上海二手房市场冰封 链家提高中介费率

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察报 记者 谢敏敏 自2017年初至今,上海二手房市场一直处于低位盘整状态。

  上海零陵路一中介门店员工刘冰切身感受到了市场的“寒意”。

  在过去的11个月,刘冰每周大部分时间都会去门店周边的地铁口以及零陵路附近的数个老小区散发房源传单,但效果甚微。

  “我们门店业绩差的时候,一个月都没有一套成交,好的时候也才几套。这里地段比较核心,关店影响不好,要是在偏远的地方,再这样下去,也许哪一天真的要关店了。”在这家门店工作不满2年的刘冰说,他已经是其所在门店除了店长以外工龄最长的员工了,“行情不好,工资又少,我们门店的人员流动非常快,今年已经换了好几批人。还有个别跳槽到别的中介,生意也不好,没办法又回来了。”

  上海二手房指数办公室的数据显示,10月,上海二手住宅成交11980余套,环比下降13.95%;以成交面积计算,环比下降15.65%。上海二手房指数连续11个月下行。

  中原地产中国大陆区副总裁兼上海原萃总裁刘天旸表示,上海二手房成交量长期低位徘徊,但从铺租到支付薪资,中介公司每个月的成本还在持续上升,“如果有长期亏损的风险,经纪公司就不得不考虑开源节流。现在还有些中介公司在‘死扛’,不想暴露真实情况,怕被对手抓住把柄。”

  市场低迷

  二手房成交量在 9月出现小幅回升后,10月,上海二手房成交环比大幅下降,这其中有国庆长假的影响,也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。

  易居研究院的数据显示,目前上海二手房绝对量已经处于近6年低位水平,预计短期内二手房成交仍将继续低位盘整。

  根据上海中原地产研究院的统计,截至10月末,除了南汇区调价幅度为零以外,包括黄浦区、虹口区、闵行区在内的18个区房源价格均有下调,其中下调幅度超过1%的区域有14个,崇明区下调幅度最大,达3.82%。

  从价格走势来看,10月上海二手房的成交均价下滑2.59%,保持在37288元/平方米的水平,处于一年以来成交均价的最低位。

  成交周期也在拉长。据贝壳研究院Real Data数据库提供的数据,10月,上海链家客源成交周期为47.8天,与近两年低点比,拉长了21.7天。当前上海房源成交周期已扩大到了107.3天,比低点拉长45天。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉经济观察报,今年上海交易量呈现震荡走弱格局,一方面因为新房价格和二手房出现倒挂导致买家涌入新房市场,另一方面,议价空间不断增加,目前9折房源日趋普遍,随着价格走弱,房东出售意愿不强,“随着成交量收缩,价格还有下跌预期,加上年底因素,成交低位运行格局或延续到明年2月”。

  卢文曦进一步表示,二手房行业的生存压力直接影响到了房产中介公司的生存环境,“近五年上海二手房交易比较正常的平均月成交量,应该是1.8万-2万套,但是2017年调整以来,成交量变得非常少,一个月在1.2万套左右,二手房一个月成交量低于1.5万套的话,大部分房产中介应该是面临亏损压力的。”

  在市场冰封的情况下,上海确实已经出现部分中介门店关门的现象。近日静安区新闸路一中介门店已搬离,取而代之的是一家文具店。

  刘冰对庞杂的成交数据变化并不了解,但他表示,从市场经验来看,近两三个月来,“议价空间一直在放大,即便是打折了,买家也会很犹豫,因为对他们来说,选择多了很多,他们越来越看重房子的性价比,卖家也不急着卖。很多时候就是这么僵掉的。”

  中介“过冬”

  上海二手房市场的持续低迷,导致中介的经营策略开始发生显著变化。

  老牌房地产中介公司中原地产旗下的上海中原此前在内部发文,自2018年10月1日起针对公司的福利待遇政策及薪酬进行调整。

  这些调整措施具体包括:上海中原全体岗位的全勤奖暂时取消;所有岗位的通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放;联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

