左右持续几个月。”他预计,2019年的销售面积会下跌6%左右,价格可能基本持平,来自于销售资金回笼这部分会比今年还要差。但是,房企的融资面会略有放松,这也是目前在多次降准之后,整个贷款略放松,也会惠及到房企,虽然房地产行业不是降准之后重点支持的行业,但也会有一些“水”流进房地产“田地”。

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