网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

同样是干地产,为啥中海1个员工能顶你家10个?

0
分享至

  

  谚语说,人多力量大,众人拾柴火焰高。过去两年,这在众多房企里面上演——因为高涨的行情来得快且猛,很多急于开疆拓土的房企拼命招人,紧缺岗位的薪资水涨船高。

  然而,随着调控的步步深入,潮水退去,人才结构的优化也随之而来——投入的人多固然可以产出更多,但还要看投入产出比。如果公司的员工数量翻了一倍,业绩成长却少于一倍的话,那就说明人均效能反而下降了。在行情好、企业高速成长时,或许还能维持,但是目前的形势下,做出调整就不可避免。

  典型房企的人均产出如何?为啥A房一个企员工的产出是B房企的10倍?哪家房企的销售人员最给力?如何提高人均产出?下面,明源君结合TOP20房企,对此一一剖析。

  1

  标杆房企的人均产出

  最高和最低相差十倍

  这几年来,明源君接触过从十几亿到几千亿规模的众多房地产开发商,有一个非常深刻的体会是:任何一家企业牛逼,都是有原因的。

  不同的房企,管理的水平、工作的效率和灵活性,简直是天壤之别。基本上,看一家公司的卫生间,就能很大程度看出他的管理水平。

  某金融机构高管告诉明源君,他也对此深表认同,其认为,如果一家房企,卫生间里的设施差劲,卷筒纸没了不能及时更换,里面味道很大,甚至洗手水龙头有问题、洗手盆里很多污渍等,他基本不会借钱给这种企业。因为,指望在这种环境中的员工在工作岗位上有上佳表现,很难。而企业管理者对这种现象熟视无睹,足以说明其对工作中其他很多类似的现象(比如,工程质量马马虎虎等)有十分的麻木。

  该金融高管表示,临近年末房企都忙着“借冬粮”,信托渠道成本普遍13%左右,成本15%也“比较常见”。一些房企甚至不问价格,有“粮”就行,但信托机构也怕。因为你能力不行的话,借给你钱,一不小心就成股东了。

  虽然房地产行业是众人眼中土豪多金的行业,但是,其实总体上还比较粗放。如果你的管理水平不行的话,很容易规模不经济(即规模越大,成本越高。现实中,有些房企,销售额非常大,但到年底一算,净利润少得可怜)。

  不同房企,人均产出的差异很大。去年TOP10房企的人均年产值均值为558.60万元,扣除最高值和最低值两个极端数据之后,剩余8家房企的人均年产值为366.87万元。最高值是最低值的10倍以上!

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  鉴于接下来,我们选取的是2018年1~11月份销售业绩排名前20房企中,在A股上市的房企进行分析(之所以选取A股上市房企,是因为港股上市房企,在年报中只披露员工总数,开发和非开发系统员工数量未区分,更别说专业区分了)。差距同样不小——最高值是最低值的4.28倍。

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  要知道,开发商卖房子少则几十万一套,多则几百甚至几千万一套,这个人均产出显得较低。

  当然,以上算出的人均产出是营业额/员工数。由于地产特殊的销售开发与结算周期,房企财报数据存在典型“滞后性”。换句话说,2017年的营业额是前一两年产生的,现有的很多员工那时还没进入公司呢。

  如果以人均合约销售额来衡量一个房企在某个阶段的整体经营效率和经营能力,这样两个指标都是当年的实时数据,会显得更加合理。

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  通过上图不难看出,在我们选取的样本房企中,人均销售额的最高值是最低值的3.7倍。当然,华夏幸福、招商蛇口是产城开发的模式,跟纯住宅开发的略有不同。但排除这两家房企之后,我们发现,不同房企的差距依然较大。这其中,阳光城鹤立鸡群,新城控股的人均销售额也超过千万。阳光城曾创造3年10倍的高增长,去年重回飙车模式,销售规模接近翻番。至于自称为“骆驼”的新城控股,今年已悄然跻身10强!