  中原方面提供的信息显示,截至目前,上海中原拥有450家门店,在上海的市场占有率约为5%,稳居上海前五。

  中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成发出了一封《致上海中原全体同仁的公开信》,直接表明了上海中原面临的经营困境。其在公开信中表示,上海中原在过去两年一直处于结构性亏损状态,近大半年以来,为了清理大量积压已久的一手分销爆单坏账,公司的财务账十分难看,如果没有中原集团的帮助,恐怕上海中原早就要面临现金流不足的问题,“对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛”。

  针对降薪和公开信一事,陆成透露,上海中原只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬,这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动。

  上海中原方面于12月5日回复经济观察报称,降薪调整2个月来,“全公司上下全面实行开源节流,包括调薪在内,效果都还不错,员工也都表示理解和支持”。

  上海链家的选择迥然不同。

  11月下旬,上海链家宣布提高二手房中介费率,由原来的总共2%提高到3%,其中买家承担2%,卖家1%。此前,上海地区的中介费率大部分为2%,买家和卖家各自承担1%。

  上海链家出具给经济观察报的《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》解释称,这是上海链家的企业行为,是市场行为,也是一种竞争策略。长期以来,房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质,交易乱象频生、交易安全得不到保障,无法满足上海市民的要求。链家决定未来进一步加大投入,全方位提升服务品质,升级安心服务承诺,在行业内践行优质的差异化的服务,为房屋交易提供风险保障。经过公司慎重考虑,并参照成熟市场的费率水平,上海链家决定即日起实行新的佣金标准,也请上海消费者对于相对应的服务品质进行监督和反馈。

  上海链家方面还对经济观察报表示,此次调整与市场的上下行无关,“不存在逆市或者顺市涨价的考量”。

  目前在一线城市中,上海的中介费率确实处于最低水平,其中北京的平均水平为2.7%、深圳、广州都为3%。“了解上海中介市场的,基本都知道上海的现状情况,因为低佣金所以很难有白中介。不仅北京,对比深圳、成都、重庆,上海目前的中介费率都是最低的。”上海链家方面还表示,调整费率以来,门店经纪人都与客户进行了充分的沟通,所以执行情况比预想中更好。

  逆市涨价

  一位要求匿名的某中介公司高层说:“毕竟现在二手房基本上都是需要打9折、甚至8折才能出手,因此和原来相比,按总价百分比收的佣金也相应少了,调高佣金,也在一定程度上能保证收入。”

  该高层分析,链家进入上海市场以后一直在扩张,这势必需要投入。

  在北京市场独大的链家进入上海市场较晚,2015年3月1日,上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并,此后德佑链家快速扩张,历时近半年,从200余家门店扩张到800余家。

  链家进入之前,上海的中介公司一直较为分散,并未有一家独大的局面。上海链家2015年曾表示,到2015年年底,上海链家门店规模将达到1200家,2016年门店规模将达到1500-2000家,预计3年内实现上海市场占有率超50%,这意味着未来上海一半的二手房交易是通过链家成交的。

  虽然上海链家在2016年经历了“2.23”事件,直接影响了其在上海的扩张步伐,但根据数家机构的统计,经过三年并购式发展,截至今年上半年,上海链家的市占率接近1/3,而紧随其后的易居房友、太平洋、我爱我家和中原等中介公司各自的市占率几乎很难超过10%。

  上海链家方面对经济观察报表示,目前不方便透露链家在上海的市占率数据,但“今年上海链家的门店数量和去年基本持平”。

  链家涨价后,其他中介公司会跟进吗?

  上海中原方面回应称,没有上调中介费的计划,“现在市场比较低迷的情况下,2%的中介费也很难完全收满,多少都会有点小优惠打折,所以没有必要再去涨价。”

  经济观察报获悉,11月底,易居房友上海公司召集了近300名店东代表开会,会议的主题是“共同商议逆势突围之法”,会议上进行了表决,最终决定“维持2%中介费,不涨价”。

  “现在行情不好,我还是觉得太冒险了,他涨他的,我做我的。”一位易居房友上海公司店东说。

  

  谢敏敏经济观察报记者

  地产部记者
关注地产,常驻上海。

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