中骏岛内归来 厦门楼市进入新盘整期

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  土拍结果点评

  在2018年即将收尾之际,岛内稀缺宅地2018P03地块公开拍卖,本次地块吸引了建发、中骏、华润以及首开4家房企参拍,在年底资金回笼关键时期,参拍企业仍以资金实力雄厚的国企为主。最终,2018P03地块被中骏以38.05亿元竞得,成交楼面价39090元/㎡,溢价率18.4%,厦门地价天花板被刷新。

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  资金门槛降低 为何入场企业仍不多?

  枋湖2018P03地块为18年上市的第2幅岛内宅地,与2018P02地块相比,03地块资金门槛明显降低(且临拍前取消成交之日起5个工作日内缴交地块履约保证金要求),且是时隔2年多(厦门自2016年10月27日开始要求土拍按“限地价、竟配建”形式拍卖)以来首次取消“限地价、竟配建”拍卖形式。

  

  在这一轮楼市调控周期,厦门楼市(主要集中在岛外战场)一片萧条,房企深陷“坑洞”难以脱身,但是,作为寸土寸金的岛内,房产增值保值明显,且新房市场长期处于供不应求状态,岛内宅地开发是难得的算得过账的项目,虽然多家企业觊觎这块香饽饽,但苦于资金压力不得不望洋兴叹。

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  岛内香饽饽为何被中骏吃下?

  1.岛内地块参拍最重要的条件是财务指标,我们看到中骏公开资料显示,2018年上半年中骏集团销售规模稳步增长。财务上也实现营收与利润双增长,应占净利润同比增长99%;负债方面,2018年中骏置业财务杠杆改善,不仅于年初财务指标评级上调至“B+”,年度中报负债比率进一步下降,已低于行业水平;融资方面,今年房企资金均相对紧张,中骏将融资集中安排在上半年早做准备,整体来看,集团资金情况良好。

  2.作为闽系企业,厦门曾是中骏的大本营,但自2015年中骏天誉最后一批推出后,中骏在厦门市场持续处“断货”状态,而16-18年,厦门楼市经历了较大幅度的波动,当前市场处于筑底阶段,拿地成本降低,本次竞得岛内稀缺地段地块,回归时机适当。

  3.另外,由于2018P03地块的熟化和安置都由建发操作,因此,本次拍卖竞得人呼声最高的仍是建发,而最终由中骏竞得,也能很好的均衡国企与民企发展。

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  连打“岛内牌”厦门楼市刺激效应逐渐叠加

  9月20日,岛内2018P02地块公开拍卖,是时隔5年后的首次岛内供地,地块最终成交楼面价38102元/㎡,溢价率27%,为2018年商住地拍卖最高溢价率;

  11月17日,岛内新盘顶峰鹭江1号公开摇号开盘,为近3年来岛内首个纯新住宅项目入市,虽然此次开盘热度明显上升,但在淡市下并没有造成抢房现象;

  12月21日,时隔3个月岛内再推1幅优质宅地,2018P03地块公开拍卖,成交楼面价39090元/㎡,溢价率18.4%;

  厦门楼市一、二级市场经历了较长时间的低位盘整后,接连打出雪藏的“岛内牌”,对市场进行持续刺激,虽然此举意图明显,但我们看到市场回应不算积极,处于小幅微进状态。另外,值得注意的是,临近年底,厦门多个项目一改降价促销基调,开吹“涨价”风,或收窄优惠,或限时优惠……

  整体来看,多重刺激效应叠加,楼市或将进入新的盘整周期。

  土拍结果

  

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