市场预期发生改变 深圳置业者回归理性

证券时报记者 吴家明

“福田中银花园的笋盘，99平方米卖470万元，之前都卖500万以上啦！”深圳中介李经理站在路边吆喝。

在楼市低迷时期，二手房市场出现一些笋盘其实不足为奇。不过，在李经理看来，楼市调控已经多年，最近的情况与过去有些不同：置业者的心态发生变化，对房价“只涨不跌”的预期也开始发生变化。“最近，央行再次降准，过去大家看到货币放松想到的就是放水、房价上涨，但房地产市场对这次降准的反响似乎并不大，买房的人也是这样的感觉，再用降准后房价会上涨的说法已经说服不了置业者。”李经理如是说。

多位中介人员告诉记者，去年上半年深圳二手房市场表现尚可，但到了下半年，如果二手房业主愿意降价5%至10%，房子会相对好卖一些；如果不降价，挂一年卖不出去的都大有人在。采访中，正在准备买房的赵先生对记者表示，从税费和价格来看，买新房是相对划算，但现在的时间段对置业者来说可以“货比三家”。

相对于一手房受限价等政策影响，深圳一直是二手房为主导的市场。深圳房地产中介协会最新发布的报告显示，2018年深圳二手住宅共成交64627套，而在2015年，深圳二手住宅共成交127245套。深圳房地产中介协会认为，楼市依旧存在泡沫和购买力透支的现象，而且房产投资套利空间逐步收窄。

除了置业者，中介从业人员也是楼市的“晴雨表”之一。深房中协中介行业标准指数显示，深圳中介从业人员数量呈现下行趋势，协会个人会员（协会个人会员的覆盖率达到80%）数量从2017年的61626人降至2018年的53513人，环比减少13.2%。值得注意的是，新人意愿下降最为明显，新申请的协会个人会员数量从2017年的28389人降至2018年的20926人。

与去年下半年二手房市场相比，新房市场就“热闹”多了。就在去年年中，深圳几个“网红”楼盘采取公证摇号的方式售房，一度造成千人冒雨排队的现象，背后折射出限价政策下新房与二手房之间形成剪刀差，使新房售价具备很大的吸引力。就在去年12月，根据深圳市房地产信息系统的数据显示，当月深圳全市新房成交3375套，这与11月1985套的成交量相比，大幅上升70%。

不过，在部分业内人士看来，自2017年初新房开始执行限价政策，2017全年开发商推盘积极性低，但到了2018年监管机构对流入房地产行业的资金监管尤其严格，开发商资金压力巨大，特别是下半年市场预期转变，开发商不得不加快推盘节奏。只是，2018年12月新房成交量大增只会是暂时的现象，深圳许多新盘项目的去化率其实也不高。

面对短期内的楼市走向，置业者的预期发生转变，开始冷静看待市场。面对2019年的市场，深圳房地产中介协会表示，深圳楼市成交量将持续保持现阶段的低位调整态势，不太可能存在放松行政调控的可能性。从全国市场来看，区域分化格局将继续深化。在“房住不炒”基本定位保持不变，分类调控，因城施策将会导致部分二、三、四线城市调控政策陆续松绑。不过，货币政策大水漫灌概率极低，保持流动性松紧适度，稳健货币政策将会持续，但须警惕实体经济持续走低所导致的货币政策转向。