房住不炒的新加坡是怎么实现国民拥房率全球第三的？

在新加坡待过的国人大都形容它为‘坡县’，因为它的面积实在太小。

先来看下新加坡的位置。

额，很遗憾，和中国相比，地图上看不到它。

再来一张，和海南岛相比，它终于出现了（海南岛=47个新加坡）。

主岛面积地图如下：（根据谷歌测距，东西直线距离不到50公里。）

南北直线距离26公里。

虽然小岛面积不大，但是新加坡在建国总理李光耀的带领下，它让世界人民见证了伟大的经济奇迹。

下面我们简短的介绍一下新加坡。

新加坡共和国，被大家成为狮城，是东南亚的一个岛国，位于马来半岛南端，扼守马六甲海峡最南端出口，北面隔着柔佛海峡与马来西亚相邻，南面有新加坡海峡与印尼隔海相望。国土总面积为721.5平方公里，其中包括填海造陆的130多平方公里。

地处赤道旁边，典型的热带雨林气候，湿热多雨，气温常年维持在25-32度之间。

由于城市绿化很好，也被成为“花园城市”。

位于东八区，采用北京时间，与国内没有时差。

常住人口561万（2017年数据），其中30%以上是外籍居民，典型的移民国家。

结合国土面积来看，人口密度约为7700多人，比北京还大。

从人口构成来看，华人占总人口的70%以上，其余人种为马来族，印度裔和欧亚裔混血。由此可见，移民主要来自中国，尤其以福建，广东，海南为主。

经济是典型的外贸驱动型，以半导体，石油化工，金融，航运，制药和服务业为主，其中这几年金融尤为突出，已经发展成为亚洲金融中心，也是全球第四大金融中心，早在2010年就已与中国签订双边本币互换协议。

不过，我们今天着重介绍一下新加坡的房子。

最近房住不炒成为国内地产市政策的主基调，然而在坡县，住房基调一直是房住不炒。

那么对于寸土寸金的坡县来说，它是怎么做到的呢？

首先，居者有其屋。

新加坡政府的治国理念就是居者有其屋，而且政府一直在不懈努力。

先看公民拥屋比例，2018年最新数据，90.7%。

G20国家排名：稳居第一。

哇，伟大的祖国排名第二！

全世界排名：第三。

每个公民都有房子，炒房的动力也就小了，所谓的接盘侠也就少了。

那么你可能会问了，我有钱可以多买啊。别急，未必可以。

第二，居民居住房屋类型以及交易资格和交易价格。

1政府组屋

政府组屋，大名鼎鼎的HDB（Housing & Develepment Board)说白了，就是由政府出面，拿地规划建设房子，以非常便宜的价格卖给老百姓。

先来看一组照片。

下图为2018年最新HDB区域报告，红色为建设完毕区域，绿色为正在建设区域。

再来看一下地铁路线

我们会发现，政府组屋的建设完全是以地铁站为基准往周边辐射的，所以，政府组屋的位置都是不错的哦。

购买资格和交易价格：

1） 本地80%以上的人口住在HDB政府组屋中，以下为政府 2018年最新统计数据。

2） 新建组屋（BTO）买主只能是新加坡公民，35岁以下必须以家庭为单位购买组屋（催婚的目的明目张胆），单身的需要超过35岁才可以申请。

3） 新建组屋（BTO）5年内不可以转卖，不可以整套出租。

4） 购买新建组屋，一生只有一次机会且一个家庭只能拥有一套。

5） 以家庭为单位，月薪超过12000，不可以购买政府组屋。

6） 离婚必须出售政府组屋，单身汉没资格享受福利（额，又是催婚）。

7） 新建组屋（BTO）价格超级便宜，大概30-50万新币，比市场价低30%左右。二手房买主可以是新加坡公民或者永久居民（PR），以市场价交易。

下图为地铁站500米以内的二手组屋价格（图中单位为新币每平方英尺）。

下图为2018年3月根据邮区标记的组屋房价热度地图。

我们可以看到二手组屋均价从1.75万人民币每平到3.67万人民币每平不等。最贵的地区是市中心周边的地区。

综上所述，政府严格管控着市场上80%的房产的价格和流通，而且这80%的市场基本属于冻结状态。

2执行共管公寓（Executive Condo)

