深圳楼市调查：楼盘销售现“首付贷”乱象

短暂的局部热闹，难掩深圳楼市一手房去化率较低的困境。受访业内人士指出，总体来说，深圳楼市只是成交相对于低谷时期有所回升，并没有明显的回暖，一手房整体去化率不高。

“深圳新房市场只是局部火热，少数楼盘表现好，多数楼盘去化率依然不高。”该业内人士表示。

此外，《中国经营报》记者走访发现，首付贷现象依旧在深圳楼市暗流涌动，多家品牌房企旗下楼盘涉及首付贷问题。对此，受访资深地产人士称：“首付贷抬头的现象，也说明了当前房地产企业的一个心态，即需要加快去库存。”

楼盘去化率有所上升

临近2018年底，深圳多个楼盘接连传出热销传闻，甚至有消息出现“秒光”“井喷”字眼，这其中包括了万科瑧山府、华强城等项目。而万科多个项目的热销，则被相关消息称为“激活”了深圳楼市。

万科集团相关负责人告诉记者，据内部统计，11月26日开盘的万科瑧山府总共推出了397套房源，开盘当天就已经认购了大约95%，截至目前已全部售罄。此外，11月28日开盘的万科星城开盘当天销售金额大约70亿元。12月14日开盘的万科和风轩至今也已销售300套左右。

另外，记者在华强城销售中心了解到，该项目货量所剩不多，现场还有不少正在等待签约的购房者。

11月21日开盘的卓越中寰的销售中心同样吸引了一定人气。卓越集团相关负责人对记者表示：“卓越中寰项目规划为四个地块，分别为01、02、03、05地块，包含住宅、公寓、商铺三种业态。首推地块为03地块，共计417套，目前项目销售整体去化约六成。”

“现在客户买房都集中在年底，开发商为了回款也会开展一些优惠促销活动。”一位楼盘的销售人员如是称。

上述热销楼盘中，均具有位置、升值潜力、学区等优势。深圳中原总经理郑叔伦告诉记者，目前深圳部分楼盘由于总价低、单价低、首付低的特点，市场表现非常好。

进入12月，深圳楼市就呈现升温态势。据深圳中原研究中心提供的市场报告，网签数据显示，12月1日至23日，深圳新房住宅共成交2683套。据市场监测，12月17日至23日一周之内两个住宅项目入市，开盘去化约31%，年底开发商促销力度加大，部分项目启动高佣转介，市场热度有所上升。深圳市规土委官网公开的数据显示，2018年12月，全市一手商品住宅成交3375套，成交均价为54060元/㎡。

另外，到了年底，开发商优惠力度也在加大。记者在卓越中寰售楼现场看到，签约成功的客户可以“砸金蛋”，有机会获得家电、家具等。万科星城的售楼人员告诉记者，两人团购装修费用可打折。根据贝壳找房显示的销售信息，进入12月以后，不少楼盘存在不同程度的打折。

在接受记者采访时，郑叔伦分析称，11月部分热点楼盘表现非常好，去化率很高，确实带动了市场人气。从官方的数据来看，11月一二手房成交量都有小幅回升，预计12月新房成交量达到3000套左右，较11月上升近三分之一。“可以看出，新房市场成交量自‘731’新政出台后低迷以来，有着非常明显的回升。”

不过，郑叔伦同时指出：“总体来说，深圳市场只是成交相对于低谷时期有所回升，并没有明显的回暖，一手房整体去化率不高。”

深圳中原研究中心提供的网签数据显示，11月深圳无一住宅项目网签套数超过200套，仅四个住宅项目网签套数超过100套，其中香山美墅五期以187套位居住宅项目网签套数TOP10榜首。11月TOP10楼盘共成交1078套，占全市成交套数的53%，TOP10总套数比10月下降了6个百分点。

郑叔伦表示，深圳新房市场是局部火热，少数楼盘表现好，多数楼盘去化率依然不高。“成交量的回升，一方面是推盘量大增，供应量基数比较大；另一方面，年底开发商冲业绩，部分楼盘给出的优惠力度较大。”

首付贷乱象抬头

需要注意的是，成交行情缓步回温的背后，首付贷问题依然存在于多个楼盘。

在走访中，记者以购房者的身份来到卓越中寰销售中心，对于首付不足的情况，卓越中寰的销售人员表示其本人可以介绍一家名为“乐贷”的中介机构提供资金支持。

乐贷的工作人员称：“购房者只需要提供身份证和银行卡就可以办理，而且这是不上征信的贷款，只要客户的信用没有太大问题，会为客户提供担保服务，包括后期的购销合同、发票等，公司将收取3%的担保服务费。”

