居民储蓄趋势性下降,新出生儿数或首次跌破1500万,房价还能稳住吗?

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  继中央经济工作会议强调要构建房地产健康发展长效机制之后,近日,住建部也对2019年的房地产市场工作也做出了部署,核心观点是三稳定:稳地价、稳房价、稳预期。

  对此,部分业内人士认为,工作部署中没有提到遏制房价上涨,稳定房价其实变相就是允许房价合理幅度的上涨,这相当于为房地产市场调控打开了一个小缺口。

  再联系到过去几天几个热点城市的小范围放松调控政策,人们对2019年房价上涨的预期又进一步升高了。

  那么安家融媒怎么看待这个问题呢?关于稳定房价,该怎么解读呢?

  

  新生儿和居民储蓄

  且先不去解读这些政策背后出台的逻辑,安家融媒想让大家看看最近的两个数据。

  第一个几天前社科院发布的一个居民储蓄率报告。12月24日,中国社会科学院经济学部发布的2019年《经济蓝皮书》指出,我国居民储蓄率趋势性下降。

  蓝皮书指出,我国居民储蓄中,新增存款和实物投资是主体。不过新增存款占比呈下降趋势,购房等实物投资占比呈上升趋势。目前,居民实物投资占比已接近40%,高于美国等发达国家。我国居民储蓄率(居民储蓄/居民可支配收入)在2010年达到历史高位(42.1%)后逐步回落,2015年为37.1%,比2010年下降5个百分点。

  居民债务存量逐渐增多,较多储蓄用来还债。由于以往的购房行为透支了未来的储蓄,在不购房的年份,储蓄要用于归还自身贷款,难以提供给其他部门。蓝皮书测算,2018年居民还本付息金额与可支配收入之比接近40%,而且还呈上升趋势。这样,这些居民的储蓄可能还在增长,但主要用于还债,储蓄存款没有增加。

  

  第二个是关于未来人口数据的变化。12月25日,人口计生专家何亚福在接受媒体采访时表示今年新生儿出生数或可跌破1500万。

  其实更可怕的还有:1990年到1995年的女性人口锐减的厉害。90-95年的女人基本上是现在生孩子的主力,这个年龄段的女性人口正在锐减,一直要跌到2003年,才有了一个小反弹。从一年1400万人,降低到一年600万人,少了一半还不止。

  现在我们可以得到一个显而易见的结论,接下来就算你鼓励大家都生孩子,也没有那么多女人来生了。悲观的预测是,在5年内,每年的新生人口将跌破1000万,10年内,新生人口将跌破800万,而且这个过程几乎是不可逆的。一旦出生率下降,就再也回不去了。

  

  高房价是最好的避孕药,越是经济发达的地区,房价越高,生孩子的意愿就越低。也别说生孩子了,连婚都不结。经济越是发达的地区,结婚率就越低,比如上海的结婚率还不到贵州的一半。

  建行董事长日前在北大光华论坛上表示,我们人均拥有住房1.1套。

  人口减少,房子却还在不停地盖。 在这种情况下,当你孩子长大的时候已经是2040年以后了,到那时候房子比人多。

  灰犀牛

  最后回到稳房价这个事情上来。为什么大家对房价上涨这个问题老是一厢情愿。因为在98年房改之后的20年期间,房价虽然中途有一些小波折,但大趋势是快速的上涨,甚至远超GDP增速。

  所以,很多人很难接受房价会下降这个事情。2008年,美国金融危机发生后,一个研究员写了一本书叫《灰犀牛》。灰犀牛就是我们能够清清楚楚看到的东西,但是由于人性的软弱,心存侥幸,认为它不会冲过来,选择去忽视。

  房地产的泡沫从某种情况上就是这样一个情况。房价未来是怎么样的情况?继续的刺激是否有效?

  安家融媒认为还会有效,因为人口红利虽然释放的差不多了,但还有余温,房价依然有上涨空间。财政刺激政策也有效,但效率非常低,未来带来的危害更大。

  正如经济学家许小年所说,2019年已经不用再预测了,我们非常确定有几头灰犀牛:工业化红利已经耗尽;货币政策和财政政策方面空间越来越小;贸易战。

  而上述来自国际宏观环境、居民储蓄变化和人口的数据揭示的是房价的中长期的走势,房价未来增速可能远远低于GDP增速,甚至要降价回调。在安家融媒看来,为了实体经济发展,为了创新,必须把过去的泡沫给挤出来!

  

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