  当然,这里面还有一个问题,那就是在上述计算中,员工是公司的总数,包含了房地产开发系统员工及非开发系统的员工(通常是物业及其他)。

  虽然物业对销售也有一定的贡献,比如物业服务好,客户满意度高,二次甚至三次购买,以及向亲朋好友等推荐购买的概率会更高。

  开发系统里面的员工,最终也都是要为公司的销售服务的。有些开发商就明确提出,销售为客户服务,公司其他所有人为销售服务。

  不过,其他业务/专业线的员工,对销售的贡献毕竟比较间接,冲在一线的销售人员对销售额的贡献才是最简单、清晰,且直接的。

  虽然,有少数公司的物业管理公司也有销售岗,但其实本质上更像是市场专员,主要负责投标工作。金地对物业体系的员工专业划分,就只有“技术人员”“财务人员”和“行政人员”三类(如下表所示)。而保利发展整个公司的销售管理为5508人,属于房地产子公司的销售管理仅833人(物业公司也有销售)。

  

  ▲ 来源:公司年报

  剔除这些因素之后,可以发现,万科的销售人员人均销售额最大(如下图所示),而华夏幸福因为是产城结合模式,人均销售额相对较小。

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  在管理类人员人均销售额这一项,阳光城则表现特别突出——考虑到在计算时,分母是其整个集团的管理人员(包括物业),这显得尤其难能可贵。中南置地也是如此。这一定程度上说明,阳光城、中南置地的管理效率比较高。

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  之前,明源君指出,规模的增长一靠财务杠杆,二靠经营杠杆。在去杠杆的大环境下,财务杠杆本来已经很高的房企,在这块已经走到极限。唯一还有可加的就是经营杠杆(比如品牌、产品力、人力),这其中,人力是关键。过去几年,通过跟投、事业合伙人等措施,就释放了巨大的潜能。以上分析,也印证了这一观点。

  2

  人均产出高的房企是这么干的

  你家房企也可以学

  为什么不同企业间的数据,差距竟如此之大?会不会是布局的缘故?毕竟一线城市和四五线城市的商品房,卖价可能相差10倍左右。

  然而,数据显示,除了招商蛇口、金地集团的卖价较高以外,其他房企的单位售价都相差不大(华夏幸福,如果扣除产业新城业务园区结算的近300亿元收入,单位售价也在1.3万元/平米左右),上述的问题并不存在。

  

  ▲ 来源:公司年报、明源地产研究院

  

  ▲ 来源:公司年报

  所以,这是一个管理的问题。对于各级管理者来说,仅仅通过增加人手来解决组织业务/业绩规模增长、应对由其带来新增工作量的挑战,是最没有技术/专业含量、最不能体现管理者能力的决策。高产出的房企咋干的?

  1、吸纳优秀人才,薪酬给力,激发活力

  通常来说,一个优秀员工的工作效率和创造的价值,可能是普通表现员工的2至3倍,甚至更高。而一个平庸员工,可能不仅不会为组织创造价值,甚至阻碍组织价值实现,制约组织效率的进步,成为拖累组织发展的短板或瓶颈。

  所以,找到优秀的人才是关键。怎么找?当然有很多技巧,但有一点一定少不了,那就是舍得给钱。毕竟市场竞争很激烈,特别过去两三年,行情高涨之时,大家都在到处拼命招人。

  这方面,华夏幸福、阳光城等都很有代表性。以狂飙突进的阳光城为例,其最轰动的莫过于引进“双斌”,当时引发了业内极大的反响。事后证明,其也确实重新开启了高速成长的发动机——无论是人均销售额,还是管理的效率,都遥遥领先。

  2017年,阳光城组建了战略管理部门,进一步理清了发展思路,形成了五元发展模型。所谓五元发展模型,就是要求充分保障人才、土储和资金三个要素,整合运营管控体系,夯实基础开发能力,形成人等地、地等钱、钱催人的良好循环格局。

  新城控股与全球知名的人力资源咨询公司韬睿惠悦及翰威特保持密切合作,全面对标市场薪酬水平,开展薪酬对标,分析外部竞争力、内部公平性等,提升薪酬管理的合理性及薪酬水平竞争力。