该工作人员进一步解释，“乐贷”相当于中原地产的金融部门，通过机构跟银行签订的贷款合同是不上征信的。“除了卓越中寰，在其他楼盘购房也可以通过‘乐贷机构’进行信用贷款。”该工作人员说。

随后，记者向中原地产代理（深圳）有限公司求证，深圳中原内部员工告诉记者，“乐贷”是中原地产名下一家独立的子公司，其所有业务与中原地产之间无任何交集，中原地产一线业务员不会向客户推荐“乐贷”。

另外，万科星城的售楼人员亦向记者推荐银行的信用贷业务以凑齐首付，月利率为0.7%~0.8%之间。

在龙岗大族云峰售楼处，销售人员告诉记者，如果有购房意向而首付款不足的客户，在客户缴纳了定金、签署认购书之后，销售人员可跟客户详细商谈如何进行首付贷款。

首付贷由于期限短、利息较高，前期购房者的压力会很大，多个楼盘的销售人员均建议购房者不要优先使用首付贷购房。

对于上述问题，卓越集团方面表示，公司一贯要求客户的相关付款来源合法合规，卓越中寰等项目均由有资质的相关银行机构为客户提供房贷业务服务。万科集团相关负责人也称，其询问了最近新开盘的万科臻山府、万科星城以及万科和风轩项目，均未与银行有相关合作。

而在实地剑兰郡的销售现场，销售人员告诉记者：“该楼盘实地剑兰郡是实地集团入驻深圳房地产市场开发的第一个楼盘，其品质、销售资质、流程规范等方面都有严格把控，对购房者的购房资质也进行严格的审核。”

事实上，对购房者、开发商、银行三者来说，使用首付贷买房都需要承担一定的风险。广东法制盛邦律师事务所律师陈亮表示：“对消费者来说，首付贷提高了购房成本，增加了还款压力，还可能出现无力偿还的风险；对银行来说，主要在于贷款回收的风险会高一些；而对开发商来说，有利于快速回款，或许这是利大于弊的，但却可能跟当地房地产调控政策冲突，容易受到行政处罚。”

除了首付贷，还有个别楼盘出现首付分期的情况。位于龙岗的里城玺樾山，销售人员给记者算了一套91㎡的三居室的价格，首期款加装修费大约需要165万元。

销售人员表示，其可以根据客户的资金状况帮忙申请分期或延期付款，如果客户7天之内能付清100万元，后续资金充足可延期到2019年3月。

调控放松可能性不大

在菏泽、广州等多个城市接连松绑楼市调控的背景下，深圳楼市调控何去何从也引发了广泛热议。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，类似松绑不是偶然的，应该是和各地政策有关。部分政策有很大的瑕疵，对于房企的产品定价和产品销售等实际上都是有各类问题。所以，放松的可能性很大。预计后续还不会简单停留在松绑方面，而是首先对一些不合时宜的政策进行调整，比如部分政策影响了二手房的流动性或者说新房的定价。

严跃进指出：“进入2019年，预计会有更多实质性的松绑动作，尤其是会涉及到限购、限贷等政策的松绑。”

“对于当前深圳楼市来说，短期看政策还不会松动。当然这是指公文发布上的，实际上预计一些高价盘的审核会相对宽松一点，即允许部分高价盘入市。”严跃进认为，从实际情况看，此类楼市的政策，短期不会调整，毕竟深圳对于房地产市场的依赖程度相对小，而且市场对政策变化是相对敏感的。

“但是，调整肯定会存在，因为深圳楼市政策是比较严厉的，尤其是限购政策和商务型公寓政策等都比较严厉，后续会有调整的空间，也不会一直收紧，但时间上会滞后于全国其他重点城市和三四线城市。”严跃进表示。

对此，郑叔伦则称，目前房地产市场整体处于下行调整阶段，深圳房地产市场在2018年政策调控频出的情况下，市场明显转冷。“目前来看，国家对房地产调控政策基本不可能放松，特别是在深圳这种标杆城市，但是可能会降低贷款利率。”

2018年以来，深圳楼市调控政策未有宽松迹象。7月31日，深圳市发布进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提到新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售，而个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉曾对记者表示：“深圳商务公寓市场近年炒作现象明显，客户大部分是投资客。相关调控新政出台主要是规范市场。”美联物业全国研究中心总监何倩茹则对记者表示，深圳商务公寓限售政策对市场影响不大。“房产锁定5年虽然降低了流动性，但实际上很多客户持有房产的周期都比较长，甚至会超过5年。”