中骏岛内归来 厦门楼市进入新盘整期

土拍结果点评

在2018年即将收尾之际，岛内稀缺宅地2018P03地块公开拍卖，本次地块吸引了建发、中骏、华润以及首开4家房企参拍，在年底资金回笼关键时期，参拍企业仍以资金实力雄厚的国企为主。最终，2018P03地块被中骏以38.05亿元竞得，成交楼面价39090元/㎡，溢价率18.4%，厦门地价天花板被刷新。

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资金门槛降低 为何入场企业仍不多？

枋湖2018P03地块为18年上市的第2幅岛内宅地，与2018P02地块相比，03地块资金门槛明显降低（且临拍前取消成交之日起5个工作日内缴交地块履约保证金要求），且是时隔2年多（厦门自2016年10月27日开始要求土拍按“限地价、竟配建”形式拍卖）以来首次取消“限地价、竟配建”拍卖形式。

在这一轮楼市调控周期，厦门楼市（主要集中在岛外战场）一片萧条，房企深陷“坑洞”难以脱身，但是，作为寸土寸金的岛内，房产增值保值明显，且新房市场长期处于供不应求状态，岛内宅地开发是难得的算得过账的项目，虽然多家企业觊觎这块香饽饽，但苦于资金压力不得不望洋兴叹。

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岛内香饽饽为何被中骏吃下？

1.岛内地块参拍最重要的条件是财务指标，我们看到中骏公开资料显示，2018年上半年中骏集团销售规模稳步增长。财务上也实现营收与利润双增长，应占净利润同比增长99%；负债方面，2018年中骏置业财务杠杆改善，不仅于年初财务指标评级上调至“B+”，年度中报负债比率进一步下降，已低于行业水平；融资方面，今年房企资金均相对紧张，中骏将融资集中安排在上半年早做准备，整体来看，集团资金情况良好。

2.作为闽系企业，厦门曾是中骏的大本营，但自2015年中骏天誉最后一批推出后，中骏在厦门市场持续处“断货”状态，而16-18年，厦门楼市经历了较大幅度的波动，当前市场处于筑底阶段，拿地成本降低，本次竞得岛内稀缺地段地块，回归时机适当。

3.另外，由于2018P03地块的熟化和安置都由建发操作，因此，本次拍卖竞得人呼声最高的仍是建发，而最终由中骏竞得，也能很好的均衡国企与民企发展。

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连打“岛内牌”厦门楼市刺激效应逐渐叠加

9月20日，岛内2018P02地块公开拍卖，是时隔5年后的首次岛内供地，地块最终成交楼面价38102元/㎡，溢价率27%，为2018年商住地拍卖最高溢价率；

11月17日，岛内新盘顶峰鹭江1号公开摇号开盘，为近3年来岛内首个纯新住宅项目入市，虽然此次开盘热度明显上升，但在淡市下并没有造成抢房现象；

12月21日，时隔3个月岛内再推1幅优质宅地，2018P03地块公开拍卖，成交楼面价39090元/㎡，溢价率18.4%；

厦门楼市一、二级市场经历了较长时间的低位盘整后，接连打出雪藏的“岛内牌”，对市场进行持续刺激，虽然此举意图明显，但我们看到市场回应不算积极，处于小幅微进状态。另外，值得注意的是，临近年底，厦门多个项目一改降价促销基调，开吹“涨价”风，或收窄优惠，或限时优惠……

整体来看，多重刺激效应叠加，楼市或将进入新的盘整周期。

土拍结果