永升生活服务今日在港交易,为年内第五支在港上市物业股

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  12月17日,永升生活服务在港正式交易,发行价格厘定为1.78港元/股(不包含1%经纪佣金,0.0027%证监会交易费用以及0.005%联交所交易费)。永升生活服务在国际发售项下提呈发售的发售股份已获适量超额认购,国际发售项下最终发售股份数目为342百万股,占全球发售总数的90%,超额认购表明资本市场对于物业发展前景的看好。至此,2018年全年已有五家物业企业在港上市,物业企业对于资本市场的热情较前几年大幅提升。

  

  根据永升生活服务公开文件来看,将所得款项净额主要用于以下用途:

  1、 所得款项净额的55%将用于寻求战略性收购及投资机会;

  2、 所得款项净额的26%将用于利用最新的互联网及信息技术以及建立设能社区,从而为公司客户提高服务质量;

  3、 所得款项净额的约9%,将用于开发一站式服务社区平台及“月悦生活”在线服务平台;

  4、 所得款项净额的约10%将用于集团一般业务运营及营运资金。

  永升生活服务执行董事兼主席林中先生表示:“永升生活服务作为一家享有良好声誉、快速成长的物业管理服务商,我们一直致力于打造高品质的物业服务品牌。此次于香港联交所上市是永升发展史上的重要里程碑。展望未来,永升将持续提升品牌影响力与行业地位,把握战略投资和收购机遇,同时加强与旭辉和其他战略合作伙伴的合作,致力于成为值得依赖的社区生活服务商。希望为客户和业务伙伴创造价值,为股东带来丰厚的回报。”

  盈利状况良好,收益逐年稳定增长

  永升生活服务2015年至2017年收益年均增长率达47.4%,百强企业的17.2%水平,2018年上半年收益较2017年同期增长39%。集团纯利由2015年的15.6百万元增长至2017年的76.4百万元,3年复合年增长率达121.6%,高于白强企业的21%;2018年上半年纯利为41.2百万元,较2017年同期增长34.2%。

  图:永升生活服务收益情况

  

  

  三大业务模块,助力企业快速发展

  三大业务模式:1、物业管理服务;2、对非业主增值服务;3、社区增值服务,三大业务形成向客户提供综合服务并涵盖物业管理服务的完整价值链条。

  物业管理服务:为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务,其主要包括清洁、安保、园艺及维修和保养服务,其管理的物业涵盖住宅与非住宅类型。企业物业营业收入主要是按包干制收取物业管理费用,少部分采取酬金制。

  对非业主增值服务:为集团为非业主提供全面的增值服务,该类非业主主要包含物业开发商,在较小程度上也包含该等非住宅物业需要若干额外专项定制服务的。对非业主的增值服务主要包括:协销服务;额外专项定制服务;房修服务;支付前检验服务及前期规划与设计咨询服务等。

  社区增值服务:主要是为业主及住户提供的社区增值服务,旨在提升其生活体验,并实现其资产的保值和增值,主要包括:家居生活服务;停车位管理、租赁及销售服务;物业经纪服务及公共区域增值服务。

  表:三大业务收入明细表(单位:百万元)

  

  收益未定增长动力来源于总在管面积的快速扩张以及致力于提供多样化的增值服务。在管面积的扩张主要是因为与旭辉集团的持续合作,此外大力拓展第三方物业开发商的物业。

  在管面积内生业务增长放缓、

  外拓市场增长强势

  永升生活服务管理面积的不断扩大与旭辉集团强大的业务发展能力有很大关系。旭辉集团有良好的业务合作往绩记录,为永升生活服务提高竞争力奠定基础。基于旭辉集团业务范围,永升生活服务快速积累起丰富的物业管理经验,提升其在物业管理市场中的地位。

  图:永升生活服务管理面积来源(单位:百万㎡)

  

  永升生活服务集团自成立以来借助旭辉品牌力快速提升市场份额的同时也在大力开拓第三方物业开发商的物业管理规模。近三年,永升生活服务在管第三方物业开发在管面积快速扩张,由2015年末占总管理面积的10.7%增长至2018年6月末的57.8%,快速增长的管理面积也为企业带来的可观的管理收入。

  永升生活服务集团一直致力于透过内生增长以及收购其他物业管理公司的模式来扩大管理业务,2015年-2017年底以及2018年6月底,通过收购方式获得的合约建筑面积分别为15.2百万㎡、22.6百万㎡、33.4百万㎡以及42.4百万㎡,年复合增长率达316%。

  全国化布局逐步成熟,

  东部区域管理业务贡献率最大

  永升生活服务自成立以来至2018年6月底止,业务范围已从上海扩展至中国35座城市;截至到6月底,其共有208项在管物业以及56项订约管理物业(未交付)。

  图:永升生活服务物业版图

  

  图片来源:永升生活服务招股书

  从总在管建筑面积区域分布来看,东部地区是永升生活服务的重点项目分布区域,截止到2018年6月底,东部地区的总管理面积达23.6百万㎡,占总在管面积的73%,为历年最高水平;其次为北部区域面积为3.7百万㎡,占比为11%;西部与东北地区的市场份额有待后续提高,东北区域管理面积仅为0.3百万㎡,占比仅为1%。

  图:管理面积区域分布情况

  

  从地区收益上来看,2018年上半年东部地区的收益达200百万元,收益贡献率达67%;北部区域收益为50百万元,收益贡献率为17%;中南地区、西部地区和东北地区收益依次为29百万元、18百万元和3百万元,收益贡献率分别为10%、6%、1%。

  

  结合区域管理面积与管理收益来看,东部地区是给整个集团贡献的营收最大,中西部与东北区域的市场扩展力度需要持续加大。

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