比组屋高档但比公寓低档的房屋，设施和公寓差不多，这类房屋市场很少且已停止建设，不多介绍。

3私人公寓（Condo）

私人公寓相当于国内的商品房，由企业拿地建设并出售。

同样，先看一组图。

购买资格和交易价格：

私人公寓的位置遍布全岛各地，公寓设施很好，免费停车，24小时保安、健身房、游泳池、网球场，SPA和BBQ一应俱全，物业费200到1000新币（1000到5000人民币）不等。

公寓价格不菲，目前市面上能找到的最便宜的是50万新币起价（实用面积70平方米，两个卧室，产权99年），而且因为是公开市场，公寓实际价格没有上限。

比如，李连杰在乌节路的公寓2000万新币。

下图为2018年3月根据邮区标记的公寓房价热度地图。

我们可以看到公寓均价从4万人民币每平到12万人民币每平不等。最贵的地区在CBD和大名鼎鼎的乌节路购物区，对应的邮区为1，2，9。

公寓买家可以是全地球人，有钱随便买，不限套数。

但是根据最近调整的政策，外国人需要缴纳20%的印花税。500人民币的房子，先拿出100人民币交税。

下图为2018年7月政府最新公布的印花税比例。

4有地私宅(Landed House)

有地私宅相当于国内的别墅，由企业拿地建设并出售。

分独立式（Detached），半独立式（Semi-detached）和排屋(Terraced House or townhouse)。

独立式：

半独立式：

联排：

购买资格和交易价格：

在新加坡这样寸土寸金的地方，有地私宅绝对是超级稀缺产品。

除了新加坡南部的圣淘沙（Sentosa）岛上的超级豪宅之外，只有新加坡人可以参与购买有地私宅。

我能查到的最便宜的排屋价格为140万新币，占地面积151平方米，建筑面积240平方米（上下两层），无装修，产权99年。

下图为2018年3月根据邮区标记的有地私宅房价热度地图。

我们可以看到公寓均价从3.6万人民币每平到10.2万人民币每平不等。最贵的地区在CBD周边和乌节路购物区，对应的邮区为4，10，11和9。

最后，我们看一下新加坡最豪华的物业类型：优质洋房或者豪华别墅（可以归为独立式）。

目前新加坡只有39个豪华别墅区。

根据政府规定，豪华别墅必须是只有两层楼高的独立式洋房，占地至少130平方米，且集中坐落在第10、11、20、21和23区里。目前，全新加坡约2800栋豪华别墅，由于它非常稀有，单位总价高，售价一般超过2000万新币，买家往往非富即贵，产权999年。

比如，海底捞老板在植物园的别墅售价大概2700万新币，说到这里，海底捞老板肯定是新加坡公民了，否则他无权购买。

下图为目前在售的503栋豪华别墅位置，很高兴看到圣淘沙岛（外国人可以购买，但不可以出租）上有10栋在售。

看了下价格，最便宜的1150万新币，最贵的78，888，888新币，看到这个价格，我想重新投胎。

圣淘沙岛面积4.71平方公里，岛上功能分布如下，私人公寓和别墅区大概1.5平方公里。

下图为谷歌街景

综上所述，新加坡可以做到房住不炒，主要就是通过政府的手控制80%的卖家（卖家就是政府自己）和买家，从而保证中低收入人群的居住要求，至于剩下的20%，基本上放手给市场调节，反正是富人玩的游戏，亏赚不会影响大局。

作为中国人，我们可以购买的只有私人公寓和圣淘沙岛上的别墅。

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