  中南置地则坚持低底薪、高激励,坚持按劳分配、按能分配、按效分配,实现薪酬与规模、业绩、效益挂钩,基本保底,上不封顶。同时,构建起了综合管理、项目经理、专业技术、工勤技师四大职业通道。

  央企保利发展在原有薪酬体系基础上进一步优化了奖金分配方式,提高薪酬激励效果,以提升开发效率。2017年底,公司启动房地产项目跟投机制,进一步完善约束、激励机制,提高公司运营效率,保障股东合法权益。对央企来说,这很不容易。

  2、成体系的持续培训员工,增强协同性

  1941年,德国300万军队打到了莫斯科城下,斯大林紧急调令远东地区的精锐部队进入莫斯科,参加阅兵式。斯大林站在红场上检阅部队,苏联部队真枪实弹的经过红场之后立即开拔莫斯科郊外,此时德国军队已经距离莫斯科不足50公里了。斯大林的阅兵式彻底激发了苏联人的团结好战,最终打赢了卫国战争。

  一些房企高薪挖人,就是希望对方就像“真枪实弹”的苏联部队,过来直接就能冲到前线去开疆拓土。对有工作经验的员工来说,上手当然没问题,但会干不代表能干,不代表效率会达到预期。毕竟,总需要一个磨合的过程。

  培训,就是加快磨合的有效手段。可以说,培训是风险最小、收益最大的战略性投资。只有持续发展的人才培养才能带给企业无穷的创造力、提供给客户更优质的产品和服务,实现更高的业绩。针对不同层级的公司员工,依据胜任力素质模型开展策划不同的内外部培训是关键。

  阳光城搭建了从基层员工到管理人员全方位多层次多专业的培训体系。包含以培育管理人员为主的光系列,以十大专业线条为主的百课计划,以新员工融入为主的向阳花计划,以博士为主的博士领航计划等。通过多元化的学习形式,提升管理人员综合素质,从而发挥出更大的潜力。

  新城控股为支撑公司千亿战略落地,加速人才培养与输出,2017年即整合各事业部培训职能,成立新城商学院,负责统筹全集团培训工作。构建起包含通用培训、业务培训、领导力发展和人才发展四个模块的培训体系,有效地帮助员工实现阶段性提升。同时,与知名公司咨询公司DDI合作,建立了多层次素质模型,明确人才标准。

  保利则开展了“百帅行动”总经理班培训,强化学员的改革创新意识和运营管理能力;开展了技术线、营销线、成本线的“T.O.P”专项培训计划,提升业务骨干的专业能力、综合管理能力、团队协作能力。

  华夏幸福早在2011年就在总部设置专属企业大学—华夏幸福大学,构建完整培训体系,设计学习项目,统筹管理推进整个公司各类人才培训。2017年公司共计组织培训2,143期,培训覆盖73,350人次,齐备课程256门;全年培训总时长424,265小时,人均7.3天,整体满意度96%。

  3、采用新技术、新工艺,提高生产效率

  人类历史上,每一次技术革命,都带来了生产效率的飞速提升。靠人加班,固然可以提高人均产出,但是有极限。相比之下,技术带来的产出的提升,则要大得多。

  万科很早就在做住宅产业化的研究,虽然时至今日也还未能全面大面积铺开,因为成本还是显高,不过其中的不少做法已经在实践中运用。而且,随着人工成本越来越高,其技术的优势开始逐渐凸显。

  在科技创新方面,2017年中南建筑成为江苏省第一家由建筑企业申报并成功立项的省级工程技术研究中心,BIM普及应用全面提升,全年采用BIM技术优化设计70万平方米,并获国家级奖项6项。

  3

  小 结

  组织效能是商业组织综合能力集中表现的结果,是商业组织非常重视的核心指标,某种程度上客观反映了这个商业组织在市场上的运作水平和管理能力,可以看作是组织在市场上整体竞争能力的一项晴雨表。

  人均产出是反映组织效能的重要指标。人多了,效能未必高,但这并不意味着减小分母(减员)就能达到目标,这最多只是权宜之计。将内部的管理理顺,激励落实到位,并在技术革新上不断投入才是根本。

  

  点击下方小程序,立即体验成本管理新武器↓↓↓

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

钟南山和张文宏担心的事情还是发生了!中国疾病专家提醒国人注意

海峡资讯
2020-11-30 16:39:13

儿媳出差,婆婆去邻居家打牌,看见阳台上挂着的睡衣,婆婆瘫地上

书画看点
2020-12-01 10:27:45

吉娜挺7月孕肚逛街,背3万6大牌包为郎朗买鞋,腰身圆润胖太多

里尚七七
2020-11-30 16:14:38

25岁“人间尤物”一组“旗袍照”撩爆直男,“美颜暴击”来袭,请注意查收!

健身网
2020-11-29 19:04:01

主动权在我们手上了,12月1日正式实施,美方行动需中国点头同意

沙漠军志
2020-11-30 18:14:00

刚刚,拜登发推呼吁:必须停止把对手当敌人,我们不是敌人是美国人

环球网资讯
2020-11-30 08:17:31

沈佳欣事件迎来新的进展,账号人设全是假的?舆论让我们盲目了

小夏末之光
2020-12-01 10:49:16

黄晓明惊传心脏不适!导演曝片场现况:脸惨白趴道具上

ETtoday星光云
2020-12-01 13:38:39

官宣!最费油汽车最新排名出炉:24款车型遭点名,国产车险包揽

智能理财小助手
2020-12-01 00:47:50

薇娅和领导会谈姿势不对?扯“出身”“教养”就走远了

红星新闻
2020-11-30 16:25:15

盘点女贪官:女局长5万买睡区领导,用色相“击倒”看守所副所长

平顶山微友圈
2020-11-30 11:28:59

脂肪肝的罪魁祸首,其实不是脂肪

丁香医生
2020-11-27 09:09:46

北京前门钉子户:占据车道都一百年来无人敢拆,如今却成了危楼

孔斌蔚娱乐大咖
2020-12-01 12:41:16

“55岁的女人,偷情图什么?”听听2个55岁女人说大实话

天才妈妈
2020-11-28 10:46:18

袭警的“港独”,这回没有被放生

看见港澳台
2020-12-01 10:51:46

大快人心!女子故意用头发妨碍后排乘客,头发惨被粘口香糖泡咖啡

华观海
2020-12-01 10:43:28

弱冷空气来访,我市今天下午至夜间迎来今年入冬首场雨夹雪天气,夜间至明晨同时伴有大雾天气,请注意防范

LCTV公共频道
2020-12-01 15:38:45

王毅:中日民众感情出现反差,值得我们深思

观察者网
2020-12-01 11:50:34

孟晚舟再次冒雨出庭,穿“中国红”提气色,妹妹无忧无虑哪懂她苦

观心得自在
2020-11-30 15:31:46

加拿大传出一个消息,孟晚舟案出现重要进展!12月7日值得关注

辣椒新闻
2020-12-01 10:28:56
2020-12-01 17:48:59
明源地产研究
明源地产研究
中国房地产管理大师
3850文章数 40526粉丝数
往期回顾 全部

房产要闻

前11月佛山卖房破10万套 二手有望超去年全年水平

头条要闻

澳总理斥中国发布"假照片" 遭华春莹拿出证据当场打脸

头条要闻

澳总理斥中国发布"假照片" 遭华春莹拿出证据当场打脸

体育要闻

林书豪自曝很快做出重大决定:回CBA是选项之一

娱乐要闻

美人迟暮!"最美妲己"再穿古装

财经要闻

科技要闻

“特斯拉杀手们”真正的敌人来了

汽车要闻

有真正Honda血统的小正太:又是一台贫民钢炮?

态度原创

数码
手机
艺术
亲子
军事航空

数码要闻

HomePod mini今日起接受订购 749元 2~3周发货

手机要闻

绝版!买华为Mate 40 Pro的赚了:暴涨千元

艺术要闻

近百件潘玉良画作成都将展

亲子要闻

你还在给新生儿穿“连体衣”?这衣服才让娃最舒服

军事要闻

亚美尼亚人离乡背井前射杀自己养的猪